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BOC Nº 072. Viernes 20 de Junio de 1986 - 722

III. OTRAS RESOLUCIONES - Consejería de Política Territorial

722 - ORDEN de 28 de abril de 1986, por la que se resuelve el Recurso de Reposición interpuesto por Don Pascual Bandrés Peris, contra, Orden del Consejero relativa a solicitud de cambio de uso de la Parcela «I» de la Urbanización Plaza del Inglés, término municipal de San Bartolomé de Tirajana.

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Visto el Recurso de Reposición formulado por D. Pascual Bandrés Peris, contra Resolución dictada por mi autoridad relativa a solicitud por él deducida de cambio de uso de la Parcela «I» de la Urbanización Playa del Inglés (Proyecto de Ordenación y Urbanización del Sector Playa del Inglés), y

RESULTANDO: Que el recurso, interpuesto en tiempo y forma hábiles, pretende la reconsideración de la Resolución en base a una nueva formulación de las condiciones edificatorias de la parcela, intentando ajustarlas a las correspondientes a las parcelas de destino residencial del sector, concretándose en el cambio de uso de restaurante a residencial - comercial con la siguiente Ordenanza:

Parcela I.

Destino: Residencial máximo 55 apartamentos (2.500 m2). Comercial: 500 m2. Altura máxima: la rasante de la Avenida. Número de plantas: dos. Superficie máxima por planta: l/5 del solar. Separación a linderos: igual o superior a 4 metros.

Observaciones:

a) Como protección del paraje natural de las Dunas de Maspalomas, se respetará una banda exenta de edificación de 20 metros de anchura, definida por una línea paralela a la de deslinde de la playa y tomada a partir del lindero de la parcela con aquélla. Toda esta área se considera a todos los efectos como espacio libre de uso público, y en ningún caso podrá ser inferior a 990 m2.

b) Las nuevas construcciones no superarán, en ningún caso, el límite de las actuales, de tal manera que no se invadan terreno incluidos en la delimitación del espacio protegido.

RESULTANDO que mediante escritura pública otorgada el 30 de septiembre de 1985, ante el Notario D. Vicente Rojas Mateos, el promotor asumió los siguientes compromisos:

a) Realizar las sesiones obligatorias previstas en el Reglamento de Planeamiento.

b) Construir un local de 250 m2., destinado a balneario público municipal perfectamente equipado y terminado para su puesta en servicio.

c) Construir un local de 30 m2., destinado a oficina de información municipal.

d) Construir un local de 40 m2., destinado a puesto de socorro y primeros auxilios.

RESULTANDO que conforme a lo prevenido en el art. 91 de la Ley de Procedimiento Administrativo, se otorgó trámite de audiencia a los comparecientes en el trámite de información pública, formulándose diez alegaciones con el mismo contenido, en las que se argumentan cuestiones metajurídicas que nada tienen que ver con el análisis urbanístico de la solicitud deducida por el promotor.

Vistos el Texto Refundido de la Ley del Suelo, el Reglamento de Planeamiento y demás disposiciones de común y general aplicación, así como el planeamiento vigente en la zona y las normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal, y

CONSIDERANDO que en la tramitación del expediente se han observado las formalidades legales de aplicación.

CONSIDERANDO que la Resolución impugnada denegó la solicitud deducida por el promotor inicialmente, por cuanto suponía alterar una decisión del planificador de situar, en determinadas parcelas estratégicas, equipamientos de servicio a los usuarios de la Avenida de Cornisa y de la playa; por pretender un aumento desmesurado de la ocupación del suelo, de la edificabilidad y del volumen que excedía con mucho el aprovechamiento urbanístico del sector, por respetar las determinaciones legales sustantivas de ordenación contenidas en el artículo 73 de la Ley del Suelo y por implicar riesgo para la', integridad del Paraje Natural de las Dunas de Maspalomas, entre otros criterios.

CONSIDERANDO que analizado el contenido de las Normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal (que se encuentran pendientes de aprobación definitiva, lo que supone que aún no están vigentes, pero que aportan criterios valiosos a la hora de resolver, por cuanto contienen un análisis de las previsiones iniciales del Plan de Extensión Maspalomas Costa Canaria), se observa que es certera la valoración de obsolencia de la decisión del planificador respecto a la parcela 1, pues las circunstancias urbanísticas han provocado una desviación de los objetivos perseguidos con el uso asignado a la parcela. Consecuentemente, el aludido instrumento de planeamiento general propugna una solución aproximadamente concordante con la reclamada por el promotor con lo que una de las

razones de la denegación y de los precedentes administrativos existentes (no acoger modificaciones puntuales) se desvanece.

CONSIDERANDO que en el recurso se contiene una nueva formulación de las condiciones edificatorias de la parcela que intenta a las mismas pautas de edificabilidad de las parcelas del sector, contrayendo el aprovechamiento urbanístico a cotas razonables que no suponen el agravio comparativo detectado en la solicitud inicial; y, por otro lado, la eventual merma que al interés público habría supuesto la estimación de la petición originaria desaparece en esta nueva propuesta, ya que las restricciones al uso público de la parcela vienen compensadas con las cesiones comprometidas por el promotor, consistentes en las legalmente exigibles para abordar el aumento de densidad, más la oferta de locales para servicios higiénicos, sanitarios e informativos de apoyo a la playa y sus usuarios: un nuevo diseño del acceso peatonal a la playa, que mejora el existente, y la implantación de usos comerciales, en proporción adecuada, que compense la desaparición del ahora vigente en la parcela, por todo lo cual se estima que la propuesta ahora formulada puede merecer favorable acogida.

CONSIDERANDO que el resultado del trámite de audiencia no abona una decisión distinta, pues tratándose de dotar de una solución adecuada y estable a una parcela conflictiva, y habiendo sido expresamente citados el Colegio Oficial de Arquitectos, la Federación de Empresarios de Hostelería y diversos particulares que habían comparecido en el trámite de información pública, a la tácita agriescencia de aquellas dos entradas en cuanto a la nueva solución urbanística propuesta, sólo se añaden argumentos escasamente consistentes acerca de la especulación, olvidando que esa es materia metajurídica; que no corresponde a la Administración urbanística, en el sistema legal de planeamiento, intervenir en el mercado más allá de los límites acotados por el orden constitucional; y que el respeto a la autonomía municipal, implica admitir una esfera en la que los Organos superiores de la Administración Urbanística deben fiar a los mecanismos normales de nuestro sistema político el juicio sobre el acierto o desacierto de la filosofía urbanística de la Corporación municipal.

CONSIDERANDO que removidos los obstáculos esenciales para acoger el cambio de uso propuesto, al garantizarse en la nueva formulación las medidas de defensa del paraje Natural Dunas de Maspalomas, sólo resta examinar el cumplimiento de las determinaciones legales sustantivas de ordenación del art. 73 de la Ley del Suelo, en cuanto existe la adaptación de las construcciones al ambiente en que se sitúen y prohiben las actuaciones en los lugares de paisaje abierto que rompan la armonía del paisaje o desfiguren sus perspectivas propias; y analizada la nueva solicitud en relación con tales determinaciones, se estima que, aún no siendo procedente denegar por ello la propuesta ahora formulada, sí resulta conveniente introducir aseguramiento y controles que garanticen su puntual cumplimiento y una solución de diseño acorde con el objetivo de la norma de evitar la ruptura de la armonía del paisaje en un enclave privilegiado, para lo cual se realizará un estudio de impacto ambiental del que deberá tomar conocimiento esta Consejería con carácter previo o simultáneo al trámite de licencia, al objeto de asegurar el tratamiento más acorde de la parcela, dado que el gran desnivel existente puede provocar un impacto indeseado.

En su virtud, resuelvo:

l) Estimar el Recurso de Reposición formulado por D. Pascual Bandrés Peris contra Resolución dictada por mi autoridad, mediante Orden Departamental de 1 1 de enero de 1986, por la que deniega la solicitud de cambio de uso de la Parcela 1, de la urbanización Playa del Inglés, y

2) Aprobar definitivamente el cambio de uso de restaurante a residencial - comercial, de la parcela 1 de la Urbanización Playa del Inglés (Proyectos de Ordenación y Urbanización del Sector Playa del Inglés) en los términos y con las condiciones siguientes:

Parcela I.

Destino: Residencial: Máximo 55 apartamentos, 2.500 m2. Comercial: 500 m2. Balneario público municipal: 250 m2. Oficina Información Municipal: 30 m2. Puesto de Socorro y Primeros Auxilios: 40 m2. Altura máxima: la rasante de la avenida. Número de plantas: una planta más semisótano. Superficie máxima por planta: l/5 del solar. Separación a linderos: igual o superior a 4 metros.

Condiciones especiales:

a) Como medida de protección del Paraje Natural Dunas de Maspalomas, se respetará una banda exenta de edificación de 20 metros de ancho definida por una línea paralela a la de deslinde de playa y tomada a partir del lindero de la parcela con aquélla. Esta área se considerará a todos los efectos como espacio libre de uso público; en ningún caso será inferior a 990 m2., y deberá recibir el tratamiento a nivel del proyecto más adecuado a su destino y función.

b) Las nuevas construcciones no superarán, en ningún caso, el límites de las actuales, al objeto de no incidir, en forma desfavorable, sobre el Paraje Natural aludido.

c) Con carácter previo o simultáneo al trámite de licencia, esta Consejería deberá tomar conocimiento de un estudio de impacto ambiental en el que se garantice el tratamiento adecuado para la parcela desde el punto de vista paisajístico, especialmente en el remate de la misma en su conexión con el espacio litoral.

d) Serán plenamente exigibles los compromisos adoptados por el promotor en escritura pública de 30 de septiembre de 1985.

Contra esta Resolución, que agota la vía administrativa, cabe interponer, potestativamente, Recurso de Reposición en el plazo de UN MES, contado a partir de su publicación en el Boletín Oficial de la Comunidad Autónoma de Canarias; y contra su eventual desestimación, cabrá deducir recurso contencioso - administrativo en el plazo de DOS MESES, si la resolución fuera expresa, o de UN AÑO si se produjese por silencio administrativo.

Las Palmas de Gran Canaria, a 28 de abril de 1986.

EL CONSEJERO DE POLITICA TERRITORIAL, Javier Domínguez Anadón.

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