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BOC-A-2024-105-1769.
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De acuerdo con lo prevenido en el artículo 45 de la Ley 39/2015, de 1 octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, así como en el artículo 155 de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, se hace público que el Pleno de este Ayuntamiento, en sesión extraordinaria celebrada el día 14 de mayo de 2024, ha adoptado acuerdo del siguiente tenor literal:
«3.- DECLARACIÓN DE LA INAPLICACIÓN DE LOS ARTÍCULOS 13, 14, 15 Y 16, DEL DECRETO LEY 1/2024, DE 19 DE FEBRERO, DE MEDIDAS URGENTES EN MATERIA DE VIVIENDA, EN LA TOTALIDAD DEL TÉRMINO MUNICIPAL DE SANTA MARÍA DE GUÍA (EXPTE. 3318-2024).
El Secretario da lectura a la propuesta expresada en el epígrafe, dictaminada favorablemente por la Comisión Informativa de Presidencia y Asuntos Generales en sesión celebrada el día 9 de mayo de 2024, y que transcrita literalmente dice:
“Visto el Decreto ley 1/2024, de 19 de febrero, de medidas urgentes en materia de vivienda (BOC n.º 37, de 20.2.2024).
Visto que el citado Decreto ley en sus artículos 13, 14, 15 y 16 son de aplicación directa, tal como se determina en el artículo 17.2, a no ser que “el ayuntamiento, en el ámbito de sus competencias en materia de urbanismo, decida mediante acuerdo del Pleno la no aplicación de las· mismas, ya sea de manera total o parcial, o exceptúe su aplicación por ámbitos o zonas”.
Visto que debe analizarse la incidencia que las medidas previstas en el citado Decreto ley tienen en el modelo de ocupación de suelo y la ordenación urbanística del municipio, atendiendo a que la Revisión del Plan General de Ordenación de Santa María de Guía, Adaptación a las Directrices de Ordenación General y del Turismo de Canarias, fue aprobada definitivamente por acuerdo de la Comisión de Ordenación del Territorio y Medio Ambiente de Canarias de fecha 8 de mayo de 2017 (BOC n.º 94, de 17.5.2017; BOP 30.6.2017). Previamente, por acuerdo de la COTMAC de 1 junio 2016, se aprobó definitivamente la Memoria Ambiental corregida (BOC n.º 116, de 17.6.2016), estando adaptado a la legislación ambiental y urbanística vigente, también en materia de vivienda protegida, esto es, determina expresamente en qué suelos se ubicará la reserva equivalente al 30% de la edificabilidad prevista en el mismo en áreas de desarrollo, para dar cumplimiento al artículo del texto refundido de la ley estatal de suelo vigente en el momento de la adaptación plena del planeamiento, que había sido aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio. Para ello, determina porcentajes concretos de edificabilidad con ese fin en los ámbitos de suelo urbano no consolidado y los sectores de suelo urbanizable con uso residencial delimitados en el Plan General, así como también en suelo urbano consolidado, en el que reserva parcelas de titularidad pública con ese destino, identificándolas como VP. Estas reservas cumplen también con las exigencias al respecto de la legislación autonómica, que determina en su artículo 32 una reserva mínima del 20% del total de la edificabilidad residencial a materializar en suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable.
Visto que las reservas habitacionales referidas se incorporaron al PGO-2017, en la tramitación de la revisión del Plan General y adaptación a las Directrices Generales de Ordenación y del Turismo, de modo que no solo se efectúa el cumplimiento de la dotación de vivienda que se pretende, sino que esta se realiza sin menoscabo de la superficie de espacios libres y dotaciones, que se incrementa proporcionalmente para satisfacer las necesidades de la nueva población, cumpliendo también así con las previsiones de la legislación autonómica al respecto. Se dispone, además, del correspondiente reparto de plusvalías y de la equidistribución de beneficios y cargas exigido tanto en la legislación estatal, como autonómica, cuando así se requiere conforme a la ordenación urbanística establecida, garantizándose así el equilibrio de la misma en relación a todos los factores en juego.
Visto que el municipio cuenta con un planeamiento actualizado en relación con las exigencias legislativas en materia de vivienda protegida, lo pone en una situación de ventaja respecto a la estrategia que se desprende del Decreto ley 1/2024, de modo que puede focalizar sus actuaciones en favorecer la construcción de este tipo de viviendas, desde sus competencias y en colaboración con otras administraciones. Así, puesto que las cifras mínimas exigidas desde la legislación de aplicación están recogidas en el planeamiento que ordena el municipio, el trabajo a desarrollar habrá de centrarse en la materialización de dichas previsiones como objetivo y que la incorporación de nuevas parcelas u otras opciones para satisfacer dicha finalidad pueda serlo con garantía de cumplimiento de los estándares dotacionales establecidos, como ocurre con las ya determinadas y las modificaciones del PGO que tenemos en marcha en relación con aspectos relacionados con lo que nos ocupa.
Considerando que: deben analizarse las medidas previstas en el citado Decreto ley para incrementar la disponibilidad de edificaciones residenciales, habida cuenta que el artículo 17.2 contempla la posibilidad de que los ayuntamientos en desarrollo de sus competencias de ordenación urbanística decidan por acuerdo del Pleno no implantar las medidas de aplicación directa establecidas en los artículos 13, 14, 15 y 16 del Decreto ley 1/2024, de medidas urgentes en materia de vivienda, ya sea de forma total o parcial, con la debida justificación, por lo que procede analizar las consecuencias que en el municipio pudiera tener la aplicación de los mismos, de modo que pueda finalmente concluirse de forma más certera con propuestas concretas respecto a ellos.
• Respecto al contenido del artículo 13:
El artículo 13 del Decreto ley 1/2024 faculta a personas públicas o privadas la transformación de locales comerciales, oficinas o inmuebles análogos a residencia siempre que se ubiquen en edificios de residencia colectiva en suelo urbano, e independientemente de lo dispuesto al efecto por el planeamiento.
Cabe comentar al respecto que algunas normas zonales que ordenan distintas áreas del término municipal se contempla la posibilidad de albergar viviendas en planta baja. Dicha posibilidad se reserva a zonas de no muy alta densidad, donde la necesidad de implantación de usos complementarios al uso residencial no es tan imprescindible, imprimiendo esa “especialización residencial” a las mismas.
Por el contrario, la obligatoriedad de ubicación de locales destinados a usos distintos del residencial en planta baja en el PGO se establece coincidiendo con las zonas de mayor densidad de población, por tanto, donde es más necesario consecuentemente generar actividad económica que sustente y enriquezca esa vida urbana. Esa mixticidad de usos es deseable, además de necesaria, en estos ámbitos urbanos por la complementariedad que representa respecto al uso residencial, trente a la homogeneidad de usos que se derivaría de la conversión de los locales comerciales y de oficina en viviendas, que lastraría la actividad económica del municipio.
En este sentido, cabe afirmar que los locales comerciales forman parte de la red de espacios de relación que, junto con los espacios públicos de estancia, promueven la socialización, integración y convivencia intergeneracional de las personas.
Este Ayuntamiento ha venido apostando por la potenciación y revalorización de los servicios de corta distancia, dotando al entorno próximo de todos aquellos servicios básicos que dan soporte a la vida cotidiana.
Pero además, hay que tener en cuenta que estos locales en planta baja pudieran reconvertirse en equipamientos comunes de las viviendas, dando cobertura a la disposición adicional vigésima segunda incorporada por el Decreto a la Ley 2/2003, de 30 de enero, de Vivienda de Canarias, posibilitando la instalación de viviendas colaborativas en el municipio. La incorporación de estos servicios comunes en las plantas bajas promueve la cohesión social con el resto del barrio, incorporándose actividades como puedan ser una pequeña guardería o un comedor y zonas de esparcimiento compartidos con la comunidad.
Así, cabe concluirse que la aplicación del artículo 13 podría introducir elementos distorsionadores en el tejido urbano con las siguientes consecuencias:
• Disminución de la oferta de espacio destinado al comercio local o al por menor en tanto que son este tipo de inmuebles los más propensos a su transformación a uso residencial al no estar sujetos su destino a vivienda protegida, en aplicación de lo señalado al efecto en el apartado d) del citado precepto: “... que se cumplan las reglas comunes establecidas en el artículo 17 salvo el destino parcial a vivienda protegida, cuando lo sea para una única vivienda”.
Se da la circunstancia, además, de que la excepción comentada en relación con la proporción destinada a vivienda protegida cuando del cambio de uso se obtenga solo una vivienda, podría suponer que se planteen sucesivos cambios de uso -escalonados en el tiempo-, derivándose de cada uno de ellos solo una vivienda privada en base a la excepción comentada, contraviniendo el espíritu de la ley.
• Previsible aumento el precio unitario de locales comerciales u oficinas en las zonas con alta demanda residencial. La facultad de transformar oficinas o locales comerciales, sin distinción de su ubicación dentro del bien inmueble, en viviendas particulares no sujetas a régimen de protección pudiera conllevar un efecto no previsto de alza en los precios de locales comerciales y oficinas en aquellas partes del municipio con una alta demanda de vivienda en renta libre, sin que ello suponga necesariamente una mejora del acceso a la vivienda de aquellas personas excluidas del mercado de renta libre.
• La medida provocará molestias a los usuarios de las nuevas viviendas por su convivencia con usos comerciales y de oficinas. Se produciría un aumento de la conflictividad derivada de la introducción del uso residencial a pie de calle y su incompatibilidad con usos comerciales existentes o futuros. De igual modo, ocurriría con los que se ubiquen dentro de edificios de oficinas compartiendo accesos.
Consiguientemente, ello pudiera derivar en un encarecimiento de este tipo de inmuebles en las zonas más tensionadas del municipio (oficinas o locales de superficie útil entre 30 y 70 metros cuadrados) y su transformación en espacios residenciales de renta libre sin que ello suponga, en modo alguno, aumento de las viviendas destinadas a vivienda protegida. Derivado de lo anterior, la consecuencia a medio plazo sería un desplazamiento de las actividades minoristas a zonas con menor precio unitario de suelo y la consiguiente pérdida en cuanto a la heterogeneidad de usos en aquellas zonas más densificadas del municipio y, por consiguiente, más necesitada de uso terciario o comercial, así como una creciente conflictividad derivada de la convivencia de usos terciarios y residenciales.
• Respecto al contenido del artículo 14:
El artículo 14 del Decreto ley 1/2024 faculta a personas públicas o privadas la transformación de edificios con uso predominante terciario a residenciales independientemente de la clase de suelo donde se ubiquen.
En este caso, como en el expuesto en el apartado anterior, se valora positivamente la existencia en la trama urbana de edificaciones cuyo destino sea distinto del habitacional, por lo que de generación de actividad económica representa así como de servicio a los residentes. Dichas actividades son inherentes al buen funcionamiento del municipio por lo que finalmente sería necesario acogerlos en otros ámbitos, produciéndose una indeseable zonificación por usos que terminaría por incrementar los traslados hacia esas áreas de actividad, lastrando las iniciativas para la implantación de un modelo de cercanía, en el que se apuesta por la potenciación y revalorización de los servicios de corta distancia dotando al entorno próximo de todos aquellos servicios básicos que dan soporte a la vida cotidiana.
El vigente PGO califica expresamente parcelas privadas con uso terciario, por lo que la aplicación de la medida propugnada pudiera introducir elementos distorsionadores en el modelo urbano, con las siguientes consecuencias:
• Traslado de la actividad terciaria a otras áreas del municipio o incluso otros municipios con la consiguiente pérdida de actividades económicas imprescindibles para el buen funcionamiento urbano.
• Traslado de la actividad terciaria a otras áreas del municipio o incluso otros municipios con la consiguiente puesta en crisis de las políticas de potenciación de los servicios de proximidad.
• Quiebra del sistema de equidistribución de cargas y beneficios en función de los nuevos aprovechamientos asignados, como principio de la gestión del planeamiento consagrado tanto en la normativa estatal como autonómica.
• Pérdida de la participación de la sociedad en el aumento de plusvalías derivadas del cambio de uso, quebrando de esta forma el principio de la Función social de la propiedad señalado en el artículo 8 de la Ley 4/2017, y en concreto “... la participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la actuación urbanística de los entes públicos y de los particulares’’.
Derivado de lo anterior, la consecuencia a medio plazo sería la dificultad en la gestión del suelo y la ordenación de los nuevos crecimientos en tanto los planes parciales tenderán a calificar suelo como terciario por su menor valor de aprovechamiento, reservándose la potestad dispuesta por ministerio de ley de modificar su uso a residencial transcurridos los plazos dispuestos en el apartado a) del artículo 14 del citado Decreto.
• Respecto al contenido del artículo 15:
El artículo 15 del Decreto ley 1/2024 faculta a personas públicas o privadas el incremento de edificabilidad con destino a vivienda en edificaciones de tipología residencial de vivienda colectiva en suelo urbano con uso predominante residencial para alcanzar la altura máxima de las edificaciones colindantes.
El planeamiento municipal establece la regulación normativa de cada área en base a las características de cada una de ellas, determinando alturas de coronación coherentes con las edificaciones existentes y las perspectivas de renovación de las parcelas que las constituyen, compatibilizando ambas circunstancias en la pretensión de evitar las medianeras vistas.
Por otra parte, la normativa del PGO ya posibilita operaciones de incremento de altura como las que se propician desde el artículo 15 determinándose, eso sí, la necesidad de contemplar los requisitos exigidos en la legislación estatal -Real Decreto 7/2015; por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana-, en concreto el artículo 14, y autonómica, Ley 4/2017, del Suelo y de los Espacios Protegidos de Canarias, en este caso los artículos 53 y 54.
En el caso del aumento de la altura en inmuebles residenciales catalogados -que el artículo 17 del Decreto ley no deja fuera de su aplicación-, se entiende conforme a lo dispuesto en el citado artículo que esta solo sea posible cuando la ficha del catálogo correspondiente permita la remonta y ampliación, dada la necesaria salvaguarda de los valores protegidos y la referencia a los mismos en el referido artículo. Se da la circunstancia de que este tipo de intervención no está contemplada en el catálogo municipal vigente, por no encontrarse adaptado a la Ley 11/2019, de 25 de abril, de Patrimonio Cultural de Canarias.
Ante esto, cabe señalar que la aplicación de lo establecido en el referido artículo 15 pudiera introducir elementos distorsionadores en el modelo urbano con las siguientes consecuencias:
• Perjuicio y empeoramiento de las condiciones de utilización del viario del municipio, así como de las condiciones de soleamiento y ventilación de las viviendas situadas en plantas más bajas por las comentadas características de la sección viaria a las necesidades de los edificios residenciales a los que sirven.
• Pérdida de la participación de la sociedad en el aumento de plusvalías derivadas del aumento de aprovechamiento, quebrando de esta forma el principio de la Función social de la propiedad señalado en el artículo 6 de la Ley 4/2017, y en concreto “... la participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la actuación urbanística de los entes públicos y de los particulares.
• Puesta en riesgo de la protección de los inmuebles del catálogo municipal en relación con el incremento de la altura.
• Respecto al contenido del artículo 16:
El artículo 16 del Decreto ley 1/2024, faculta a personas públicas o privadas la división de viviendas existentes en suelo urbano, tanto en edificaciones unifamiliares como colectivas.
La división de viviendas existentes que se propone en este artículo no está prohibida de forma genérica en el PGO vigente. Se trata de una medida que ya es posible allí donde la norma zonal de aplicación no impide expresamente tal posibilidad, y que, en cualquier caso, habrá de sujetarse a lo establecido en la legislación civil en cuanto al necesario acuerdo de la comunidad de propietarios, tal como plantea el propio artículo.
Ante esto, cabe señalar que la aplicación de tal situación pudiera introducir elementos distorsionadores al requerir un análisis de las Normas Urbanísticas que pudieran resultar afectadas.
Vistas las disposiciones legales y reglamentarias de aplicación, en particular el artículo 17.2 del Decreto ley 1/2024, de 19 de febrero, de medidas urgentes en materia de vivienda; la Ley 7/2015, de 1 de abril, de Municipios de Canarias; los artículos 196 y ss del Real Decreto 2568/1986, de 28 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de Organización, Funcionamiento y Régimen Jurídico de las Entidades locales.
Vista la conformidad del Secretario accidental municipal, de acuerdo con el artículo 3.3, letra d), 1.º, del Real Decreto 128/2018, sobre el régimen jurídico de los funcionarios con habilitación de carácter nacional.
Visto cuanto antecede, se propone a los miembros de la Comisión Informativa eleven al Pleno la siguiente propuesta de Acuerdo:
1.º) Declarar la inaplicación de los artículos 13, 14, 15 y 16 del Decreto ley 1/2024, de 19 de febrero, de medidas urgentes en materia de vivienda, en la totalidad del término municipal de Santa María de Guía de Gran Canaria, por los motivos señalados expresamente en la presente propuesta de acuerdo.
2.º) Ordenar la publicación del acuerdo en el Boletín Oficial de Canarias y en el Boletín Oficial de la Provincia para su entrada en vigor, así como en la sede electrónica o página web del Excmo. Ayuntamiento de Santa María de Guía de Gran Canaria, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 70.2 de la Ley de Bases del Régimen Local.
3.º) Hacer saber que contra el Acuerdo que se adopta, que es definitivo en vía administrativa, podrán interponer en el plazo de dos meses, contados desde el día siguiente al de la recepción de su notificación, recurso contencioso-administrativo ante el Juzgado de lo Contencioso-administrativo de Las Palmas que por reparto corresponda, a tenor de lo establecido en el artículo 46 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa, en concordancia con el artículo 123.1 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.
No obstante, con carácter potestativo, y previo al recurso contencioso-administrativo señalado en el párrafo anterior, podrá interponerse recurso de reposición, ante el mismo órgano que lo ha dictado, en el plazo de un mes, que se contará desde el día siguiente al de su publicación o recepción de su notificación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 124.1 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.
A tenor del apartado 2 del artículo 124 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, el plazo máximo para dictar y notificar la resolución del recurso será de un mes; transcurrido dicho plazo sin haberse notificado resolución expresa, de conformidad con el artículo 24.1, párrafo tercero, de la ley referida, se producirá silencio administrativo desestimatorio, y se podrá interponer recurso contencioso-administrativo en el plazo de seis meses, computados a partir del día siguiente a aquel en el que el recurso potestativo de reposición debe entenderse desestimado por silencio administrativo.
Todo ello sin perjuicio de cualquiera otra acción o recurso que estimare oportuno interponer para la mejor defensa de sus derechos.
4.º) Delegar en el Alcalde-Presidente de la Corporación la adopción de cuantos actos, trámites y acuerdos fueren necesarios para dar efectividad a lo acordado”.
El señor Alcalde somete a votación la propuesta transcrita, que se aprueba íntegramente por unanimidad de los miembros presentes que constituyen mayoría absoluta legal, siendo su parte dispositiva la contenida en los puntos primero al cuarto.»
Lo que se hace público para general conocimiento.
Santa María de Guía de Gran Canaria, a 15 de mayo de 2024.- El Alcalde-Presidente, Pedro Manuel Rodríguez Pérez.
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