BOC - 1994/088. Miércoles 20 de Julio de 1994 - 1134
III. OTRAS RESOLUCIONES - C.Política Territorial
1134 - ORDEN de 2 de febrero de 1994, por la que se toma conocimiento del Texto Refundido del Proyecto de Delimitación de Suelo Urbano del municipio de Frontera (El Hierro).
Visto el Texto Refundido del Proyecto de Delimitación de Suelo Urbano del municipio de Frontera, isla de El Hierro.
Resultando que la Comisión de Urbanismo y Medio Ambiente de Canarias, en la sesión celebrada el 5 de abril, acordó su aprobación definitiva condicionada a la subsanación de determinados reparos.
Resultando que, en Acuerdo posterior, de 15 de octubre, la Comisión de Urbanismo y Medio Ambiente de Canarias estimó uno de los recursos interpuestos lo que supongo una modificación que afectaba a una zona muy concreta del municipio.
Resultando que el Servicio Técnico de la Dirección General de Urbanismo informa que el Texto Refundido recoge todas y cada una de las modificaciones acordadas por la Comisión de Urbanismo y Medio Ambiente de Canarias.
Considerando que la Comisión en el primer Acuerdo de referencia ha facultado al titular del Departamento para la toma de conocimiento.
En su virtud,
D I S P O N G O:
Tomar conocimiento del Texto Refundido del Proyecto de Delimitación de Suelo Urbano del municipio de Frontera, isla de El Hierro.
Contra la aprobación del presente Proyecto podrá interponerse en el plazo de un mes recurso de reposición ante la Comisión de Urbanismo y Medio Ambiente de Canarias.
Santa Cruz de Tenerife, a 2 de febrero de 1994.
EL CONSEJERO DE POLÍTICA TERRITORIAL, Fernando Redondo Rodríguez.
ORDENANZAS REGULADORAS
CAPÍTULO I
DISPOSICIONES GENERALES
Artículo 1.- Objeto y ámbito territorial.
a) El objeto del presente Proyecto es la Delimitación del Suelo Urbano del municipio de Frontera, de acuerdo a los artículos 81 de la Ley del Suelo y 101 y siguientes de su Reglamento de Planeamiento.
b) Se ha formulado de acuerdo con las prescripciones del ordenamiento urbanístico vigente y demás normas aplicables. Las referencias a la Ley del Suelo y a sus Reglamentos, hechas en este artículo y en los sucesivos, lo son a la Ley del Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, Texto Refundido, aprobado por Real Decreto 1.346/1976, de 9 de abril, y su Reglamento de Planeamiento aprobado por Real Decreto 2.159/1978, de 23 de junio.
Artículo 2.- Vigencia y ámbito temporal.
Esta Delimitación de Suelo Urbano entrará en vigor al día siguiente de la publicación de su aprobación definitiva en el Boletín Oficial de la Provincia, y mantendrá su vigencia de forma indefinida, mientras no se sustituya por un Plan General o unas Normas Subsidiarias de Planeamiento.
Artículo 3.- Obligatoriedad.
Las determinaciones de esta Delimitación de Suelo Urbano obligan por igual a la Administración y a los particulares, con las limitaciones establecidas en el artº. 58 de la Ley del Suelo.
Artículo 4.- Documentación.
a) La documentación de que consta esta Delimitación de Suelo Urbano, se ajusta a lo dispuesto en el artº. 103 del Reglamento de Planeamiento.
b) Su alcance normativo proviene del contenido de los siguientes documentos:
- Memoria justificativa de la ordenación.
- Ordenanzas reguladoras de la Edificación.
- Planos de Ordenación.
CAPÍTULO II
LA INTERVENCIÓN MUNICIPAL EN LAS OBRAS DE CARÁCTER PARTICULAR
Artículo 5.- Información a los administrados.
Cualquier administrado tiene derecho a consultar en las Oficinas del Ayuntamiento la documentación del planeamiento vigente, o en curso de aprobación, y a ser informado por escrito mediante la solicitud de Cédula Urbanística y el pago de las correspondientes tasas, de las circunstancias, régimen y normativa aplicables a una finca o sector del término municipal.
Artículo 6.- Cédulas Urbanísticas.
a) A solicitud de los interesados, el Ayuntamiento expedirá las Cédulas Urbanísticas a que se refiere el artº. 63 de la Ley del Suelo, en un término máximo de un mes, a partir del día de la petición.
b) A la petición de la Cédula Urbanística se acompañará la descripción detallada de la finca y su posición exacta, según modelo que disponga el Ayuntamiento, mediante plano de situación a escala apropiada.
c) El Ayuntamiento exigirá la correspondiente Cédula Urbanística para otorgar Licencias de parcelación, edificación y usos de los predios, de acuerdo con el artº. 63.2 de la Ley del Suelo.
d) Antes de dar inicio a las obras, se solicitará el señalamiento de las alineaciones y rasantes correspondientes, que se llevará a cabo sobre el terreno por el técnico municipal en el plazo máximo de un mes.
Artículo 7.- Actos sujetos a licencias.
a) Están sujetos a la obtención previa de Licencia Municipal, todos los actos relacionados en el artº. 1 del Reglamento de Disciplina Urbanística de la Ley del Suelo.
También será preciso obtener Licencia Municipal para la extracción de áridos, tala de árboles, apertura de nuevos caminos o sendas; apertura, modificación y ampliación de establecimientos comerciales e industriales; creación de jardines, instalación de redes de servicios y líneas eléctricas; y en general, a todos aquellos usos y actividades que afecten a las características naturales de los terrenos.
b) La obligación de obtener previamente la Licencia o informe favorable de otras Administraciones para determinados usos y actividades, no excusa en ningún caso, de la necesidad de obtener la Licencia Municipal correspondiente, de acuerdo con el artº. 179.1 de la Ley del Suelo.
c) Los actos que sean promovidos por Órganos del Estado, o entidades de Derecho Público, también están sujetos a la previa Licencia Municipal, sin perjuicio de lo que dispone el artº. 180.2 de la Ley del Suelo.
d) El procedimiento de otorgamiento de Licencias se ajustará a lo que prevé la legislación de Régimen Local.
e) En ningún caso, se entenderá adquirida por silencio administrativo, una Licencia de contenido contrario a la Ley del Suelo y a sus Reglamentos, y a lo previsto en el presente Proyecto de Delimitación de Suelo Urbano.
Artículo 8.- Licencias en Suelo Rústico.
a) En Suelo Rústico, las solicitudes de Licencia se dirigirán al Ayuntamiento, que informará preceptivamente y remitirá el expediente a la Comisión Provincial de Urbanismo. El promotor deberá entonces ajustarse a los requisitos y normas de procedimiento definidas en los artículos 11 y 12 de la Ley 5/1987, de 7 de abril, sobre Ordenación Urbanística del Suelo Rústico de la Comunidad Autónoma Canaria. El solicitante acompañará un plano a escala adecuada, con la descripción de la finca, situación territorial, extensión superficial y uso actual, con indicación expresa de los titulares según copia de Escritura Pública o Certificación del Registro de la Propiedad correspondiente. b) Antes de iniciar la obra se deberá, además, haber inscrito la Licencia en anotación marginal en el Registro de la Propiedad.
Artículo 9.- Requisitos para la solicitud de Licencia.
a) Las solicitudes de Licencias para obras mayores habrán de incluir los siguientes documentos:
1º) Modelo previsto para la solicitud de Licencia cumplimentado. En caso de Licencias de Edificación, la Cédula Urbanística solicitada como mínimo, un mes antes de la presentación del Proyecto.
2º) Proyecto técnico completo en cuadruplicado ejemplar, realizado por facultativo competente, y firmado por éste y el solicitante. Éste contendrá:
2º.1. Planos de emplazamiento y situación a escala, al menos 1:1.000, con detalle de los servicios urbanísticos existentes y del señalamiento de alineaciones y rasantes.
2º.2. Plano parcelario a escala, no inferior a 1:1.000, con detalle de las parcelas y edificaciones de la zona, y sus características volumétricas.
2º.3. Toda aquella documentación o información que la índole del proyecto, instalación y operación requiera, según los artículos siguientes y el Decreto 462/1971, de 11 de marzo.
b) Cuando se trate de obras de reforma y restauración de edificaciones ya existentes, se diferenciarán claramente aquellos elementos que se conservan, los que desaparecen y los que se construyen de nuevo.
c) Las solicitudes de Licencia de obras menores, se acompañarán de un croquis o plano a escala, suscrito por el responsable técnico, acompañado de una memoria y presupuesto, donde se describan por escrito y gráficamente la situación y características de la obra a realizar.
d) Serán obras mayores:
- Las que se refieran a construcciones de nueva planta, reforma o restauración de edificaciones existentes, ampliación de volumen de edificaciones, modificación de la fachada, obras de consolidación o refuerzo de la estructura y similares.
- Los movimientos de tierras.
- Las obras de demolición de edificaciones o construcciones y, en general, todas aquellas que exijan la dirección de un técnico facultativo titulado.
e) Se considerarán obras menores las restantes. Artículo 10.- Edificaciones fuera de ordenación.
a) Las edificaciones y usos anteriores a esta Delimitación de Suelo Urbano, que superen las condiciones de edificabilidad establecidas en estas Ordenanzas (altura, profundidad edificable, porcentaje de ocupación de parcela, etc.), o que no se ajusten al régimen de usos, serán consideradas fuera de ordenación. En ellas se podrán realizar obras de reparación, modernización y mejora de sus condiciones higiénicas o estéticas, pero no de consolidación, ni de aumento de volumen o aprovechamiento.
b) No podrán acogerse a las excepciones dispuestas en el párrafo anterior, las edificaciones situadas fuera de las alineaciones definidas en los planos correspondientes.
CAPÍTULO III
REGLAMENTACIÓN DE LOS USOS
Artículo 11.- Condiciones de los usos.
a) Este Proyecto de Delimitación de Suelo Urbano de Frontera detalla las condiciones de uso permitidas para cada tipología edificatoria.
b) Por su adecuación a cada sector, y según los objetivos de la ordenación, los usos se dividen en permitidos y prohibidos, considerándose prohibidos todos aquellos que no son expresamente permitidos.
Artículo 12.- Clasificación de los usos. a) A los efectos de edificación, la Delimitación de Suelo Urbano define los siguientes usos: - Residencial.
- Comercial y servicios.
- Almacén.
- Oficinas.
- Industrial.
- Equipamientos públicos.
b) A los efectos de esta Delimitación de Suelo Urbano y de los proyectos que de ella se deriven, se establecen los siguientes usos pormenorizados:
1. Residencial.
1.1. Comprende las actividades propias de los edificios destinados a viviendas, tanto unifamiliares como plurifamiliares, o a otras formas colectivas residenciales, como son los hoteles, pensiones y residencias.
1.2. Generalmente se admiten en casi todos los tipos de suelos privados, con algunas limitaciones en algunas zonas, por ejemplo las industriales o regímenes de suelo, especialmente en el rústico, en función de su compatibilidad con otros usos.
1.3. En algunas calificaciones zonales, se diferencia claramente el uso residencial unifamiliar del uso residencial plurifamiliar. El primero es el situado en parcelas independientes en edificio aislado, o en agrupaciones en hilera de casas individuales, o bien en edificios con otros usos, y con acceso propio exclusivo. El uso residencial plurifamiliar es el que se da en edificios de viviendas con acceso y elementos comunes.
2. Comercial y servicios.
Es el que corresponde a la actividad propia de locales abiertos al público, destinados a la venta al por mayor, o al detalle, o a la prestación de servicios personales.
3. Almacén.
Es el que corresponde a la actividad propia de los locales destinados al depósito de mercancías, productos de la agricultura, o dedicados a la venta al por mayor.
4. Oficinas.
Corresponde a las actividades administrativas, burocráticas, financieras, profesionales y similares, que se desarrollan en locales adecuados. Estas actividades pueden ser de carácter público o privado.
5. Industrial.
Comprende las actividades desarrolladas en locales dedicados a la transformación mecánica de productos o materias primas, sus correspondientes almacenes y patios de maniobra, y sus oficinas anexas. Incluye asimismo los talleres mecánicos de reparación de automóviles y estaciones de servicio.
6. Equipamientos públicos.
Comprende todas aquellas actividades desarrolladas por las Administraciones Públicas, al servicio de los vecinos del municipio, como docentes, sanitarias, socioculturales, deportivas, y de servicios en general.
Artículo 13.- Disposiciones específicas sobre uso industrial.
a) A los efectos de esta Ordenanza, los usos que impliquen el desarrollo de actividades, incluidas en el ámbito de aplicación de la reglamentación de Actividades Molestas, Insalubres, Nocivas y Peligrosas, se clasifican en las categorías siguientes:
Primera: actividades no molestas para la vivienda, de carácter artesanal y familiar.
Segunda: actividades compatibles con la vivienda, correspondientes a talleres y pequeñas industrias de servicios.
Tercera: actividades que aún con la adopción de medidas correctoras, pueden originar molestias para las viviendas.
Cuarta: actividades no compatibles con la vivienda, pero sí con otros usos.
Quinta: actividades que por sus especiales características de peligrosidad o nocividad, deban emplazarse en lugares específicamente destinados a este tipo de industrias.
b) Esta Delimitación de Suelo Urbano admite la instalación de actividades industriales en ciertas zonas del Suelo Urbano, con las siguientes limitaciones:
- En situación 1, sólo se admitirán actividades de la categoría 2, con un máximo de 5 CV y 100 m2.
- En situación 2 de las categorías 1 y 2, con un máximo de 10 CV y 200 m2.
En cualquier caso, sólo se admitirán aquellas actividades industriales que no ocasionen molestias a las viviendas próximas o las que, sin ser clasificables como insalubres o peligrosas, no superen los niveles máximos de ruidos indicados en el citado Reglamento.
CAPÍTULO IV
REGLAMENTACIÓN DETALLADA DE LA EDIFICACIÓN
DISPOSICIONES COMUNES
Artículo 14.- Definición y normas generales.
a) La Delimitación del Suelo Urbano de Frontera clasifica como Suelo Urbano aquellas áreas consolidadas por la edificación, o aquellas otras que cuentan con los servicios urbanísticos básicos, de acuerdo con los artículos 81 de la Ley del Suelo y 101 de su Reglamento de Planeamiento.
b) Se considerarán como solar en Suelo Urbano aquellos terrenos que, teniendo precisadas sus alineaciones y rasantes, cuentan además con acceso rodado pavimentado, servicios de abastecimiento de agua, energía eléctrica y de evacuación de las aguas residuales.
Artículo 15.- Tipos de ordenación y calificación zonal.
a) Esta Delimitación del Suelo Urbano establece varios tipos edificatorios, que sirven para la zonificación de su Suelo Urbano. Estos tipos mantienen determinadas constantes, y una relación específica con la estructura urbana. Los tipos de ordenación previstos son los siguientes:
1. Edificación cerrada.
Corresponde a sectores en los que el tipo edificatorio predominante, es el que corresponde a edificación entre medianeras, con ocupación completa de la parcela, cuya alineación se establece paralela al eje de la calle que le da acceso, y se rige básicamente por la altura reguladora máxima y la profundidad edificable.
2. Edificación aislada.
Corresponde a los sectores en los que la edificación se dispone totalmente aislada dentro de su parcela, y se rige principalmente por los parámetros de la altura reguladora, la ocupación y la edificabilidad máxima. Suelen ser sectores destinados a vivienda unifamiliar.
b) La regulación de las directrices para la ordenación urbanística, y la aplicación de los parámetros para la edificación, se hacen a través de la calificación zonal, que desarrolla cada uno de los ámbitos definidos, y cuya delimitación gráfica se especifica en planos.
Artículo 16.- Terminología relativa a la forma del espacio público.
a) Parcela:
Porción de Suelo Urbano.
b) Alineación de vial:
Es la línea que establece a lo largo de las vías la separación entre los espacios públicos y privados.
c) Alineación de la edificación o línea de fachada:
Es la línea que establece los límites de las edificaciones, y que puede ser fija (coincidiendo con la alineación de la vía o retrocediendo respecto a ella), u opcional para cada parcela (respetando unos retranqueos mínimos). d) Frente de parcela:
Longitud que tiene la alineación de vial de una parcela a lo largo de una calle.
e) Ancho de calle:
Es la medida más corta en cada punto entre las dos alineaciones opuestas de una vía.
f) Rasante:
Es la proyección vertical de la alineación de vial, a lo largo de las fachadas de la parcela.
g) Manzana:
Superficie de suelo delimitada por varias alineaciones a vial.
h) Fachadas de la edificación:
Son los planos verticales que definen los límites de la edificación. Tendrán la consideración de fachada principal aquellos que dan frente, bien directamente o bien a través de un espacio libre, a un vial.
i) Chaflán:
Se considera como chaflán al plano definido por la perpendicularidad a la bisectriz formada por el encuentro de dos alineaciones de vial en una esquina.
j) Altura de la edificación:
Se regulará mediante dos parámetros que deberán cumplirse simultáneamente.
1. Altura reguladora máxima:
Es la cota máxima que puede alcanzar la fachada del edificio, medida verticalmente en su punto medio, desde la rasante de la calle (o del terreno si se trata de una edificación en la que la línea de fachada no coincide con la alineación de vial), y la cara superior del último forjado (o su proyección horizontal si éste se encuentra retirado).
2. Número máximo de plantas:
Es el número entero de plantas permitidas por encima de la rasante, que pueden existir dentro de la altura reguladora máxima.
k) Cuerpos y elementos salientes:
Son todos aquellos volúmenes que sobresalen de la alineación de la edificación o línea de fachada. 1. Cuerpos salientes son los que pueden habitables u ocupables, ya sean cerrados o abiertos.
2. Elementos salientes son el resto de elementos constructivos que son parte integrante de la edificación, y que no son habitables ni ocupables, como aleros, zócalos, gárgolas, marquesinas y otros similares o de carácter ornamental.
l) Cerramientos:
Son los elementos que delimitan los espacios no edificados, correspondientes a parcelas contiguas, o la separación entre éstas y los viales. Los cerramientos a vial, generalmente serán opacos hasta una altura de 1 metro y con verja o seto hasta un máximo de 2 metros, medidos desde la rasante de la calle; cuando sean divisorios de dos parcelas, podrán ser opacos hasta una altura de 2 metros.
m) Retranqueos de la edificación:
Son las distancias mínimas que deberá guardar la edificación respecto a los límites de la parcela (frente, fondos y laterales). En el caso de parcelas en esquina, o con frente a dos vías, los retranqueos a viarios serán de aplicación en todo el perímetro de la parcela que limita con las mismas.
Artículo 17.- Terminología relativa a la edificación.
a) Planta baja:
Planta situada al mismo nivel que la rasante de la calle, o dentro de los límites que con relación a la misma se señalan. En el caso de que el edificio se sitúe sobre un terreno en pendiente, se entenderá como planta baja aquella que tenga el pavimento situado como máximo a 1,20 metros sobre cualquier punto de la rasante de calle a la que da frente, o del terreno original; si existiera más de una planta en estas condiciones, se tomará como tal la de posición más baja.
b) Planta sótano:
Planta enterrada o semienterrada, que está debajo de la planta baja. En ningún caso la altura del sótano, hasta el nivel inferior del forjado, podrá estar por encima de 0,60 metros. En caso contrario se considerará como planta baja a todos los efectos.
Las plantas enterradas no podrán utilizarse para usos habitables. Sólo se permitirán los garajes, almacenes, instalaciones técnicas, servicios y similares, siempre que cumplan las condiciones de seguridad mínimas, y comerciales relacionadas con la planta baja.
c) Planta piso: Es toda planta situada por encima de la planta baja.
d) Edificaciones auxiliares:
Son las construcciones separadas del edificio principal, y que están destinadas a su servicio, como garajes, almacenes, invernaderos, etc. No podrán destinarse a residencia.
e) Patios de luces:
Son aquellos espacios no edificados dentro del volumen de la construcción, cuya función es dar ventilación e iluminación a las diferentes dependencias.
Si los patios de luces se mancomunan, para completar las dimensiones mínimas que se establecen, será indispensable hacerlo constar en el Registro de la Propiedad, mediante Escritura Pública, con la condición de no poderse cancelar, mientras la servidumbre subsista, y alguno de los patios vecinos implicados lo requiera.
f) Pared medianera:
Es la pared lateral, límite entre dos edificaciones o parcelas contiguas, que se eleva desde los cimientos a la cubierta, aunque su continuidad sea interrumpida por patios de luces.
Cuando como consecuencia de las diferentes alturas, retranqueos, profundidades edificables, u otros motivos, queden medianeras al descubierto, éstas deberán ser tratadas con acabado similar al del resto de las fachadas.
g) Patio de manzana:
Es el espacio libre edificable, sólo en planta baja y sótanos, que surje de aplicar las profundidades edificables. Se delimita mediante una línea de fachada, que será obligatoria para las edificaciones.
Artículo 18.- Construcciones por encima de la altura reguladora máxima.
Por encima de la altura reguladora máxima, sólo se permitirán en general:
1. La cubierta del edificio, con pendiente no superior al 45%, y cuyo arranque no supere la altura reguladora máxima. Los espacios abuhardillados resultantes, podrán habitarse siempre que se respeten las condiciones establecidas en esta normativa.
2. Las cámaras de aire y elementos de cubrición, en el caso de cubiertas planas con altura no superior a los 60 cm. 3. Las barandillas y petos en fachadas y patios interiores, hasta una altura de 1,00 metro, por encima de la altura reguladora máxima.
DISPOSICIONES RELATIVAS A LA EDIFICACIÓN CERRADA
Artículo 19.- Definición y parámetros generales:
La zona de edificación cerrada se refiere a aquellos sectores en los que la edificación se ordena de acuerdo con las alineaciones viarias interiores de manzana, señaladas en los planos.
Artículo 20.- Condiciones generales de edificación.
a) La alineación de la edificación será obligatoria y coincidirá con la de vial en este tipo edificatorio, con las excepciones que se establecen en los planos de ordenación, debido a determinadas singularidades existentes.
b) La profundidad edificable toma diferentes valores de acuerdo con la relación entre los espacios no ocupados de la parcela, y no podrá exceder nunca de 20 metros, medidos desde la alineación vial.
c) Las alturas de la edificación se establecen en función del suelo, de las calles a las que da frente, y del tipo arquitectónico característico de cada sector.
Artículo 21.- Solar edificable.
a) Se considera solar edificable en edificación cerrada, al que cumpla con las siguientes condiciones:
1ª) Que tenga uno o más linderos, coincidiendo con la alineación de vial de una o más vías públicas existentes.
2ª) Que las vías a que se refiere el apartado anterior estén urbanizadas, considerándose como tales aquellas que tengan como mínimo los servicios de alumbrado público, abastecimiento de aguas y asfaltado de las calles.
b) Ningún solar edificable tendrá una superficie inferior a 90 m2. El frente de la parcela no podrá ser menor a 6 metros, excepto en el Pozo de la Salud, que por su estructura de la propiedad urbana, se permiten parcelas de 60,00 m2. En caso de solares en suelos urbanos consolidados, que no cumplen estas condiciones mínimas y no puedan reparcelarse los contiguos, al estar edificados, se permitirá su construcción siempre y cuando cumplan con las condiciones higiénicas de la vivienda, definidas por estas normas. Artículo 22.- Regulación de la altura.
Cuando no esté definida en plano de ordenación, la altura reguladora máxima vendrá definida en función de las dimensiones que se establecen en el cuadro siguiente:
Ancho de Nº máximo Altura reguladora calles de plantas máxima
Hasta 8 metros 2 7,05 m
A partir de 8 metros 3 10,30 m
En alineaciones de calles en pendientes superior al 15%, la altura reguladora se medirá en la vertical correspondiente al punto medio de la fachada del tramo considerado. No se sobrepasará 12 metros la longitud máxima de fachada. Artículo 23.- Altura de pisos.
a) La altura máxima de la planta baja, para usos no residenciales, no podrá ser mayor de 3,80 metros, medida desde la cota del piso colocado hasta la cara inferior del forjado o techo.
b) La altura mínima en cualquier planta de vivienda será de 2,50 metros, medida igual que en el caso anterior.
c) En garajes y sótanos, la altura podrá reducirse a 2,30 metros.
Artículo 24.- Altura de la edificación con frente a dos vías contiguas.
Si las alturas reguladoras fueren distintas para cada vía, las mayores de ellas podrán prolongarse por las calles adyacentes hasta la longitud máxima, igual a una vez y media el ancho de la calle más estrecha, contado a partir del vértice definido por el encuentro de las dos alineaciones de vial correspondiente.
Artículo 25.- Altura de la edificación que da frente a dos vías que no formen esquina.
La altura reguladora máxima para edificios que den frente a dos vías que no formen esquina, se medirá de acuerdo a uno de los criterios siguientes:
1º) Si existe patio de manzana, como si se tratara de dos edificios independientes separados por dicho patio. 2º) Si no hay patio de manzana, cada vía definirá la altura máxima correspondiente y el cambio de altura para el ajuste, deberá estar situado según una línea a la mitad de la distancia entre ambas fachadas. Artículo 26.- Esquinas achaflanadas.
a) En los edificios que formen esquina a dos vías, será obligatoria la realización de un chaflán, que tendrá una dimensión mínima de 2 metros, medidos entre las dos alineaciones de vial que lo definen.
b) A efectos de la aplicación de la ordenanza de vuelo, la alineación del chaflán se tomará como origen para medir la dimensión de los cuerpos y elementos salientes.
c) En el chaflán, la alineación no será obligatoria, pudiendo la edificación retrasarse hacia el interior, al objeto de cuadrar las diferencias internas, o definir un arco, cuyo diámetro mínimo será de 2 metros.
Artículo 27.- Construcciones por encima de la altura máxima.
a) Se prohíbe toda edificación por encima de la altura reguladora máxima, salvo los remates de escaleras, ascensores, otros elementos técnicos de las instalaciones, tendederos, lavaderos, etc., que no podrán superar los 3,50 metros, medidos desde la altura reguladora máxima, hasta el elemento constructivo más alto.
Las construcciones en cubierta no podrán ocupar ésta en más de un 20% de su superficie, no se admitirán como habitables y deberán estar retiradas de las fachadas principales como mínimo 3 metros en todo su desarrollo.
b) También podrán ejecutarse por encima de la altura reguladora máxima, los petos y barandas de fachada y medianeras, cuya altura no podrá exceder de 1,0 metro.
Artículo 28.- Características de los cuerpos y elementos salientes.
a) Los elementos salientes tendrán una dimensión adecuada a las características del edificio y del entorno. En ningún caso, podrán superar en planta baja, una décima parte de la dimensión de la acera existente, o prevista, y tendrán 15 cm, como máximo. En plantas piso y cubierta, no podrán superar las dimensiones previstas para los cuerpos salientes.
b) Los cuerpos salientes pueden ser cerrados y abiertos, entendiéndose por cerrados aquellos que tienen en todos sus lados cerramientos fijos, y por abiertos, los que tienen todo su perímetro protegido por barandas y petos solamente.
c) El límite lateral del vuelo se situará a una distancia de 0,80 metros de la medianera. El plano límite frontal será paralelo a la línea de fachada en todo su desarrollo.
d) Las dimensiones y ocupaciones máximas previstas para los cuerpos salientes, se ajustarán a lo definido en el siguiente cuadro: Ancho de calles Nº máximo de plantas Dimensión máxima Ocupación máx. fach. Hasta 8 metros 2 40 cm 50% A partir de 8 metros 3 60 cm 50% e) La altura mínima sobre la rasante de los cuerpos salientes, no será nunca inferior a 3,50 metros.
f) La ocupación máxima de la línea de fachada, se entiende referida a cada planta; no obstante, ésta se podrá redistribuir agrupando las ocupaciones permitidas de varias plantas en una sola, y con la condición de respetar los límites laterales y frontales de vuelo.
Artículo 29.- Patios de luces.
La dimensión mínima de estos patios se establece de acuerdo a que pueda inscribirse un círculo, cuyo diámetro no sea inferior a 3 metros.
Artículo 30.- Claraboyas en patios de luces y de ventilación.
Los patios podrán cubrirse mediante claraboyas translúcidas, que ocupen la totalidad del mismo y tengan una superficie de ventilación perimetral no menor de la mitad de la superficie del patio que cubre.
Artículo 31.- Escalonamiento de edificios.
a) En terrenos en ladera o pendiente superior al 15%, el escalonamiento de la edificación será obligatorio.
b) En aquellas parcelas que sean descendentes respecto al vial que les da acceso, la edificación deberá escalonarse de tal manera, que nunca exista más de un sótano o semisótano por encima de la cota natural del terreno.
c) En aquellas parcelas que sean ascendentes respecto al vial que les da acceso, las edificaciones deberán escalonarse de tal manera, que las terrazas sobre las que se sitúe la edificación, no tengan una diferencia superior a 3 metros respecto a la cota del terreno original.
Artículo 32.- Usos permitidos.
Los usos que se permiten en edificación cerrada, son los siguientes: - Residencial unifamiliar y plurifamiliar.
- Comercial.
- Oficinas.
- Almacenes.
- Industrial (categorías 1ª y 2ª). - Equipamientos públicos.
Artículo 33.- Definición de zonas en edificación cerrada.
C-2: edificación cerrada (2 plantas).
C-3: edificación cerrada (3 plantas).
DISPOSICIONES RELATIVAS A LA EDIFICACIÓN AISLADA
Artículo 34.- Definición y parámetros generales.
a) La zona de edificación aislada se refiere a las extensiones urbanas en las que la edificación se sitúa de forma aislada dentro de su parcela, y en la que todos los frentes del edificio deberán ser tratados como fachadas.
b) Los parámetros generales específicos de este tipo de ordenación, son los siguientes:
1º) Edificabilidad de parcela:
Es un coeficiente definido en m2/m2, que nos da la máxima cantidad de techo que se puede edificar en cada parcela. Se entiende que estos m2 se refieren a la totalidad del edificio, e incluye por tanto los cuerpos salientes.
2º) Ocupación máxima:
Se refiere al tanto por ciento máximo que se puede ocupar por la edificación.
Artículo 35.- Condiciones generales de edificación.
a) La alineación de la edificación es libre, siempre y cuando se respeten las condiciones y normas que a continuación se establecen.
Artículo 36.- Solar edificable.
Se considera como solar edificable, la parcela que cumple las siguientes condiciones:
1ª) Que tenga uno o más linderos, coincidiendo con la alineación de vial de una o más vías públicas existentes.
2ª) Que las vías a que se refiere el apartado anterior, estén urbanizadas, considerándose como tales, aquellas que tengan los servicios de alumbrado, abastecimiento de aguas y asfaltado de calles.
3ª) En las grandes manzanas de edificación abierta sólo se considera urbano un fondo de 25 metros a las vías públicas ya existentes, debiendo dejar libres para paso a estas zonas interiores accesos cada 40 metros como mínimo.
Artículo 37.- Altura de la edificación.
a) La altura de la edificación aislada será de una o dos plantas, según documentación gráfica, medidas en cualquier punto de la fachada medidas en sobre el terreno circundante. Se medirán desde el punto más bajo de la edificación sobre el terreno, hasta la cara superior del último forjado.
b) La altura de los pisos se regula según las condiciones establecidas en el artº. 24.
Artículo 38.- Construcciones por encima de la altura máxima.
Se regirá por lo especificado en esta normativa con relación a edificios con acceso a la cubierta, o edificios sin acceso a la cubierta.
Artículo 39.- Ocupación máxima de parcela.
a) La ocupación máxima de parcela será la especificada en la zona A-1 ó A-2.
Esta ocupación máxima se entenderá que es aplicable también a los cuerpos salientes.
Artículo 40.- Edificabilidad de parcela.
a) La edificabilidad máxima de parcela será la especificada en la zona A-1 ó A-2.
b) La superficie de techo máxima deberá integrarse en un volumen único edificable.
c) En terrenos con pendiente superior al 20%, se considerará la edificabilidad máxima como de 0,4 m2t/m2s.
Artículo 41.- Retranqueos.
a) La edificación deberá separarse de todos sus linderos, como mínimo 5 metros en los frentes a vial, y 3 metros en los restantes.
b) Los retranqueos obligatorios se entenderán de aplicación incluso a los cuerpos volados y elementos salientes.
Artículo 42.- Adose de edificaciones.
a) Se permite el adose de la edificación a uno de los límites laterales de la parcela, siempre y cuando su desarrollo no sea mayor del 25% del total del lindero y que en planta primera se retranque la edificación a 3 metros del lindero como mínimo.
b) Podrán adosarse dos edificaciones en una longitud superior al 25% del lindero pertenecientes a parcelas diferentes, cuando se proyecten y construyan simultáneamente, siempre y cuando no se produzcan medianeras al descubierto.
Artículo 43.- Jardines.
a) Se considerarán como tales, los terrenos de parcela libres de edificación. No podrán utilizarse para aprovechamientos distintos de los correspondientes a espacios libres o plantaciones.
b) Los aparcamientos en superficie podrán situarse en los jardines, pero la zona pavimentada no ocupará más de un 20% de la superficie de la parcela, y en ningún caso, ocuparán la franja de retranqueo que da frente a la vía.
Artículo 44.- Adaptación topográfica.
a) En caso de parcelas situadas en pendiente que precisen su nivelación, se deberá cumplir:
1º) Las terrazas en linderos de parcela no pueden superar los 1,50 metros por encima, o los 2,20 metros por debajo de la cota natural del lindero.
2º) No podrán existir muros de contención interiores, o en linderos de alturas superiores a 4 metros.
Artículo 45.- Edificaciones auxiliares.
a) Podrá constituirse este tipo de edificios, siempre que su ocupación no supere el 10% de la superficie total de la parcela.
b) Estas edificaciones no superarán una planta, ni los 2,5 metros de altura.
Artículo 46.- Cerramientos.
a) Los cerramientos con frente a espacios libres o vías deberán atenerse en toda su longitud a la alineación del vial correspondiente.
b) Los cerramientos a vial serán opacos hasta una altura de 1 metro, y con verja o seto hasta un máximo de 2 metros, medidos desde la rasante de la calle. Cuando los cerramientos separen parcelas, podrán ser opacos hasta una altura de 1,8 metros.
Artículo 47.- Usos permitidos.
Los usos que se permiten en edificación aislada se reducen a los residenciales unifamiliares y otras formas colectivas residenciales como son hoteles, pensiones y residencias.
Artículo 48.- Definición de zonas en edificación abierta.
A-1: Edificación abierta (1 planta).
A-2: Edificación abierta (2 plantas).
Se regirán siguiendo los siguientes parámetros urbanísticos:
A-1:
Parcela mínima: 400,00 m2. Ocupación: 30%. Edificabilidad: 0,30 m2/m2.
A-2: Parcela mínima: 200,00 m2. Ocupación: 60%. Edificabilidad: 1,2 m2/m2.
CAPÍTULO V
CONDICIONES ESTÉTICAS
Artículo 49.- Condiciones estéticas.
Las construcciones deberán adaptarse a su entorno, sin tener que reproducirlo ni copiarlo, pero adaptándose al paisaje urbano general.
Los materiales que se recomiendan son la madera en carpintería y la piedra y pintura blanca en fachada, así como el uso de la teja en cubierta donde sea usual.
Cuando a juicio del Ayuntamiento exista duda sobre la adecuación de una edificación a su entorno, podrá someter el Proyecto a la consideración de los Organismos Públicos que crea conveniente, y denegar la Licencia de Construcción, si considera que no se integra en el paisaje urbano.
Los edificios a construir en los núcleos de Las Puntas, Bergara y Tigaday, debido a la panorámica que configura el entorno, deberán presentar unas cubiertas que tengan un tratamiento tan cuidado como si de una fachada más se tratara. Para ello se va a dar una serie de disposiciones que no tendrán un carácter prohibitivo, sino tan sólo reguladoras, con el fin de orientar los acabados y construcciones de las cubiertas.
a) Condiciones sin acceso a la cubierta.
Las condiciones estéticas de las cubiertas de teja serán libres.
Las cubiertas planas deberán tener un material de acabado de calidad del tipo de la loseta roja.
Los depósitos sobre cubierta se tratarán con las mismas condiciones que ésta.
b) Edificios con acceso a la cubierta. Si el acceso se realiza mediante una escalera sin cubrir (abierta), se estará a lo dispuesto en el caso de edificios sin acceso a la cubierta. Si el acceso es mediante una escalera cubierta y cerrada (caja de escalera), se construirá, adosado a ella, un recinto que esté formado por una habitación de 10,00 m2 como máximo, y una zona (optativa) sin cerrar, y de modo que todo (incluso la caja de escalera), menos del 25% de la superficie de la cubierta.
Los depósitos de agua cumplirán las condiciones establecidas en el caso de cubierta sin acceso.
Si la caja de escalera se encuentra en fachada, y el recinto descrito anteriormente está retrasado respecto a ella, el techo de la escalera será inclinado, y estará por debajo de un plano de 35°, trazado desde el antepecho de la cubierta (el cual no podrá sobrepasar en 1,2 el nivel del piso de la misma).
CAPÍTULO VI
NORMAS DE HABITABILIDAD
Artículo 50.- Condiciones generales de habitabilidad.
a) Las viviendas deberán tener un espacio de uso común, exceptuando cocinas y baños (si son independientes), que como mínimo tenga apertura al exterior por medio de una de las fachadas.
b) Se prohíben las construcciones de viviendas en sótanos y semisótanos.
Artículo 51.- Frente mínimo de fachada de vivienda.
Toda vivienda dispondrá de un frente mínimo de fachada al exterior, no inferior a 4,00 metros.
Artículo 52.- Superficie útil.
a) Se entiende por superficie útil la superficie de suelo comprendida dentro del perímetro definido por la cara interna de los cerramientos de cada espacio.
b) En el conjunto de la superficie útil, se considerará la superficie de los espacios exteriores de uso privado, como terrazas, miradores, tendederos, etc., al 50%, siempre que estén cubiertos.
c) En el cómputo de superficies útiles mínimas, no se podrán considerar aquellos espacios cuya altura de piso a techo sea inferior a 2,20 metros.
Artículo 53.- Superficie mínima de la vivienda.
La vivienda tendrá como mínimo una superficie útil o habitable, tal que a cada persona del programa familiar le correspondan 18 m2, en el caso del programa mínimo (2 personas solamente), y 10 m2, a cada persona más, en programas mayores, de acuerdo con el siguiente cuadro:
Programa familiar Superficie útil mínima nº (m2)
2 36 3 46 4 56 5 66 6 76 7 86
n 36 + 10 (n - 2)
Artículo 54.- Altura mínima.
a) La altura libre mínima entre pisos y techo acabados, será de 2,50 metros, en el interior de las viviendas.
b) Aquellos espacios que no sean estancia, comedor, cocina o dormitorios, podrán tener una altura de 2,20 metros.
Artículo 55.- Programa funcional mínimo.
La vivienda con programa funcional mínimo será aquella destinada a albergar una familia de dos personas, y consta de cocina, estar-comedor, baño y un dormitorio de dos camas.
El siguiente cuadro señala las superficies útiles mínimas de las estancias comunes según los programas: SUPERFICIE ÚTIL EN M2 Piezas Hasta 4 personas Más de 4 personas Cocina 5 8 Cocina-comedor 8 10 Estar 14 16 Estar-comedor 16 18 Estar-comedor-cocina 20 24 Mínimo zonas comunes 22 26 Artículo 56.- Condiciones de iluminación.
Toda pieza habitable, salvo los aseos, baños, dependencias de almacenaje y pasillos, tendrán iluminación a través de un hueco, cuya superficie no será inferior a 1/8 de la superficie útil.
Artículo 57.- Condiciones de ventilación.
a) Toda cocina dispondrá de un conducto de evacuación de humos directo al exterior.
b) En baños y aseos, se permite la ventilación por medio de cualquier sistema de chimeneas homologado, con el que quede garantizada.
c) Cuando la pieza ventile a través de una galería exterior, ésta tendrá una superficie total de huecos no inferior a la mitad de la superficie de la fachada de galería que corresponde a dicha pieza.
d) Cuando la pieza ventila a través de una galería, que a su vez da a un patio interior, ésta será totalmente acristalada o abierta a dicho patio.
Artículo 58.- Huecos de paso.
Los anchos libres mínimos de los huecos de paso serán los siguientes:
Acceso a vivienda: 0,80 metros. Comedor-estancia: 0,80 metros. Resto: 0,70 metros.
Artículo 59.- Dimensiones mínimas del vestíbulo en la vivienda.
a) Las dimensiones mínimas del vestíbulo de la vivienda serán de 1,10 metros por 1,10 metros.
b) El vestíbulo será obligatorio para programas funcionales de 3 o más personas.
Artículo 60.- Anchura mínima de pasillos y escaleras interiores. a) Los pasillos tendrán una anchura mínima libre de paso de 0,90 metros.
b) Las escaleras interiores de vivienda tendrán una anchura mínima libre de paso de 0,70 metros.
Artículo 61.- Dormitorio individual.
a) Los dormitorios individuales tendrán una superficie mínima de 6 m2, sin incluir la destinada a armario ropero empotrado, si lo hubiere. b) La dimensión mínima en esta pieza ha de ser de 1,90 metros, lo que permite la instalación de una cama y un pasillo lateral.
Artículo 62.- Dormitorio doble.
a) Los dormitorios dobles tendrán una superficie mínima de 10 m2, sin incluir la destinada al armario ropero, si lo hubiere.
b) Si las camas se disponen paralelas, el ancho mínimo del dormitorio será de 2,50 metros. Si las camas se disponen una a continuación de la otra, el ancho mínimo será de 1,90 metros. Artículo 63.- Dormitorio principal.
a) El dormitorio doble principal tendrá una superficie mínima de 10 m2, sin incluir la destinada a armario ropero empotrado, si lo hubiere.
b) El todo dormitorio doble principal deberá poder inscribirse un círculo de diámetro igual a 2,60 metros, lo que permita la disposición de una cama de matrimonio y dos pasillos laterales.
Artículo 64.- Cocina.
a) La superficie mínima será, según cada programa funcional, la definida en el 60.
b) El banco de trabajo tendrá una anchura mínima de 0,50 metros, y el espacio paralelo situado en contacto con el mismo, 1,10 metros.
c) La dimensión útil del banco de trabajo, junto con la instalación de los aparatos domésticos, debe tener como mínimo 3 metros de largo.
Artículo 65.- Estancia.
a) La superficie mínima de la estancia será según el programa funcional, la definida en el artº. 60.
b) En toda estancia, estancia-comedor, o estancia-comedor-cocina, deberá poder inscribirse un círculo de diámetro no inferior a 3 metros, no debiendo existir estrechamientos inferiores a 2,70 metros.
Artículo 66.- Cuartos de baño y aseos.
Toda vivienda dispondrá como mínimo de un cuarto de aseo, compuesto por ducha, lavabo e inodoro, cuyo acceso pueda tener lugar sin pasar por dormitorios ni cocina.
Artículo 67.- Normas básicas para instalaciones.
a) Las instalaciones deberán ajustarse a las disposiciones generales de obligado cumplimiento, vigente en el momento de su aplicación, y, en todo caso, a las siguientes:
1ª) Normas básicas para la instalación interior de suministros de agua (Orden del Ministerio de Industria de 9.12.75).
2ª) Reglamento Electrónico de Baja Tensión (Decreto 2.413/1973, de 20 de septiembre).
3ª) Normas básicas para las instalaciones de gas en edificios habitados (Orden de Presidencia del Gobierno de 29.3.74).
b) En todo caso, las instalaciones deberán ajustarse a las disposiciones y criterios establecidos por las compañías suministradoras.
Artículo 68.- Condiciones generales de los edificios.
Todo edificio de nueva planta deberá ajustarse a las condiciones establecidas en las siguientes normas básicas:
1ª) NBE-CA81: condiciones acústicas de los edificios.
2ª) NBE-CT79: condiciones térmicas de los edificios.
3ª) NBE-CPI81: condiciones de protección contra incendios de los edificios.
Artículo 69.- Vestíbulos en edificios plurifamiliares.
a) Junto a la puerta del edificio, deberá existir un espacio en el cual podrá inscribirse un círculo de 2,10 metros de diámetro como mínimo.
La altura mínima de este espacio de entrada o vestíbulo del edificio será de 2,50 metros como mínimo. Desde el vestíbulo a la escalera o ascensor deberá poder accederse a través de otro espacio cuyo ancho no sea inferior a 1,20 metros.
b) En los vestíbulos de los edificios no se podrán instalar locales comerciales, industrias, o vitrinas de exhibición, ni se permitirá el acceso del público, ni de mercancías a los locales.
Artículo 70.- Acceso a viviendas.
Los pasillos interiores al edificio y galerías de acceso a viviendas tendrán como mínimo 1,20 metros de ancho.
Artículo 71.- Escaleras en edificios plurifamiliares. a) Los peldaños de las escaleras de uso común a varias viviendas tendrán 0,26 metros de huella mínima, sin contar la moldura, y 0,19 de contrahuella máxima.
b) No se permitirá la construcción de mesetas y rellanos partidos o compensados.
c) En escaleras con tramos curvos, la medida de la huella se tomará a 0,40 metros del pasamano, desde la curva límite de menor radio y deberá cumplir con lo especificado en el apartado 1 de este artículo.
d) El ancho mínimo de las escaleras será de 1,00 metro, libre de zancas en los descansillos intermedios, 1,20 metros en los rellanos de pisos.
e) Los tramos de escalera no podrán salvar alturas superiores a 4 metros, sin descansillo intermedio.
Artículo 72.- Iluminación y ventilación de escaleras.
a) Las escaleras deberán tener iluminación y ventilación al exterior o patio de luces en cada planta, mediante aberturas que como mínimo tendrán una superficie de 1,25 m2.
b) Como excepción al precepto anterior, se permitirá la ventilación e iluminación, a través del hueco de la escalera, cuanto ésta tenga una superficie mínima de 1,20 m2, y un ancho mínimo de 0,60 metros.
c) En el caso de ventilación e iluminación a través del hueco central, podrá cubrirse el espacio de la escalera mediante claraboya acristalada, que deberá tener en todo caso una zona perimetral abierta, equivalente a 1/4 de la superficie del recinto total de la escalera.