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BOC-A-2020-011-195.
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Se hace público en este diario oficial, que por el Pleno de este Ayuntamiento en sesión ordinaria de fecha 17 de octubre de 2019, se adoptó el siguiente acuerdo:
12.- Aprobación definitiva de estudio de detalle para la modificación de alineaciones y retranqueos de las parcelas CJ3P y CJ3S del Plan Parcial Playa Blanca, 1614/2019.
Aclara el Sr. Alcalde, al igual que se hizo en la Comisión Informativa correspondiente, que la numeración correcta de las parcelas son las siguientes: parcela CJ3P y parcela CJ3S.
Visto el dictamen emitido por la Comisión de Urbanismo, Parque y Jardines, Limpieza, Parque Móvil, Vías y Obras, Mantenimiento de Edificios Públicos, Empleo, Distrito 1 y Distrito 4, en sesión ordinaria celebrada el día 14 de octubre de 2019, de tenor literal siguiente:
"4º.- Aprobación definitiva de estudio de detalle para la modificación de alineaciones y retranqueos de las parcelas CJ30 y CJ3 del Plan Parcial Playa Blanca, parcelas CJ30 y CJ35 del Plan Parcial Playa Blanca, 1614/2019.
Antes de comenzar se subsana un error detectado en el enunciado del punto, concretamente en la numeración de las parcelas, siendo las correctas parcela CJ3P y parcela CJ3S del Plan Parcial Playa Blanca, por lo que el punto quedaría de la siguiente manera:
4º.- Acuerdo que proceda sobre aprobación definitiva de estudio de detalle para la modificación de alineaciones y retranqueos de las parcelas CJ3P y CJ3S del Plan Parcial Playa Blanca, 1614/2019.
Visto el expediente relativo a la aprobación definitiva de estudio de detalle para la modificación de alineaciones y retranqueos de las parcelas CJ3P y CJ3S del Plan Parcial Playa Blanca, la Comisión previo debate, por mayoría de 4 votos a favor del Grupo UPY-LAVA y CC y 1 abstención del grupo mixto lo dictamina favorablemente y propone al Pleno su aprobación.
No obstante el Pleno del Ayuntamiento con su superior criterio resolverá lo procedente".
Visto el informe jurídico emitido por la Sra. Secretaria General de este Ayuntamiento de tenor literal siguiente:
"ASUNTO: ESTUDIO DE DETALLE DE LA PARCELA CJ3P y CJ3S (DEL ÁREA DE SUELO URBANO NO CONSOLIDADO PLAYA BLANCA, UA2 (ANTIGUO PLAN PARCIAL PLAYA BLANCA).
INTERESADO: PALMERA CANARIA, S.L, EXPLOTACIONES E INVERSIONES AGUERI, S.L y PROMOCIONES ALBENA, S.L.
Dña. Nereida de Ganzo Eugenio, Secretaria del Ayuntamiento de Yaiza, en el expediente referido en el encabezamiento, se emite el siguiente informe jurídico relación a la siguiente solicitud:
* Con fecha 23 noviembre de 2017 (R.E. 31.315) se presenta solicitud de Estudio de Detalle que afecta a las parcelas CJ3O y CJ3S. Si bien de la documentación gráfica que se acompaña se observa que afecta a las parcelas CJ3P y CJ3S. Generándose el expediente 2017/5917.
* Con fecha 12 de marzo de 2019 (R.E. 3046) y 19 de marzo de 2019 (3410), se presentan solicitudes por las mercantiles interesadas modificando el contenido del Estudio de Detalle presentado en noviembre de 2017, modificando el Estudio de Detalle concretando su objeto en la "corrección de retranqueos".
* La solicitud y la documentación gráfica es aclarada por solicitud de fecha 9 de mayo de 2019 (R.E. 2019-E-957), sobre la que se emite informe técnico de fecha 17 de mayo de 2019. Si bien en el informe técnico se advierte que se mantiene el error en la denominación de las parcelas a las que afecta el Estudio de Detalle, extremo que es corregido en solicitud del día 20 de mayo de 2019.
* El objeto del presente Estudio de Detalle es la modificación de los retranqueos a linderos, que en el actual Plan general se establece, según Fichero de Ámbitos Urbanísticos, como sigue:
Retranqueos a vías o espacios libres públicos así como a linderos: h/4.
(Interpretación: la altura (h) con un mínimo de 4 metros).
DOCUMENTACIÓN PRESENTADA.
El estudio de detalle objeto de informe técnico es el presentado con la última solicitud de fecha 9 de mayo de 2019, al ser el último presentado por las interesadas, y que afecta a las PARCELA CJ3P y CJ3S del Plan Parcial Playa Blanca firmado por el arquitecto Borja Olano Bañuelos y que consta de:
ANÁLISIS.
1.- Antecedentes:
I. La licencia de obras que por Decreto de fecha 30 de agosto de 2005 y 12 de diciembre de 2005 se concedió por el Sr. Alcalde de Yaiza licencia urbanística para Proyecto Básico y Proyecto de Ejecución, respectivamente, de 24 villas unifamiliares en la parcela R13C y R14B del Plan Parcial Playa Blanca, se encuentran anuladas por Sentencia de fecha 9 de julio de 2011, dictada en el procedimiento 159/2006 del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº 5.
II. En fecha 15 de octubre de 2015, la Junta de Gobierno municipal acordó por unanimidad de los reunidos, la "Aprobación con carácter definitivo del Proyecto de Urbanización para la ejecución material de las Unidades de Actuación UA1 y UA2 del SUSO Playa Blanca"; así como la "Aprobación del Proyecto de Compensación relativo a la UA2 Playa Blanca". Dicho acuerdo fue ratificado en Sesión Plenaria de fecha 23 de octubre de 2015 en el que también se aprobó "el establecimiento del sistema de ejecución privada por compensación de la Unidad de Actuación UA2 del Plan Parcial Playa Blanca".
III. A consecuencia de la nulidad de la Sentencia se insta a la interesada a la legalización, presentándose la solicitud de Licencia de construcción de 24 villas unifamiliares sitas en las antiguas parcelas R13C y R14, con el número de expediente 154/05.
IV. En el seno de dicho expediente se emite informe técnico en fecha 3 de julio de 2017, en el que se concluye que el proyecto cumple los parámetros urbanísticos establecidos en el Plan General de Yaiza en lo referente a la parcela mínima, edificabilidad, ocupación y alturas. Sin embargo de las 24 viviendas que componen el proyecto, 10 no cumplen los retranqueos exigidos en el planeamiento municipal. La propuesta de dicho informe es: requerir el proyecto modificado y/o demolición para que el proyecto y la realidad construida a día de hoy, se ajuste a la normativa vigente.
V. Consta, a su vez, en el seno de este expediente Informe Jurídico emitido de fecha de 21 de mayo de 2019, donde se concluye lo siguiente y que se transcribe en su tenor literal: "4.- Análisis jurídico del expediente.- Expuesto los antecedentes, el objeto del Estudio de Detalle y la normativa de aplicación, no deja lugar a dudas que el retranqueo que se pretende modificar es uno de los parámetros objeto de modificación a través del instrumento Complementario de Ordenación Urbanística, Estudio de Detalle.
Pero no podemos obviar que el Estudio de Detalle se presenta para modificar los retranqueos de una parcela completamente edificada, según informe técnico al 100%, y cuya licencia fue anulada por Sentencia Firme de fecha de 11 de noviembre de 2010.
Si el objeto del Estudio de Detalle fuera eludir el cumplimiento de la Sentencia, el mismo no cumpliría con su objetivo de servir al interés General, por dicho motivo se realiza el siguiente análisis: la sentencia que anula la licencia, motiva la anulación en que la misma fue otorgada vulnerando el procedimiento legalmente establecido, en concreto, la falta de informe jurídico tanto en la licencia concedida para el proyecto básico como para el proyecto de ejecución.
En la Sentencia no se ordena la demolición de la edificación.
Tampoco le consta a este Ayuntamiento que se haya instado en el procedimiento la ejecución de la Sentencia. En cualquier caso, en cumplimiento de su obligación esta Administración ha de proceder a ejecutar el fallo del pronunciamiento judicial, que en el presente supuesto coincidiría como reiteradamente ha dicho la Jurisprudencia del TSJ de Canarias retomar el expediente de licencia y tramitarlo en debida forma para finalmente concluir si la edificación cumple o no el planeamiento; pudiendo ser una forma de legalización de la edificación la tramitación del estudio de detalle que se propone.
En lo que se refiere a la parcela y edificación objeto del expediente, se ha tramitado el expediente de licencia hasta la emisión del informe técnico en el que se recoge que se ajusta a todos los parámetros urbanísticos del planeamiento actual salvo a los retranqueos a vías o espacios libres públicos así como a linderos: h/4 [interpretación; La altura (h) con un mínimo de 4 metros].
Podría interpretarse, en el mejor de los casos, que dichas viviendas (las 10 de las 24) se encuentran en situación de fuera de ordenación al haber transcurrido los plazos para la incoación del restablecimiento de la legalidad urbanística según se establece en el artículo 361 de la Ley 4/2017; y ello por que la edificación se encuentra finalizada al menos desde el 14 de junio de 2007, fecha en la que se concede Cédula de Habitabilidad para las 24 villas unifamiliares en las parcelas R13C y R14B del Plan Parcial Playa Blanca. Según informe técnico que obra en el expediente 154/2005 en fase de legalización "Se observa en la foto aérea tomada de la Fototeca del Visor de la página de Grafcan, que la obra ejecutada en su día se ajusta al proyecto presentado y por lo tanto a la Normativa del planeamiento vigente, ya que las solanas y las pérgolas se encontraban sin cubrir".
Además concurre la circunstancia de que dicha urbanización se erigió conforme a un título habilitante en base a una normativa la del Plan Parcial Playa Blanca, habiéndose anulado tanto la licencia como la normativa en la que se sustentaba, por lo que no existe la posibilidad de legalizar por la normativa vigente al momento de la construcción, porque la nulidad del Plan Parcial y de sus ordenanzas acarrea su inexistencia.
Atendiendo a que según el informe técnico el criterio municipal al tiempo de la emisión de las licencias anuladas era exigir el retranqueo al mínimo de 4 metros previsto en la ordenanza del extinto y anulado Plan Parcial Playa Blanca, obviando el segundo requisito que era la altura de la edificación; En aras a evitar que se queden urbanizaciones enteras en situación de fuera de ordenación (dado que existen muchas parcelas en las que se da la misma casuística, constando en el Ayuntamiento otras solicitudes de estudios de detalle a efectos de modificar los retranqueos de la parcela); Y además teniendo en cuenta que el incumplimiento de los retranqueos de 10 viviendas de las 24 que existen en la urbanización arrastra a toda la urbanización a la situación de fuera de ordenación, se puede concluir que se encuentra justificada la propuesta de modificación del retranqueo solicitada, para proceder a dar trámite a la misma con su Aprobación Inicial.
Por otro lado en un trámite de solicitud de licencia habitual, nada impide que la tramitación de la misma quede en suspenso y/o condicionada a la aprobación de un estudio de detalle sobre la parcela en cuestión; existiendo identidad respecto a la tramitación del expediente de legalización, por lo que podríamos entender que nos encontramos dentro de los trámites necesarios encaminados a la legalización exigida.
Pese a que se hacía necesario que quedaran reflejados los antecedentes de la parcela en aras a la transparencia del propio expediente, para la requerida ilustración a los miembros del órgano colegiado que tiene otorgada la competencia para la aprobación del instrumento de ordenación, Estudio de Detalle, se debe tener en cuenta que la aprobación inicial solo podrá denegarse por razones de legalidad, por aplicación del artículo 79 al que remite el artículo 86 del Decreto 181/2019 "Cuando se trate de un instrumento de iniciativa particular solo podrá denegarse su aprobación inicial por razones de legalidad, que resulten insubsanables. En todo caso, la aprobación inicial no condicionará en modo alguno la resolución que se derive de la tramitación del procedimiento."
No existiendo razones de legalidad que impidan la tramitación de la iniciativa presentada, y atendiendo a lo expuesto se Informa favorable a la aprobación inicial del proyecto de Estudio de Detalle presentado para las parcelas parcela CJ3P y CJ3S del Área de Suelo Urbano No Consolidado Playa Blanca, UA2.
A fin de que por el acuerdo se someta a votación lo siguiente:
Primero.- Se acuerde la tramitación del expediente conforme a la normativa vigente a día de hoy, esto es el Decreto 181/2018, en aplicación de la Disposición transitoria 6ª de la Ley 4/2017.
Segundo.- Aprobar inicialmente el proyecto de "Estudio de Detalle para la parcela CJ3P y CJ3S del área de suelo urbano no consolidado UA2 Playa Blanca, a instancia de las mercantiles solicitantes.
Tercero.- Someter a trámite de información pública de un mes el proyecto de "Estudio de Detalle para la parcela CJ3P y CJ3S del área de suelo urbano no consolidado UA2 Playa Blanca, mediante su publicación en el Boletín Oficial de Canarias, en un diario de prensa de difusión provincial, y en el tablón municipal. El precitado plazo comenzará a contar a partir de la publicación en el Boletín Oficial.
Durante el citado plazo el proyecto y su expediente quedan a disposición de cualquiera que desee examinarlo en las dependencias de la Secretaría de este Ayuntamiento en la Plaza de los Remedios, s/n, de lunes a viernes de 9 a 13:00 horas.
Cuarto.- Conceder trámite de audiencia por plazo de un mes a todos los titulares de derechos de la propiedad sobre el suelo y otros bienes inmuebles localizados en el ámbito objeto de la ordenación, para que puedan presentar las alegaciones y sugerencias que estimen oportunas.
Quinto.- Suspender el otorgamiento de licencias en el área afectada por el Estudio de Detalle, haciendo saber que los efectos de esta suspensión se extinguirán con la aprobación definitiva y, en todo caso, por el transcurso del plazo de dos años desde la aprobación inicial.
Sexto.- Notificar a las mercantiles solicitantes, en calidad de promotor del presente Estudio de Detalle, el acuerdo que se adopte, haciéndoles saber que, por tratarse de un acto de trámite, el mismo no pone fin a la vía administrativa por lo que no cabe contra el mismo la interposición de recurso, de conformidad con lo previsto en el artículo 112.1 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas."
ANÁLISIS DE LA TRAMITACIÓN.
Conforme al Informe-Propuesta referido se ha llevado a cabo la siguiente tramitación:
1. Que entre los acuerdos adoptados por el Pleno de este Ayuntamiento en sesión Extraordinaria celebrada por el Ayuntamiento, el día 24 de mayo de 2019 figura el siguiente: 2º.- Acuerdo que proceda sobre aprobación inicial del estudio de detalle de las parcelas CJ3P y CJ3S (antiguas R13C y R14B) del Plan Parcial Playa Blanca UA2 , expediente 1614/2019. Fue aprobado por mayoría simple por siete votos a favor, y cuatro abstenciones.
2. Se sometió a trámite de información pública de un mes el proyecto de "Estudio de Detalle para la parcela CJ3P y CJ3S del área de suelo urbano no consolidado UA2 Playa Blanca", mediante su publicación en el Boletín Oficial de Canarias, en un diario de prensa de difusión provincial, y en el tablón municipal. Se concedió, asimismo, trámite de audiencia por plazo de un mes a todos los titulares de derechos de la propiedad sobre el suelo y otros bienes inmuebles localizados en el ámbito objeto de la ordenación, para que pudieran presentar las alegaciones y sugerencias que estimen oportunas. Se publicó anuncio el viernes 7 de junio de 2019 en un diario de mayor difusión de Canarias: La Provincia y se publicó a su vez en el BOC (Boletín Oficial de Canarias) nº 114, de fecha de 17 de junio de 2019, durante un mes en relación aprobación inicial del proyecto "Estudio de Detalle de las parcelas CJ3P y CJ3S (antiguas R13C y R14B), del Plan Parcial Playa Blanca UA-2".
3. Se suspendió el otorgamiento de licencias en el área afectada por el Estudio de Detalle, haciendo saber que los efectos de esta suspensión se extinguirán con la aprobación definitiva y, en todo caso, por el transcurso del plazo de dos años desde la aprobación inicial.
4. Se notificó a las mercantiles solicitantes, en calidad de promotor del presente Estudio de Detalle, el acuerdo que se adopte, haciéndoles sabe que, por tratarse de un acto de trámite, el mismo no pone fin a la vía administrativa por lo que no cabe contra el mismo la interposición de recurso, de conformidad con lo previsto en el artículo 112.1 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.
5. En el plazo de información pública concedido para la presentación de alegaciones que abarca del período de tiempo del 17 de junio de 2019 al 18 de julio de 2019 (BOC nº 114, de 17.6.19), no se han presentado alegaciones ninguna. Consta en el expediente Informe de la empleada Público del Registro General de Yaiza de fecha de 8 de octubre de 2019 y Certificado de la Secretaría de este Ayuntamiento de fecha de 8 de octubre de 2019 que se pronuncia sobre este extremo.
Es por todo ello, que a fin de que se adopte y se acuerde por el Pleno de este Ayuntamiento, se propone lo siguiente:
Primero.- Aprobar definitivamente el proyecto de "Estudio de Detalle para la parcela CJ3P y CJ3S del área de suelo urbano no consolidado UA2 Playa Blanca, a instancia de las mercantiles solicitantes.
Segundo.- Notificar a las mercantiles solicitantes, en calidad de promotor del presente Estudio de Detalle, el acuerdo que se adopte".
(...)
Suficientemente debatido el asunto, se somete a votación y por 11 votos a favor de los concejales de Unidos por Yaiza y Coalición Canaria y 5 abstenciones de los concejales del Partido Popular, Partido Socialista, Podemos-Equo y Ciudadanos, se Acuerda:
Primero.- Aprobar definitivamente el proyecto de "Estudio de Detalle para la parcela CJ3P y CJ3S del área de suelo urbano no consolidado UA2 Playa Blanca, a instancia de las mercantiles solicitantes.
Segundo.- Notificar a las mercantiles solicitantes, en calidad de promotor del presente Estudio de Detalle, el acuerdo que se adopte".
Votaron a favor: D. Óscar Manuel Noda González, D. Jonatan Lemes de Ganzo, Dña. Águeda María Cedrés Rodríguez, D. José Daniel Medina Déniz, Dña. Silvia del Carmen Santana Cabrera, D. Javier Camacho López, D. Rubén Arca Vázquez, D. Ángel Manuel Lago García (UPY); D. Ángel Jesús Domínguez Ojeda, D. Emilio José Machín Borges y Dña. María Fátima Viñoly Ascensión (CC).
Se abstuvieron: D. Juan Francisco Monzón Rosales, D. Alejandro Manuel Rodríguez Caraballo (PP); D. Francisco Javier Manso Arquero (PSOE); D. Ramiro Muñoz Hernández (PODEMOS-EQUO) y D. Francisco Ramón Ramón de la Cruz (Cs).
Lo que se hace público para general conocimiento.
Yaiza, a 27 de diciembre de 2019.- El Alcalde-Presidente, Óscar Manuel Noda González.
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