BOC Nº 043. Viernes 3 de Abril de 1992 - 356

I. DISPOSICIONES GENERALES - C.Política Territorial

356 - ORDEN de 13 de marzo de 1992, por la que se toma conocimiento del Texto Refundido del Plan General de Ordenación del municipio de Santa Cruz de Tenerife, y se procede a la publicación de las Normas Urbanísticas del mismo (conclusión).

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GESTIÓN DEL SUELO URBANO Y URBANIZABLE

ÍNDICE

1.- INTRODUCCIÓN.

2.- ÁREAS DE REPARTO (AR).

2.1.- DEFINICIÓN.

2.2.- JUSTIFICACIÓN DE SU DELIMITACIÓN.

2.3.- ÁREAS DE REPARTO DE RÉGIMEN TRANSITORIO. 3.- UNIDADES DE EJECUCIÓN: UNIDADES DE ACTUACIÓN (NA) Y POLÍGONOS (P).

3.1.- DEFINICIÓN.

3.2.- JUSTIFICACIÓN DE SU DELIMITACIÓN.

4.- APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO.

4.1.- APROVECHAMIENTO REAL O POTENCIAL PER- MITIDO POR EL PLANEAMIENTO (ARP).

4.1.1.- DEFINICIÓN.

4.1.2.- CÁLCULO.

4.2.- APROVECHAMIENTO LUCRATIVO (AL).

4.2.1.- DEFINICIÓN.

4.2.2.- CÁLCULO.

4.2.3.- JUSTIFICACIÓN DE LOS COEFICIENTES DE PON- DERACIÓN ENTRE USOS Y TIPOLOGÍAS. 4.3.- APROVECHAMIENTO TIPO DE LAS ÁREAS DE REPARTO (AT).

4.3.1.- DEFINICIÓN.

4.3.2.- CÁLCULO.

4.4.- APROVECHAMIENTO TIPO APLICABLE A LOS TE- RRENOS AFECTADOS POR SISTEMAS GENERA- LES.

4.5.- APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO SUSCEPTI- BLE DE APROPIACIÓN.

5.- ACTUACIONES SISTEMÁTICAS (SISTEMAS DE ACTUACIÓN).

5.1.- SISTEMA DE COMPENSACIÓN.

5.2.- SISTEMA DE COOPERACIÓN.

5.2.1.- REPARCELACIÓN.

5.3.- SISTEMA DE EXPROPIACIÓN.

6.- GESTIÓN DE LAS UNIDADES DE EJECUCIÓN.

6.1.- UNIDADES DE EJECUCIÓN EXCEDENTARIAS RESPECTO AL APROVECHAMIENTO TIPO DE SU ÁREA DE REPARTO.

6.2.- UNIDADES DE EJECUCIÓN DEFICITARIAS RES- PECTO AL APROVECHAMIENTO TIPO DE SU ÁREA DE REPARTO.

7.- ACTUACIONES ASISTEMÁTICAS EN SUELO URBANO.

7.1.- TRANSFERENCIAS DE APROVECHAMIENTOS URBANÍSTICOS (TAU).

7.1.1.- PARCELAS CON EXCESO DE APROVECHAMIEN- TO SOBRE EL SUSCEPTIBLE DE APROPIACIÓN.

7.1.2.- PARCELAS CON DEFECTO DE APROVECHAMIEN- TO SOBRE EL SUSCEPTIBLE DE APROPIACIÓN.

7.1.3.- PROCEDIMIENTO DE LAS TAU.

7.1.4.- COEFICIENTES DE HOMOGENEIZACIÓN ENTRE ÁREAS DE REPARTO.

8.- ACTUACIONES AISLADAS EN SUELO URBANO (AA).

9.- OBRAS ORDINARIAS (OO).

10.- PROCEDIMIENTO DE OBTENCIÓN DE LOS SISTE- MAS GENERALES. 10.1.- SISTEMAS GENERALES ADSCRITOS PARA SU OBTENCIÓN AL SUELO URBANIZABLE.

10.2.- OBTENCIÓN POR EXPROPIACIÓN FORZOSA.

10.3.- OCUPACIÓN DIRECTA DE TERRENOS.

CUADROS.

- CÁLCULO DEL APROVECHAMIENTO TIPO DE LAS ÁREAS DE SUELO URBANO COMÚN Y DE PLANEAMIENTO REMITIDO.

* Cuadros de Distribución por usos y tipologías del Aprovechamiento Real o Potencial.

* Cuadros de Coeficiente de Ponderación de valor de los distintos usos y tipologías.

* Cuadros de APROVECHAMIENTO TIPO.

ÁREAS: CENTRO HISTÓRICO LITORAL DE ANAGA VISTABELLA COSTA SUR OFRA GLADIOLOS-GARCÍA ESCÁMEZ LAS COLINAS LA SALLE SALUD-PERÚ SUROESTE

- CÁLCULO DEL APROVECHAMIENTO TIPO EN SUELO URBANIZABLE PROGRAMADO.

* Cuadro de Aprovechamiento Tipo para el Área de Reparto del Primer Cuatrienio.

* Cuadro de Aprovechamiento Tipo para el Área de Reparto del Segundo Cuatrienio.

- CÁLCULO DEL APROVECHAMIENTO TIPO APLICABLE A SISTEMAS GENERALES EN SUELO URBANO.

PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE SANTA CRUZ DE TENERIFE

ANEXO A LAS NORMAS URBANÍSTICAS

GESTIÓN URBANÍSTICA DEL SUELO URBANO Y URBANIZABLE

1.- INTRODUCCIÓN.

Las Normas Urbanísticas de la Revisión del Plan General contienen, para cada clase de suelo, los principios generales en los que se basa la gestión del planeamiento. El título sexto, sobre el régimen del suelo urbanizable, y el título séptimo, sobre el régimen del suelo urbano, incluyen en su articulado las referencias necesarias para definir el modelo de gestión propuesto, con los mecanismos y las técnicas que se establecen en la legislación urbanística aplicable.

A falta de texto normativo autonómico que regule la materia, la legislación urbanística de aplicación está conformada por la Ley 8/1990, de 25 de julio, sobre Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo y aquellas disposiciones del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 1976 y de los Reglamentos que la desarrollan, y demás normas de carácter general, que no se opongan a lo establecido en la citada Ley 8/1990, según se expresa en la Disposición Derogatoria de la misma.

En este sentido, los principios generales del régimen urbanístico de la propiedad del suelo, los derechos y deberes básicos de los propietarios y la adquisición gradual de facultades urbanísticas, que definen el contenido normal del derecho de propiedad, son los que se concretan en los capítulos I, II y III del título I de la Ley 8/1990.

Este anexo a las Normas Urbanísticas viene a desarrollar de forma pormenorizada los principios establecidos en ellas, en cuanto a la definición de conceptos, justificación de las determinaciones del planeamiento relacionadas con la gestión, explicación del cálculo de los aprovechamientos y concreción de los mecanismos y técnicas de la gestión urbanística.

2.- ÁREAS DE REPARTO (AR).

2.1.- DEFINICIÓN.

Las Áreas de reparto son aquellos ámbitos espaciales en los que se divide la totalidad del suelo urbano y urbanizable para la equitativa distribución de los beneficios y cargas derivados del planeamiento.

Para la totalidad del suelo urbano se delimitan Áreas de reparto, con exclusión de los terrenos destinados a sistemas generales a efectos del cálculo de la superficie, aprovechamiento y sistema de actuación del Área, sin perjuicio de lo determinado para aquellas Áreas consideradas de régimen transitorio.

En el suelo urbanizable programado, los sectores incluidos en el mismo cuatrienio y los sistemas generales adscritos a aquéllos para su gestión, integrarán una sola Área de reparto, salvo en los considerados de régimen transitorio.

En el suelo urbanizable no programado, el ámbito de cada sector a desarrollar por un Programa de Actuación Urbanística integrará un Área de reparto.

2.2.- JUSTIFICACIÓN DE SU DELIMITACIÓN.

La delimitación de Áreas de reparto en suelo urbano, se ha realizado teniendo en cuenta la existencia de barrios o zonas con igual ordenación, ámbito geográfico diferenciado, la homogeneidad en cuanto a la tipología edificatoria y el uso característico y la aplicación común de una misma ordenanza edificatoria, ponderado todo ello con el fin de lograr la justa distribución de beneficios y cargas derivados del planeamiento.

El análisis de la consecución de tal principio general y la aplicación de los referidos criterios técnicos determinados por el planeamiento, han dado como resultado la delimitación que se realiza de Áreas de reparto.

Para el suelo urbanizable programado se introducen, además, los criterios que han llevado a adscribir los sectores a cada uno de los cuatrienios en los que se desarrolla la ejecución del planeamiento.

2.3.- ÁREAS DE REPARTO CON RÉGIMEN TRANSITORIO.

Para aquellas Áreas de suelo urbano y Sectores de suelo urbanizable programado, consideradas de régimen transitorio por la Revisión del Plan General, será de aplicación el marco legal y el régimen urbanístico y de gestión que procedan según el instrumento de ordenación que haya producido tal transitoriedad, de acuerdo con lo dispuesto por las Normas Urbanísticas para dichos supuestos y salvo la introducción de modificaciones por la Revisión del Plan General.

A efectos del cálculo de aprovechamiento tipo de las Áreas de reparto del suelo urbanizable programado, se excluyen los sectores de régimen transitorio.

En las Áreas de reparto de suelo urbano en las que parte de los terrenos mantengan el régimen transitorio, éstos se excluyen de las mismas a efectos del cálculo del aprovechamiento tipo.

Aquellas Áreas de reparto para las que, aun sin tener el tratamiento de régimen transitorio, se han suscrito Convenios Urbanísticos incorporados al Plan General en el documento correspondiente, tendrán la misma consideración que las de régimen transitorio a efectos del cálculo de aprovechamiento tipo. Lo mismo ocurre con los terrenos incluidos en una Unidad de Ejecución desarrollada mediante Convenio Urbanístico, que serán excluidos del Área de reparto en la que se encuentren, a efectos del cálculo de aprovechamiento tipo.

3.- UNIDADES DE EJECUCIÓN: UNIDADES DE ACTUACIÓN (UA) Y POLÍGONOS (P).

3.1.- DEFINICIÓN.

Los Polígonos y las Unidades de Actuación, delimitados dentro de Áreas de reparto, son unidades espaciales de ejecución del planeamiento en las que se produce la justa distribución de beneficios y cargas entre los propietarios incluidos en los mismos.

3.2.- JUSTIFICACIÓN DE SU DELIMITACIÓN.

Su delimitación atiende a los requisitos establecidos por la legislación urbanística aplicable.

Cuando no estén contenidos en el planeamiento, podrán delimitarse polígonos y unidades de actuación con los requisitos y conforme al procedimiento que establezca la legislación urbanística aplicable. Igualmente, se estará a dichos procedimientos para la modificación de los delimitados por el planeamiento.

Las Unidades de Actuación podrán ser discontinuas, siempre que se garantice la justa distribución de beneficios y cargas derivados del planeamiento y se refieran a un conjunto de parcelas aisladas que reúnan características homogéneas en cuanto a su estado de ocupación.

4.- APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO.

El aprovechamiento urbanístico consiste en la atribución efectiva al propietario de suelo de los usos e intensidades edificatorias susceptibles de adquisición privada, o su equivalente económico, en los términos fijados por la legislación urbanística aplicable, las Normas Urbanísticas y el presente anexo.

4.1.- APROVECHAMIENTO REAL O POTENCIAL PERMITIDO POR EL PLANEAMIENTO (ARP).

4.1.1.- DEFINICIÓN.

El aprovechamiento real o potencial de un terreno es la superficie edificable que resulte de la aplicación directa de las determinaciones que sobre intensidad edificatoria establece el planeamiento para ese terreno, con independencia del uso que se establezca.

4.1.2.- CÁLCULO.

El aprovechamiento real o potencial de un terreno se obtiene multiplicando la edificabilidad del mismo por su superficie, expresado siempre en metros cuadrados construibles.

Si el planeamiento no especifica expresamente el coeficiente de edificabilidad, la intensidad edificatoria se calcula a través de la ordenanza particular de cada zona o bien a través de las determinaciones formales que concretan la intensidad edificatoria del terreno.

El aprovechamiento real o potencial de un Área de reparto es la suma de los correspondientes a los terrenos edificables incluidos en cada una de ellas.

4.2.- APROVECHAMIENTO LUCRATIVO (AL).

4.2.1.- DEFINICIÓN.

El aprovechamiento lucrativo de un terreno es el aprovechamiento real de ese terreno, incluido el dotacional privado, ponderado respecto del uso y tipología edificatoria característicos (UTC) del Área de reparto en la que esté situado.

4.2.2.- CÁLCULO.

El aprovechamiento lucrativo de un terreno se obtiene multiplicando su aprovechamiento real o potencial de cada uso y tipología por el coeficiente de ponderación de los usos y tipologías de la edificación permitida en ese terreno, en relación al uso y tipología edificatoria característicos (UTC) del Área de reparto.

En el suelo urbanizable programado, al remitirse la determinación de las tipologías edificatorias a lo que establezcan los Planes Parciales, se prescinde de incluir coeficientes de ponderación para las mismas.

El uso y tipología edificatoria característicos (UTC) del Área de reparto, al que siempre se le asigna el valor de la unidad, se determina en base a la mayor superficie construible que de ellos establece el planeamiento dentro del Área.

Los terrenos destinados por el planeamiento a edificaciones o instalaciones de uso o servicio público tendrán carácter dotacional, por lo que su edificabilidad no se tiene en cuenta a efecto del cálculo de los aprovechamientos lucrativos.

El aprovechamiento lucrativo total de un Área de reparto es la suma de los correspondientes a los terrenos incluidos en cada una de ellas.

4.2.3.- JUSTIFICACIÓN DE LOS COEFICIENTES DE PONDERACIÓN ENTRE USOS Y TIPOLOGÍAS.

Los coeficientes de ponderación relativa entre el uso y tipología edificatoria característicos del Área de reparto y los restantes que establece el planeamiento, a los que les corresponderán valores superiores o inferiores, se fijan en función de las características concretas del Área de reparto, teniendo en cuenta los valores relativos facilitados por el Centro de Gestión Catastral y/o, en su caso, la adecuación de los mismos a la realidad y previsiones socio-económicas del mercado del suelo, según los análisis realizados, adecuándose en todo caso a los objetivos del Plan General.

4.3.- APROVECHAMIENTO TIPO DE LAS ÁREAS DE REPARTO (AT).

4.3.1.- DEFINICIÓN.

El aprovechamiento tipo de un Área de reparto es el aprovechamiento lucrativo total de la misma, por unidad de superficie de dicha Área.

4.3.2.- CÁLCULO.

En suelo urbano, el aprovechamiento tipo de cada Área de reparto se obtiene dividiendo el aprovechamiento lucrativo total correspondiente a la misma, incluido el dotacional privado, expresado siempre en metros cuadrados construibles del uso y tipología característicos, por su superficie total excluidos los terrenos afectos a dotaciones públicas, de carácter general o local, ya existentes.

El resultado se refleja siempre en unidades de aprovechamiento (UdA) expresadas en metros cuadrados construibles del uso y tipología característicos por cada metro cuadrado de suelo del Área correspondiente.

En el suelo urbanizable, el aprovechamiento tipo de cada Área de reparto se obtiene dividiendo el aprovechamiento lucrativo total de los sectores incluidos en ella, expresado en metros cuadrados construibles del uso característico, por la superficie total del Área.

El aprovechamiento tipo de un terreno es el del Área de reparto en la que esté incluido.

4.4.- APROVECHAMIENTO TIPO APLICABLE A LOS TERRENOS AFECTADOS POR SISTEMAS GENERALES.

En el suelo urbano, el aprovechamiento tipo aplicable a los terrenos destinados a sistemas generales no incluidos en Áreas de reparto será el promedio de los aprovechamientos tipo de todas las Áreas, ponderados en función de su superficie respectiva, referido siempre al uso residencial.

En el suelo urbanizable, el aprovechamiento tipo aplicable a los terrenos destinados a sistemas generales será el del Área de reparto en la que se encuentre el sector al que se adscriban para su gestión o, en su caso, el del Programa de Actuación Urbanística.

4.5.- APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO SUSCEPTIBLE DE APROPIACIÓN.

El aprovechamiento urbanístico susceptible de apropiación por el titular de un terreno será el resultado de referir a su superficie el ochenta y cinco por ciento (85%) del aprovechamiento tipo del Área de reparto en que se encuentre.

En suelo urbano, el aprovechamiento susceptible de apropiación por el titular de un terreno destinado a sistemas generales no incluido en Áreas de reparto será el resultado de referir a su superficie el setenta y cinco por ciento (75%) del aprovechamiento tipo que le corresponda.

En suelo urbano, el aprovechamiento susceptible de apropiación por el titular de un terreno incluido en una Unidad de Ejecución a desarrollar por el sistema de expropiación o afecto a dotación pública de carácter local, no incluido en ninguna de ellas, que se obtenga igualmente por expropiación, será el resultado de referir a su superficie el setenta y cinco por ciento (75%) del aprovechamiento tipo del Área de reparto respectiva.

En suelo urbanizable programado, el aprovechamiento susceptible de apropiación por el titular de un terreno destinado a sistemas generales que se obtengan por expropiación y al incluido en una Unidad de Ejecución a desarrollar por el sistema de expropiación, será el resultado de referir a su superficie el cincuenta por ciento (50%) del aprovechamiento tipo del Área de reparto respectiva.

El derecho al aprovechamiento urbanístico susceptible de apropiación se adquiere por el cumplimiento de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización en los plazos fijados por el planeamiento o la legislación urbanística aplicable, debiendo acreditar los propietarios el cumplimiento de los expresados deberes.

La aplicación efectiva del aprovechamiento tipo correspondiente a un terreno, al estar referido al uso y tipología característica del Área de reparto en que se encuentra, necesitará de su conversión a través de los coeficientes de ponderación de los usos y tipologías que el planeamiento determina para dicho terreno.

El derecho al aprovechamiento urbanístico se reducirá en un cincuenta por ciento (50%) si no se solicita la licencia de edificación en el plazo fijado por el planeamiento o legislación urbanística aplicable. La misma reducción se aplicará en los supuestos de falta de adquisición del derecho a edificar por causa imputable al titular del terreno.

5.- ACTUACIONES SISTEMÁTICAS (SISTEMAS DE ACTUACIÓN).

Los sectores de suelo urbanizable y las Unidades de Ejecución del suelo urbano se desarrollarán por el sistema de actuación que el planeamiento determine para ellos, dentro de los establecidos en la legislación vigente y en las Normas Urbanísticas.

En aquellas Unidades de Actuación y Polígonos de nueva creación, el sistema de actuación se fijará en el mismo procedimiento de delimitación de aquéllos.

El sistema de actuación podrá ser sustituido por otro, de oficio o a petición de los interesados, sujetándose en todo caso a los trámites establecidos por la legislación urbanística aplicable.

En todo caso, la Administración actuante procederá a sustituir el sistema de actuación en aquellos supuestos establecidos por la legislación urbanística aplicable.

5.1.- SISTEMA DE COMPENSACIÓN.

El sistema de compensación tiene por objeto la gestión y ejecución de la urbanización de un sector del suelo urbanizable o de un polígono o unidad de actuación, por los mismos propietarios comprendidos en su perímetro, con solidaridad de beneficios y cargas, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 50.3 del Reglamento de Gestión Urbanística.

A tal fin, estos propietarios aportan los terrenos de cesión obligatoria, realizan a su costa la totalidad de las obras de urbanización y se constituyen en Junta de Compensación repartiendo todas las cargas y beneficios que pueda reportar la actuación.

El procedimiento del sistema de compensación, que se entenderá iniciado con la aprobación definitiva del Plan General o, en su caso, con la aprobación definitiva de la delimitación del polígono o unidad de actuación en que se establezca, se regirá por lo dispuesto en la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 1976, sus reglamentos y por cuanto fuese de aplicación de las Normas Urbanísticas.

En todo caso, el plazo para que los propietarios presenten el Proyecto de Estatutos y bases de Actuación de la Junta será de tres meses desde la aprobación definitiva del Plan General, y el plazo para que se constituyan en Junta de compensación mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura pública será de dos meses contados a partir del acuerdo de aprobación definitiva del referido Proyecto.

Igualmente, una vez constituida e inscrita la Junta, el Proyecto de Compensación deberá ser formulado y presentado en el plazo de ocho meses, con los requisitos reglamentarios, ante el órgano actuante para su aprobación.

5.2.- SISTEMA DE COOPERACIÓN.

En el sistema de cooperación los propietarios del suelo comprendido en el sector o Unidad de Ejecución aportan el suelo de cesión obligatoria y el Ayuntamiento ejecuta las obras de urbanización. La totalidad de los costes de urbanización será a cargo de los propietarios afectados y se exigirá por el Ayuntamiento en la forma señalada por la Ley urbanística aplicable y, en lo que resulte de aplicación, por las Normas Urbanísticas.

La aplicación del sistema de cooperación exige la reparcelación de los terrenos comprendidos en el sector o Unidades de Ejecución, salvo que ésta sea innecesaria de conformidad con lo previsto en el artículo 73 del Reglamento de Gestión Urbanística.

5.2.1.- REPARCELACIÓN.

La reparcelación tiene por objeto distribuir justamente los beneficios y cargas de la ordenación urbanística, regularizar las fincas adaptándolas a las exigencias del planeamiento y situar sobre parcelas determinadas y en zonas aptas para la edificación al aprovechamiento establecido por el Plan, en particular, el que corresponda al Ayuntamiento conforme al propio Plan.

Consiste la reparcelación en la agrupación e integración de las fincas comprendidas en un polígono o unidad de actuación para su nueva división ajustada al Plan, con adjudicación de las parcelas resultantes a los propietarios de las primitivas, en proporción a sus respectivos derechos, y al Ayuntamiento en la parte que le corresponda.

La reparcelación limitará sus efectos a las compensaciones económicas que procedan, cuando los propietarios de terrenos de cesión obligatoria y gratuita incluidos en una unidad de actuación, no pudieran ser objeto de la oportuna adjudicación de terrenos en la unidad por concurrir la circunstancia prevista en el artículo 99.3.b) de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana. Se entenderá que concurre dicha circunstancia en aquellas unidades que incluyan suelos de cesión obligatoria en proporción inferior al quince por ciento (15%) del valor de los terrenos incluidos en la unidad.

No resultará necesaria la reparcelación cuando se den las circunstancias previstas por el artículo 73 del Reglamento de Gestión y así se declare por el Ayuntamiento en la forma y con los efectos previstos por el artículo 188.3 del propio Reglamento. Se entenderá en todo caso que la distribución de los beneficios y cargas resultantes deberá cumplir con las condiciones señaladas para el polígono o unidad de actuación delimitados.

Para todo lo referente a procedimiento y tramitación de las reparcelaciones se estará a lo que dispone la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, sus reglamentos, en especial el título III del de Gestión Urbanística y a cuanto se señale en las Normas Urbanísticas.

En los casos que proceda, según la legislación anterior, podrán utilizarse los procedimientos abreviados de los artículos 115 y 116 del Reglamento de Gestión Urbanística.

Los proyectos de reparcelación contendrán las determinaciones y documentación establecida en los artículos 82, 83 y 84 del Reglamento de Gestión Urbanística, redactados sus planos a escala mínima 1:1.000 y se justificará en todo caso la inexistencia de parcelas resultantes no edificables y sin destino específico en el Plan de ordenación que se ejecute. En su Memoria se describirán las fincas aportadas y las parcelas resultantes con expresión de su destino urbanístico.

5.3.- SISTEMA DE EXPROPIACIÓN.

En el sistema de expropiación, la Administración actuante adquiere el suelo y otros bienes comprendidos dentro del perímetro del sector o Unidades de Ejecución, y ejecuta en ellos las actuaciones urbanísticas correspondientes, conforme al planeamiento.

El sistema de expropiación se regirá por lo dispuesto en la Ley 8/1990, sobre Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo, la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, y los reglamentos que la desarrollan.

6.- GESTIÓN DE LAS UNIDADES DE EJECUCIÓN.

6.1.- UNIDADES DE EJECUCIÓN EXCEDENTARIAS RESPECTO AL APROVECHAMIENTO TIPO DE SU ÁREA DE REPARTO.

Cuando los aprovechamientos lucrativos permitidos por el Plan General en una Unidad de Ejecución excedan de los susceptibles de apropiación por el conjunto de los propietarios incluidos en la misma, los excesos corresponderán a la Administración actuante.

Dichos excesos podrán destinarse a compensar a propietarios de terrenos no incluidos en unidades de ejecución afectos a dotaciones locales o sistemas generales o con aprovechamiento lucrativo inferior al tipo del Área de reparto en que se encuentren.

En los casos anteriores, la Administración actúa como fiduciaria de los propietarios de terrenos cuyo aprovechamiento lucrativo sea inferior al susceptible de apropiación o al que les sea aplicable, en su caso.

La Administración o los propietarios de terrenos anteriormente citados participarán en los costes de urbanización de la unidad de ejecución respectiva en proporción a los aprovechamientos que les correspondan.

No obstante, cuando exista conformidad de todos los propietarios de la unidad de ejecución, la Administración actuante podrá transmitirles los excesos de aprovechamientos lucrativos por precio equivalente a su valor urbanístico, calculado de conformidad a lo dispuesto en la legislación urbanística aplicable.

6.2.- UNIDADES DE EJECUCIÓN DEFICITARIAS RESPECTO AL APROVECHAMIENTO TIPO DE SU ÁREA DE REPARTO.

Cuando los aprovechamientos lucrativos permitidos por el planeamiento fueran inferiores a los susceptibles de apropiación por el conjunto de propietarios de la unidad de ejecución, se disminuirá la carga de urbanizar en cuantía equivalente al valor de aprovechamiento no materializable, sufragando la Administración actuante la diferencia resultante.

Si mediante esta reducción no pudiera compensarse íntegramente el valor de los aprovechamientos no materializables, la diferencia se hará efectiva en otras unidades de ejecución que se encuentren en situación inversa e incluidas preferentemente en la misma Área de reparto, o mediante el abono en metálico de su valor urbanístico, a elección de la Administración actuante.

7.- ACTUACIONES ASISTEMÁTICAS EN SUELO URBANO.

7.1.- TRANSFERENCIAS DE APROVECHAMIENTOS URBANÍSTICOS (TAU). En el suelo urbano, cuando no se actúe a través de unidades de ejecución, el ajuste entre los aprovechamientos susceptibles de apropiación y los reales permitidos por el planeamiento se producirá mediante la Transferencia de Aprovechamientos Urbanísticos, conforme a lo establecido en las Normas Urbanísticas, en este anexo y en la legislación urbanística aplicable.

La transferencia de Aprovechamiento Urbanístico es el mecanismo compensatorio mediante el cual se redistribuyen equitativamente los aprovechamientos urbanísticos entre los terrenos del suelo urbano no incluidos en unidades de ejecución.

7.1.1.- PARCELAS CON EXCESO DE APROVECHAMIENTO SOBRE EL SUSCEPTIBLE DE APROPIACIÓN.

Los propietarios de solares edificables o edificios a rehabilitar o reestructurar a los que el Plan General asigne un aprovechamiento lucrativo superior al susceptible de apropiación, solo podrán materializarlo previa adquisición del exceso a través de alguno de los procedimientos siguientes:

A) Acuerdo de cesión o distribución de aprovechamientos con propietario que se encuentre en situación inversa.

B) Acuerdo de cesión o distribución de aprovechamientos con propietarios afectados por un uso dotacional público local no incluido en una Unidad de Ejecución y cesión a la Administración de la superficie correspondiente a dichos aprovechamientos.

C) Compra directa a la Administración de los aprovechamientos precisos, previa valoración de los mismos conforme a la legislación aplicable y siempre que se acepte por la Administración tal procedimiento.

D) Cesión a la Administración de terrenos afectos a sistemas generales o dotaciones locales no incluidos en unidades de ejecución, en superficie equivalente al exceso de aprovechamiento. Alternativamente, los propietarios de solares edificables a los que el Plan General asigne un aprovechamiento lucrativo superior al apropiable, podrán optar por edificar hasta una planta de altura menos de la sección potencial establecida para la parcela, sin renunciar por ello a edificar y agotar mediante ampliación posterior el resto del aprovechamiento real o potencial asignado.

7.1.2.- PARCELAS CON DEFECTO DE APROVECHAMIENTO SOBRE EL SUSCEPTIBLE DE APROPIACIÓN.

Los propietarios de fincas, parcelas, solares o edificios a rehabilitar o reestructurar, de suelo urbano que, a tenor de las determinaciones del planeamiento no puedan hacer efectivo en los mismos su derecho al aprovechamiento susceptible de apropiación, total o parcialmente, podrán transferirlo a otros que tengan asignado un aprovechamiento lucrativo superior al apropiable por ellos.

Por tanto, si el aprovechamiento lucrativo de la parcela fuera nulo, por estar afectado su uso a dotacional público, o inferior al aprovechamiento apropiable correspondiente, éste o parte del mismo no susceptible de ubicación en la parcela podrá ser objeto de acuerdo de cesión o distribución con propietarios que se encuentren en situación inversa.

Excepcionalmente, dichos aprovechamientos podrán ser adquiridos por la Administración mediante compra directa, previa valoración de los mismos conforme a la legislación aplicable.

En defecto de estos acuerdos, el aprovechamiento susceptible de apropiación no materializable deberá ser expropiado por la Administración antes de la siguiente revisión del programa de actuación urbanística del Plan General, siempre que en dicho momento y en ejecución de este Plan, se hubiera ya edificado la parcela correspondiente u obtenido la preceptiva licencia de edificación.

7.1.3.- PROCEDIMIENTO DE LAS TAU.

Todos los acuerdos de compra, cesión o distribución de aprovechamientos celebrados entre particulares o entre la Administración actuante y particulares, deberán constar en documento público y serán inscritos en el Registro de Transferencias de Aprovechamientos Urbanísticos creado al efecto.

Al objeto de facilitar la ejecución del planeamiento, la Administración actuante informará a los interesados sobre aquellas propiedades que pueden ceder o transmitir aprovechamientos urbanísticos. Asimismo, en su caso, procederá a formular los ofrecimientos de adquisición o transmisión a los particulares de aprovechamientos urbanísticos.

La aplicación efectiva del aprovechamiento tipo correspondiente y de las transferencias de aprovechamientos vinculadas a los mismos tendrá lugar:

a) En los terrenos ya edificados, cuando se solicite licencia para proceder a sustituir la edificación existente.

b) En los terrenos no edificados, cuando se solicite la licencia de edificación, dentro de los plazos previstos por el planeamiento o, en su defecto, por la legislación urbanística aplicable.

c) En los inmuebles catalogados, cuando se solicite la licencia para obras de rehabilitación o reestructuración del mismo. Si el proyecto presentado por un particular para la obtención de cualquiera de las licencias anteriores fuera conforme con la ordenación urbanística y la sección potencial de la parcela, pero el solicitante no dispusiera de los aprovechamientos urbanísticos precisos para agotar el aprovechamiento previsto, la Administración, con suspensión del plazo para resolver sobre su otorgamiento, notificará esta circunstancia al interesado, concediéndole un plazo de seis meses para que acredite haber alcanzado, mediante alguno de los procedimientos establecidos, los aprovechamientos necesarios.

Transcurrido dicho plazo sin que se acredite esta circunstancia, quedará sin efecto alguno la solicitud de licencia, en especial los efectos correspondientes a la adquisición gradual de facultades urbanísticas contenidos en la legislación urbanística.

Cuando solicitada la licencia pertinente, se compruebe que el proyecto es ajustado a los aprovechamientos susceptibles de apropiación, pero no agota el aprovechamiento real o potencial de la parcela, la Administración comunicará esta circunstancia al interesado, concediéndole un plazo de seis meses para que, previos los acuerdos de cesión, distribución o compra directa de aprovechamientos, pueda presentar proyecto que agote dichos aprovechamientos.

Si en los seis meses siguientes al requerimiento que a tal fin se practique en uno y otro caso, no se acredita la adquisición de los aprovechamientos precisos, la Administración resolverá, en otro plazo de igual duración, sobre la imposición coactiva de transferencias de aprovechamientos, según lo establecido por la legislación urbanística aplicable.

Las Transferencias de Aprovechamientos Urbanísticos podrán realizarse entre parcelas de distintas Áreas de reparto.

7.1.4.- LA HOMOGENEIZACIÓN ENTRE ÁREAS DE REPARTO.

La homogeneización entre Áreas de reparto tienen la función de equilibrar los aprovechamientos tipo de cada una de ellas en función de la situación de las mismas con respecto al municipio, cuando se produzcan transferencias de aprovechamientos urbanísticos entre parcelas de distintas Áreas de reparto.

A estos efectos, se establecerán en cada caso los coeficientes de homogeneización atendiendo preferentemente a lo dispuesto en la Orden de 28 de diciembre de 1989 por la que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones, para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, y en concreto a los valores determinados para las áreas económicas homogéneas que se hayan delimitado.

8.- ACTUACIONES AISLADAS EN SUELO URBANO (AA).

En el suelo urbano, cuando no ha sido posible la delimitación de una unidad de ejecución con los requisitos legales establecidos para éstas, y en especial, el de lograr la justa distribución de beneficios y cargas, la ejecución del planeamiento se realiza mediante Actuaciones Aisladas (AA).

La delimitación de los terrenos afectados por una Actuación Aislada, cuando no esté contenida en la ficha correspondiente, se realizará mediante el correspondiente procedimiento establecido para la delimitación de unidades de ejecución.

La obtención del suelo de cesión en Actuaciones Aisladas se realizará preferentemente mediante el mecanismo de las Transferencias de Aprovechamientos Urbanísticos, aunque en las fichas correspondientes se establezca su gestión por el sistema de expropiación.

Excepcional y subsidiariamente, y a la vista de la necesariedad de la actuación a realizar, la Administración podrá iniciar expediente de expropiación, en base a los artículos 134.2, 144 y 145 de la Ley del Suelo y 78.2.b) de la Ley 8/1990, de Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo.

Los costos de dicha Actuación Aislada podrán repercutirse sobre los propietarios que resulten especialmente beneficiados por la misma, mediante la imposición de contribuciones especiales.

9.- OBRAS ORDINARIAS (OO).

Las Obras Ordinarias se establecen cuando es necesario ejecutar obras en dotaciones de carácter local, cuyo suelo tiene ya el carácter de público, que desarrollan las determinaciones del planeamiento.

Los costos de dichas Obras Ordinarias podrán repercutirse sobre los propietarios que resulten especialmente beneficiados por las mismas, mediante la imposición de contribuciones especiales.

10.- PROCEDIMIENTO DE OBTENCIÓN DE LOS SISTEMAS GENERALES.

El presente Plan General programa la obtención de los terrenos destinados a sistemas generales que en la actualidad son de titularidad privada, distinguiendo aquéllos para los que prevé la expropiación forzosa (bien sea mediante la ejecución de polígonos completos bien por actuación específica) de los que han de ser obtenidos como carga urbanística imputable a los propietarios de cada clase de suelo sin perjuicio de las transferencias de aprovechamiento urbanístico que en cada caso se determinan y conforme a lo establecido en el capítulo IX del título I de la Ley 8/1990.

Las referidas previsiones no limitan la competencia municipal de acometer la ejecución de cualquier elemento de los sistemas generales conforme a lo dispuesto en el artº. 143.2 del Reglamento de Planeamiento en relación con el 64 de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, obteniendo en su caso las compensaciones que procedan con arreglo al artículo 4.2.3 de las Normas Urbanísticas.

La transmisión al Municipio de los terrenos vinculados a sistemas generales que en la actualidad sean de titularidad privada, se llevará a cabo:

a) Mediante el instituto de la expropiación forzosa, cuando sea éste el procedimiento seguido para su obtención.

b) Gratuitamente mediante el Sistema de Ocupación Directa regulado en el artículo 59 de la Ley 8/1990.

c) Cuando estén incluidos en Áreas de reparto, mediante los procedimientos previstos en la legislación urbanística aplicable.

10.1.- SISTEMAS GENERALES ADSCRITOS PARA SU OBTENCIÓN AL SUELO URBANIZABLE.

1.- Los sectores de suelo urbanizable programado para los que el Plan General fija un Aprovechamiento Tipo superior al global establecido para tal clase de suelo según el cuatrienio de su programación, tendrán adscritas para su obtención, con cargo a dicho exceso de aprovechamiento un quantum de sistemas generales que se especifica para cada sector, en los cuadros anexos a estas Normas.

A tal fin, dichas superficies de sistemas generales se han tenido ya en cuenta en el cálculo y fijación del Aprovechamiento Tipo global del suelo urbanizable programado.

Entre las superficies referidas en el apartado anterior se incluirán necesariamente los suelos destinados a sistemas generales que resulten interiores a aquellos sectores, así como los destinados a sistemas generales exteriores que se adscriban al sector correspondiente de entre los programados para ello por el presente Plan General, según el cuatrienio en que esté previsto el desarrollo del sector y conforme a las normas contenidas en los artículos siguientes.

Igualmente formarán parte de dichas superficies, conforme se establece a continuación, aquellos suelos destinados a sistemas generales que, aun no habiendo sido computados en el cálculo del aprovechamiento medio global de suelo urbanizable programado, se adscriban al mismo en prevención de los ulteriores excesos que sobre el Aprovechamiento Tipo de cada sector puedan resultar en el primer cuatrienio de desarrollo del Plan General por aplicación de lo previsto en el artículo 6.2.9.

Dichos suelos, recogidos en los Planos de Régimen y Gestión del Suelo, quedan por tanto vinculados a los posibles excesos sobre el aprovechamiento tipo de cada sector que puedan resultar en la formulación del Plan Parcial correspondiente, teniendo a los restantes efectos, idéntico régimen al señalado para los terrenos recogidos en el párrafo primero de este epígrafe.

2.- En cumplimiento de lo requerido en el número precedente, los Planes Parciales que se formulen en desarrollo de los referidos sectores de suelo urbanizable programado, especificarán la cuantía del exceso de aprovechamiento imputable al sector, así como la que corresponde a cada uno de los polígonos en que necesariamente dividirá a éste cada Plan Parcial. En dichos polígonos se incluirán obligatoriamente la totalidad de la superficie de los sistemas generales interiores al sector correspondiente.

Los referidos excesos de aprovechamiento, tras las oportunas operaciones de reparcelación o compensación, deberán adjudicarse a los propietarios de suelos destinados a sistemas generales adscritos al suelo urbanizable programado en cada cuatrienio, siempre que no se aplique a los mismos el instituto expropiatorio, o a la Administración actuante en otro caso.

3.- Los terrenos específicos de sistemas generales exteriores al sector que hayan de adscribirse al mismo para compensar su exceso de aprovechamiento podrán ser concretados a la formulación de los correspondientes Planes Parciales por los particulares que los hayan redactado o por el Ayuntamiento. Si no se contuvieran en los Planes Parciales, la adscripción particular de los aprovechamientos que correspondan la realizará la Corporación Municipal al ocupar o expropiar los terrenos, o en cualquier momento, de oficio o a petición de los interesados.

4.- Para los propietarios de terrenos destinados a sistemas generales que, conforme al Plan General estén adscritos al suelo urbanizable programado, cuando no se aplica la expropiación, se determinarán los aprovechamientos urbanísticos que les correspondan y el sector y, en su caso, polígono en el que se hayan de hacer efectivos.

5.- Cuando proceda la compensación a tales propietarios, la superficie de adjudicación será la correspondiente al aprovechamiento que resulte de aplicar a los terrenos afectados el ochenta y cinco por ciento (85%) del aprovechamiento tipo global del suelo urbanizable programado en el cuatrienio correspondiente al previsto para la obtención de tales terrenos de sistemas generales, según establece el artículo 16 de la Ley 8/1990, sobre Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo y según la regulación contenida en el capítulo 2 del título VI, de las Normas Urbanísticas.

6.- Los propietarios a que se refieren los números anteriores formarán parte de la comunidad reparcelatoria o de compensación en el polígono o polígonos en que hayan de hacer efectivo su derecho a partir del momento de la adscripción al mismo de los terrenos afectados, quedando sujetos en todo caso a la obligación de abonar la parte proporcional de los costes de urbanización que corresponda a las parcelas que les sean adjudicadas.

10.2.- OBTENCIÓN POR EXPROPIACIÓN FORZOSA.

1.- Si el Ayuntamiento optase por seguir el procedimiento de la expropiación forzosa, el propietario u otros titulares de derechos reales tendrán derecho a la indemnización que corresponda de la valoración de sus terrenos con arreglo a lo establecido en los artículos 38, 39 y aquellos de aplicación de los títulos II y III de la Ley 8/1990, sobre Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo.

2.- En los casos en que el Ayuntamiento opte por este mecanismo deberá seguir el procedimiento de los artículos 134 y siguientes de la Ley del Suelo y lo dispuesto en el título III de la Ley 8/1990, y tendrá derecho a la adjudicación de suelo en cuantía suficiente para compensarse de la expropiación, en los sectores de suelo urbanizable programado con exceso de aprovechamiento sobre el tipo que establece el Plan General.

3.- A estos efectos el acta de ocupación de terrenos afectados por sistemas generales, además de las prevenciones que debe contener en virtud de lo dispuesto en la Orden de 9 de marzo de 1964 que desarrolla el artículo 55 del Reglamento de Expropiación Forzosa, deberá dejar constancia de las unidades de aprovechamiento tipo de suelo urbanizable, que correspondan al Ayuntamiento y al sector, o polígono, caso de que esté delimitado, en que haya de hacerse efectiva la compensación del aprovechamiento urbanístico de los terrenos expropiados.

10.3.- OCUPACIÓN DIRECTA DE TERRENOS.

1.- El Ayuntamiento podrá ocupar los terrenos destinados a sistemas generales por el Plan General, sin necesidad de acudir a la expropiación forzosa, una vez que se haya iniciado el procedimiento de reparcelación o compensación en un polígono en que, por tener un exceso de aprovechamiento con relación al de todo el suelo urbanizable programado del correspondiente cuatrienio, hayan de hacer efectivos sus derechos los propietarios afectados por los sistemas generales.

2.- El procedimiento de ocupación de tales terrenos será el descrito en el artículo 59 de la Ley 8/1990 con las especificaciones que en las mismas se contienen respecto al acta de ocupación y la certificación o certificaciones que la Administración actuante habrá de expedir en cada caso.

3.- Los arrendamientos existentes sobre las fincas ocupadas seguirán el régimen establecido en la Ley de Expropiación Forzosa.