IV. ANUNCIOS
Administración Local
Ayuntamiento de Alajeró (La Gomera)

577 ANUNCIO de 21 de enero de 2008, por el que se hace público el texto íntegro de la Memoria, Anexos y Ordenaza Reguladora del Proyecto de Modificación del Plan Parcial Santa Ana.

En ejecución de la legislación aplicable, habiéndose publicado en el Boletín Oficial de Canarias nº 105, de fecha 25 de mayo de 2007, el Acuerdo de la Comisión de Ordenación del Territorio y Medio Ambiente de Canarias de 20 de diciembre de 2006, por el que se aprueba definitivamente la Modificación del Plan Parcial Santa Ana, por la presente,

R E S U E L V O:

Primero.- Ordenar la inserción en el Boletín Oficial de Canarias del anuncio relativo a la publicación del texto íntegro de la Memoria, Anexos y Ordenanza Reguladora del Proyecto de Modificación del Plan Parcial Santa Ana, término municipal de Alajeró.

Segundo.- Los gastos de publicación serán de cuenta de la Junta de Compensación del Plan Parcial Santa Ana, a cuya instancia se ha tramitado el expediente de Modificación del referido Plan Parcial.

Tercero.- Notificar la presente resolución a la Junta de Compensación del Plan Parcial Santa Ana para su conocimiento y efectos procedentes.

Alajeró, a 21 de enero de 2008.- El Alcalde-Presidente, Manuel Ramón Plasencia Barroso.

< Ver anexos - Página/s 2444 >

ÍNDICE

1. Objeto del expediente.

2. Conveniencia y oportunidad de la redacción de la Modificación del Plan Parcial.

3. INFORMACIÓN URBANÍSTICA.

3.1.- Encuadre municipal del área de planeamiento.

3.2.- Determinaciones del Planeamiento de rango superior.

3.3.- Datos generales de las características del suelo ámbito del Plan.

3.4.- Usos, edificaciones e infraestructuras existentes.

3.5.- Estructura de la propiedad del suelo.

4. Objetivos y criterios de ordenación urbanística.

5. Adecuación de la ordenación a las determinaciones del Plan General de Ordenación Urbanística de Alajeró y a la legislación urbanística aplicable.

6. Coherencia interna de la ordenación y su relación con la información urbanística y con los objetivos de planeamiento. Análisis de otras alternativas de ordenación.

7. Medidas urbanístico-ambientales previstas para la reducción o compensación de los efectos negativos de la ordenación sobre el medio ambiente y el paisaje:

7.1.- Red de comunicaciones.

7.2.- Asignación de usos pormenorizados y sus intensidades. 7.3.- Ordenación de volúmenes edificatorios. Integración con la trama, tejido urbano y entorno colindantes.

7.4.- Condiciones ambientales del Proyecto de Urbanización. Criterios para el empleo de materiales y elementos de urbanización y edificación.

7.5.- Características básicas de las infraestructuras de abastecimiento y evacuación, energía eléctrica, alumbrado público y telecomunicaciones, y propuesta de actuaciones positivas de contenido ambiental.

7.6.- Otras medidas correctoras a observar en el Proyecto de Urbanización.

ANEXOS A LA MEMORIA DE LA ORDENACIÓN:

A. Cuadros de características técnicas de la ordenación.

B. Evaluación Económica.

C. Delimitación de Unidades de Actuación, Sistema de Actuación y Plan de Etapas.

D. Compromisos a contraer entre el urbanizador y el Ayuntamiento.

E. Garantías y Medios económicos.

II.- ORDENANZAS REGULADORAS.

I.- MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN.

1. Objeto del expediente y antecedentes.

Los trabajos que se emprenden en este documento consisten en la redacción de la Modificación del vigente Plan Parcial de Ordenación Urbana denominado "Lomada de Santa Ana", con aprobación definitiva por la primitiva Comisión de Urbanismo y Medio Ambiente de Canarias (C.U.M.A.C.) mediante Acuerdo de fecha 29 de abril de 1998, publicado en el Boletín Oficial de la Comunidad Autónoma nº 90, de 22 de julio de 1998 y desarrollado en base al Plan General de Ordenación Urbana de Alajeró de 1997.

El Sistema de Actuación fijado por el citado PGOU para la ejecución del vigente Plan Parcial es el de Compensación.

La Junta de Compensación pertinente fue constituida mediante escritura pública otorgada en San Sebastián de La Gomera el día 9 de julio de 1998 ante el Notario D. Roberto J. Cutillas Morales del Ilustre Colegio de Las Palmas.

El correspondiente Proyecto de Compensación tramitado por la Junta fue aprobado definitivamente por el Ayuntamiento Pleno de Alajeró el día 14 de noviembre de 1998, y el pertinente Proyecto de Urbanización tuvo su aprobación el día 2 de febrero de 1999.

En base al citado Proyecto de Urbanización se han ejecutado las vías previstas por el Plan Parcial entre las manzanas 23 y 29 y entre las 29 y 30, parte del peatonal 9, así como desarrollada la edificación hotelera de la parcela 34.

Paralelamente, el Ayuntamiento de Alajeró ha tramitado la Revisión del Plan General de Ordenación Urbanística del Municipio y su Adaptación al Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias (Decreto Legislativo 1/2000), que establece nuevas determinaciones para el sector de Santa Ana, tal como se refleja en los apartados correspondientes de esta Memoria.

Para dar cumplimiento a tales determinaciones la Junta de Compensación según Acuerdo en sesión celebrada el 19 de julio de 2004, a propuesta de su Presidente e impulsado por el Ayuntamiento de Alajeró representado por su Alcalde, aprueba iniciar los trabajos de adaptación al PGOU vigente y encomienda a EGS Arquitectos, S.L. la redacción del presente documento.

Es pues objeto de este expediente dar cumplimiento a las determinaciones del Plan General de Ordenación Urbanística de Alajeró vigente y, simultáneamente, derivado de las nuevas determinaciones, a los efectos previstos en el artículo 35 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio de Canarias (Decreto Legislativo 1/2000), "... del establecimiento de la ordenación pormenorizada precisa para la ejecución del planeamiento del sector, mediante la fijación de todas las determinaciones precisas para dicha ejecución, incluyendo las referidas al destino urbanístico preciso y la edificabilidad de los terrenos y construcciones, las características de las parcelas y las alineaciones y rasantes de éstas y las reservas de dotaciones y equipamientos complementarios de las integrantes de la ordenación estructural".

De acuerdo a lo previsto en el apartado 3 del citado artículo 35, se formula por la Junta de Compensación "Santa Ana" correspondiendo su tramitación y aprobación provisional al Ayuntamiento de Alajeró, previo informe del Cabildo Insular de La Gomera. Toda vez que la modificación impuesta por el Plan General significa en este caso la reubicación de los espacios libres de uso público, de acuerdo al apartado 5.a) del artículo 46 del Decreto Legislativo 1/2000, corresponderá a la Comisión de Ordenación del Territorio y Medio Ambiente de Canarias la aprobación definitiva.

2.- Conveniencia y oportunidad de la redacción de la Modificación del Plan Parcial.

Tal como se establece en el artículo 45.1 del Decreto Legislativo 1/2000 de Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio y de Espacios Naturales de Canarias (en adelante LOTCA-LENC), la alteración del contenido de los instrumentos de ordenación se producirá mediante su revisión o modificación. Se señala a su vez en el apartado 2 del mismo artículo, que la Modificación se llevará a cabo por el mismo procedimiento establecido para su aprobación, no requiriendo en ningún caso la elaboración y tramitación previas de avance de planeamiento.

Toda vez que no se dan ninguna de las circunstancias previstas en el apartado 1 del artículo 46 de la citada LOTCA-LENC, en base a lo establecido en el apartado 3 del mismo artículo, la reconsideración de los elementos del contenido del Plan Parcial Lomadas de Santa Ana, tal como quedará expuesto en los apartados siguientes, requiere la Modificación del Plan, lo que justifica obviamente la procedencia del presente expediente.

Como se expondrá detenidamente en los apartados siguientes de esta Memoria, el vigente Plan General de Ordenación Urbanística de Alajeró establece la obligatoriedad de tramitación de la Modificación del Plan Parcial vigente para alterar aspectos referidos a los sistemas de accesibilidad al sector y los propios interiores al mismo, que habrán de suponer necesariamente la alteración de la zonificación del ámbito.

Resulta pues conveniente y oportuno la tramitación urgente de la Modificación para continuar con las obras de urbanización y edificación sin hipotecar las mejoras introducidas en el PGOU.

3.- INFORMACIÓN URBANÍSTICA.

Toda vez que, tal como se ha señalado y quedará explicado pormenorizadamente en otro apartado de la presente Memoria, las modificaciones que se introducen en este Plan se refieren exclusivamente a la ordenación pormenorizada y a la red viaria interior y de enlace con la carretera, todos los aspectos contenidos en la Memoria de Información del documento vigente hasta la actual Modificación, redactado por D. Cristóbal Vargas Casañas y D. José Domínguez Pastor, Arquitectos, siguen manteniendo su vigencia. No obstante se señalan a continuación de forma genérica las principales cuestiones así como la información actualizada de los elementos que han sufrido variación.

3.1.- Encuadre municipal del área de planeamiento.

La zona que se desarrolla mediante este plan se encuentra localizada en el área conocida como Lomada de Santa Ana, en la zona de Trincheras del municipio de Alajeró, colindante por el este con suelo urbano consolidado (Área A.3. Barrio de Trincheras). Hacia poniente y sur, el territorio del Plan limita con el cantil denominado "Acantilados de Alajeró" y el mar; y hacia el norte con la carretera TF-713 y parte del sector de Suelo Urbanizable denominado Santa Ana-II según vigente PGOU.

En el plano correspondiente se señala la ubicación exacta referida al planeamiento vigente.

< Ver anexos - Página/s 2447 >
3.2.- Determinaciones del planeamiento de rango superior (Plan General de Ordenación Urbanística).

Los terrenos descritos en el apartado anterior constituyen un sector de Suelo Urbanizable clasificado según el Plan General de Ordenación Urbanística de Alajeró, aprobado por Acuerdo de la COTMAC de fecha 29 de junio de 2003, denominado SAU-4 (Santa Ana-I).

En las páginas siguientes se reproduce la Ficha de Ordenación correspondiente al Sector. No obstante se expresan seguidamente las determinaciones principales, resultando en síntesis las siguientes:

- Clase de suelo: urbanizable.

Sectorizado Ordenado (SAU-SO).

- Uso dominante: residencial.

- Edificabilidad máxima: 0,2112 m2/m2.

- Tipología edificatoria: aislada.

- Sistema de ejecución: privado.

- Plazo: ocho años.

< Ver anexos - Página/s 2448-2451 >
3.3.- Datos generales de las características del suelo ámbito del Plan.

Sin perjuicio del análisis pormenorizado de las condiciones geomorfológicas (geológicas, geotécnicas, topográficas) y ambientales en general del territorio objeto de desarrollo, que se contiene en la Memoria de Contenido Ambiental del documento hasta ahora vigente que se modifica, redactada en cumplimiento de lo dispuesto en el Decreto 35/1995 (Reglamento de contenido ambiental de los instrumentos de planeamiento), se describen a continuación algunos aspectos generales del territorio que comprende el Sector:

La forma geométrica del sector es irregular, derivada de su situación geográficamente acotada por los propios accidentes topográficos (borde acantilado del litoral), por la infraestructura viaria estructural (Carretera TF-713) y por el núcleo urbano de Trincheras. Su límite suroeste -como ya se ha señalado-, tiene una delimitación artificial que la separa del suelo urbanizable no sectorizado diferido denominado SAU-5, Santa Ana-II.

La superficie real total del sector según levantamiento reciente y medición digital es de trescientos dos mil setecientos ochenta y nueve metros cuadrados con treinta y tres decímetros cuadrados (302.789,33 m2), existiendo pues una diferencia negativa de 604,67 metros cuadrados en relación al Plan Parcial de 1998 y superficie señalada en el Plan General vigente.

El área tiene una topografía bastante regular en rampa desde la carretera hasta el acantilado, con una pendiente media en la zona transversal sur del 17,36% y del 17,02 en el extremo de naciente.

En los planos de información topográfica pueden advertirse los extremos señalados.

3.4. Usos, edificaciones e infraestructuras existentes.

Tomando como soporte la morfología general descrita en el párrafo anterior, en desarrollo del Plan Parcial de 1998 se ha edificado en la parcela 34 (AH-2 de Uso Turístico "hotelero") en la zona sur del sector, así como urbanizadas las vías que delimitan las manzanas 29 y 30 de dicho plan que se modifica y parte del peatonal de borde sur. Así mismo, ha sido rehabilitada una pequeña parcela y edificación de una planta situada en la manzana 32 de aquel Plan.

De resto, tal como se desprende de la información fotográfica que queda reflejada en diversos apartados de esta Memoria, el área del plan es prácticamente un erial, salvo en la zona alta, donde aparecen restos de bancales de antiguos cultivos en el extremo de poniente y un depósito de agua para riego en desuso, así como restos de antiguas atarjeas conectadas al mismo.

Se encuentran además otras instalaciones accesorias como arquetas de aforo y de ruptura.

En cuanto a infraestructura viaria, como ya se ha señalado, el ámbito del plan es tangencial con la carretera TF-713 y el viario de acceso al Barrio de Trincheras colindante al este. La sección de esta última vía es irregular (seis-siete metros), no contando -salvo en un pequeño tramo inicial- con redes de abastecimiento de agua, alcantarillado y alumbrado público, ni encintado de aceras.

3.5. Estructura de la Propiedad del Suelo.

De acuerdo a la adjudicación de las fincas resultantes del Proyecto de Compensación aprobado por el Ayuntamiento de Alajeró e inscritas en el Registro de la Propiedad y transmisiones habidas con posterioridad, los terrenos con aprovechamiento lucrativo que conforman el sector de suelo urbanizable objeto de la presente Modificación de Plan Parcial pertenecen, en la cuantía (aprovechamiento lucrativo) que se reflejan en el cuadro síntesis adjunto, a los siguientes Propietarios:

< Ver anexos - Página/s 2452 >
4.- Objetivos y criterios de ordenación urbanística. Descripción de la propuesta de Ordenación.

Los objetivos y criterios principales de la Modificación del Plan Parcial del Sector son los ya esgrimidos de cumplimentación de las determinaciones del Plan General de Alajeró:

- Se deberá tramitar la correspondiente modificación del Plan Parcial vigente a fin de resolver la accesibilidad desde el tramo recto de la carretera simultáneamente a este sector y al suelo urbanizable diferido SAU-5 (Santa Ana-II), íntegrando ambos mediante los enlaces autorizados de acuerdo al Reglamento de Carreteras. En el citado expediente de modificación del Plan Parcial se reconsiderará el trazado del viario interior a fin de disminuir las pendientes de aquellas vías rodadas que superan el doce por ciento. Dicha modificación habrá de redistribuir la localización del equipamiento social y comercial, acercándolo a las zonas urbanas de Trincheras.

- Se exigirá la plantación de arbolado en la red viaria y espacios libres a razón de un elemento por cada quince metros lineales de vía o por cada cien metros cuadrados de áreas libres.

- Las vías que por no reunir condiciones de pendiente adecuadas al uso viario rodado, se destinarán a uso peatonal.

- La edificación habrá de ejecutarse tomando como referencia la dimensión característica y los parámetros compositivos de las construcciones tradicionales del suelo rústico del municipio, evitándose las que por su escala, composición y tratamiento no se adecuen a los mismos, tratando a su vez las cubiertas a varias aguas con más de dos faldones.

En base a tales determinaciones se propone resolver el acceso a la zona y a la del sector Santa Ana-II mediante un enlace a distinto nivel en rotonda bajo la calzada de la TF-713, situado en el punto central del tramo recto existente entre el actual acceso al barrio de Trincheras y el tramo curvo hacia el Aeropuerto. Se accederá a esta rotonda mediante carriles de servicios tal como se aprecia en los planos de ordenación. Esta solución se adopta después de analizar diversas alternativas en Proyecto que se redacta paralelamente por Trazas Ingeniería, S.L. y se discute con los Órganos de la Administración correspondientes.

La reconsideración que se hace del viario interior exigida por el PGOU es prácticamente total, toda vez que a las propias dificultades de la excesiva pendiente norte-sur -desde la carretera hasta el litoral-, del viario planteado en el plan primitivo, va unida una también excesiva rigidez de la trama urbana reticular originada por la misma, produciendo una solución más propia de las áreas de ensanche de una ciudad ajena a las tipologías urbanas tradicionales de los asentamientos gomeros y del ambiente propio en el que se desarrolla.

Por ello, como criterios generales adoptados para la ordenación destacan los de adecuación de la estructura viaria y de la futura parcelación a las condiciones topográficas, a los de conexión con la red viaria que le sirve de apoyo, así como viario ya ejecutado en desarrollo del Plan Parcial primitivo y la de articulación de los espacios residenciales con los de las áreas libres de uso público y dotaciones en general que se implantan en la zona. Huyendo de la rígida uniformidad de la trama se intenta además dotar al sistema viario de una jerarquización en base al servicio y funciones que debe dar a las distintas zonas. Se traduce ello en el propio trazado y en las secciones tipo que se propone para cada una de las vías.

Se produce así una reestructuración de los espacios libres -muy fragmentados en el PP de 1998-, creando un gran parque central que incorpora en su interior los montículos de basalto preexistentes, además de otros espacios verdes menores en la zona de acceso principal que sirve de antesala al conjunto y otros directamente vinculados a las dotaciones de Servicios Asistenciales y Sanitarios y Docente-Cultural, que se aproximan a la zona urbana del barrio de Trincheras. Del mismo modo, se da una posición central a una zona mixta de usos residencial y terciario en la que, mediante proyecto único, se resolverá la distribución de la edificación en tipología de edificación más densa y una red peatonal interior, tal como se aprecia en los esquemas siguientes que se aportan a modo de posible imagen final de cada una de las zonas.

< Ver anexos - Página/s 2454 >
La modificación impuesta por el Plan General se acompaña en suma de una propuesta de eliminación de la rigidez de la ordenación anterior y de la parcelación, resultando lotes de terrenos (manzanas) a desarrollar mediante proyectos unitarios de agrupaciones de viviendas en baja densidad y proliferación de espacios libres interiores mancomunados, salvo para aquellas zonas ya urbanizadas y las parcelas de cesión obligatoria al Ayuntamiento para las que se elige una posición muy próxima a Trincheras más propia a los intereses municipales.

Las grandes parcelas hoteleras mantienen su posición primitiva al borde del litoral, mejorando los accesos a la costa.

La reubicación de la edificabilidad del sector obliga a la adopción de tres tipologías edificatorias residenciales: por un lado al mantenimiento de la prevista por el Plan Parcial de 1998 para las parcelas de uso hotelero y para aquellas manzanas ya urbanizadas y con proyectos de edificación en trámite de solicitud de licencias de obras, que el presente Plan denomina Cj-1 y se corresponde con la CJG2 del PP-98; una segunda denominada Cj-2 en Ciudad Jardín y Agrupaciones en Colonias; una tercera tipología residencial colectiva (Co) para acoger el aprovechamiento de cesión al municipio y su posible destino a viviendas de carácter más próximo, tipológicamente hablando, a las desarrolladas en la zona de Trincheras; y por último el tipo edificatorio denominado Ab para acoger los usos previstos en la manzana central residencial-terciaria. Las densidades edificatorias se acomodan en cada caso a cada uno de los tipos edificatorios reseñados y al mantenimiento del aprovechamiento edificatorio reconocido por el Plan General.

5.- Adecuación de la Ordenación a las determinaciones del Plan General y de la legislación urbanística aplicable.

En el apartado 3.2 de la presente Memoria se resumen las determinaciones fundamentales establecidas por el planeamiento vigente en el municipio para el área de estudio.

La ordenación planteada en la presente modificación de plan se adecua a las determinaciones establecidas por el vigente Plan General para el Sector y legislación urbanística aplicable por cuanto que:

- Como se justifica convenientemente en el cuadro de características de la ordenación y resto de la presente Memoria, las dotaciones de este Plan mantienen la superficie asignada por el Plan que se modifica, superan los mínimos exigibles según el artículo 36 del Decreto Legislativo 1/2000 (Texto Refundido de la LOTCA y LENC), su Modificación según Disposición Adicional Segunda de la Ley 19/2003 y según el Reglamento de Planeamiento de la Ley del Suelo:

Dotaciones según el artº. 36.1.a).3 modificado por la Ley 19/2003: 40% s/ 62.150 m2c = 24.860 m2s.

Modificación del Plan Parcial: 51.325,34 m2 s (Espacios libres: 34.046,24 > 50% s/ 51.325 m2s).

- La edificabilidad total consolidable en base a las tipologías edificatorias que se adoptan, parámetros de ocupación máxima de parcela, retranqueos frontales, laterales y de fondo y altura máxima, así como las edificabilidades netas máximas por parcela, no supera el máximo permitido en el PGOU de 0,2112 m2/m2, resultando a su vez menor que 1,20 m2/m2 máximo autorizado según el apartado 1.a).2 del artículo 36 citado.

- En cuanto a las determinaciones de diseño de la red viaria, además de lo ya señalado en el apartado 4 anterior, se adoptan los criterios de ordenación determinados en el Plan General en cuanto a la plantación de arbolado y el destino peatonal del viario de pendientes no adecuadas.

- La ordenanza de las distintas tipologías edificatorias se acomoda en general al criterio de tomar como referencia la dimensión característica y los parámetros compositivos de las construcciones tradicionales del suelo rústico del municipio. No obstante, en base a lo señalado en los artículos 10.11, apartado 2; 10.12 primer párrafo y 10.18 apartado 2 y 10.19 de las Normas Urbanísticas del Plan General vigente, las Ordenanzas (Normas) de la presente Modificación acomodan los distintos parámetros a los fines de la promoción y, sobre todo, a no dejar Fuera de Ordenación a las promociones edificatorias materializadas en la zona ni a las que se encuentran en curso de ejecución, por lo que distintos parámetros de ocupación máxima, retranqueos, separación entre edificios, etc. se adaptan al máximo al Plan Parcial Santa Ana que se modifica y se acercan en lo posible a la Normativa de Edificación Abierta y Ciudad Jardín del Plan General, basado en el carácter indicativo que para el Suelo Urbanizable tiene dichas Normas.

- Se mantiene como sistema de gestión el Privado determinado en el PGOU, sin perjuicio de que la actual Junta de Compensación -previo los trámites y convenios pertinentes entre sus componentes- haya de tomar el Acuerdo de Liquidación del vigente Proyecto y Sistema de Compensación en su caso y plantear a la Administración Municipal otro sistema de gestión privado más acorde con la actual distribución de la titularidad del suelo (Sistema de Concierto).

- La densidad máxima resultante -en la hipótesis de cuatro habitantes por vivienda- es la equivalente a 82 habitantes/ha, inferior al máximo de 400 hab/ha establecida en el artículo 36.1.a) del Decreto Legislativo1/2000 según modificación introducida en la Ley 19/2003, de Directrices de Ordenación General y del Turismo de Canarias.

- Las previsiones de plazas de aparcamientos supera los mínimos establecidos, al resultar obligatoria según el presente Plan la creación en el interior de las parcelas de una plaza por cada vivienda (es decir, potencialmente 621 plazas), y plantearse además una dotación de 50 plazas de aparcamiento en el subsuelo de la manzana ERD-2, dando con ello cumplimiento al artículo 45.1.f) del Reglamento de Planeamiento estatal y al artículo 36.1.a).4 del Decreto Legislativo 1/2000 según modificación introducida en la Ley 19/2003 de Directrices de Ordenación General y del Turismo de Canarias.

Al mismo tiempo se conservan en el viario 220 plazas, número mayor al exigido en el artículo 3.36.2 de las Ordenanzas Municipales de Edificación y Urbanización.

Todo ello se observa en los planos de ordenación. Los datos sobre los distintos usos, aprovechamientos urbanísticos, dotaciones y red viaria se reflejan en el Cuadro de Características Técnicas de la ordenación que se acompaña como anexo a esta Memoria.

6. Coherencia interna de la ordenación y su relación con la información urbanística y objetivos de planeamiento. Análisis de otras alternativas de ordenación.

Tal como se apuntó en el apartado 4 sobre criterios de ordenación, las "manzanas" surgen del intento de adecuación del trazado viario a la topografía del terreno, con pendientes aceptables, según las determinaciones del Plan General vigente, a los condicionantes de conexión con la carretera TF-713 y con el barrio colindante de Trincheras, así como el de integración del viario ya ejecutado en el sector y de las parcelas consolidadas.

A todo ello se une la previsión de la integración de la ordenación de este sector con el de suelo urbanizable diferido Santa Ana-II, tal como también determina el Plan General, así como el objetivo de consecución de una trama urbana amable, propia del ambiente en que se sitúa, abandonando la rigidez del entramado viario del PP del 98.

Las manzanas adquieren sus dimensiones en función del esquema de red viaria derivado de las circunstancias señaladas, así como de la parcela mínima que se establece a fin de posibilitar actuaciones individuales de los usos y tipologías de las edificaciones a implantar. Ello, además, porque el tipo de promoción que se quiere para la zona es el de intervenciones en agrupaciones de viviendas en su mayor parte unifamiliares con amplios jardines y áreas peatonales privadas, así como la concentración en la manzana central de viviendas y usos terciarios con una densidad algo mayor que el resto, con espacios libres privados pero de uso público.

En cuanto al esquema de organización estructural de la ordenación que se plantea caben pocas alternativas dada la poca flexibilidad que resulta de las determinaciones del Plan General, de los objetivos planteados y de las preexistencias territoriales, sobre todo la topográfica, que obliga necesariamente a plantear un sistema viario estructurante que asciende serpenteando.

Este esquema sólo permite variaciones no sustanciales que consistirían en dotar de mayores o menores radios de giro a las vías, aumento o disminución de los recorridos, etc., así como la localización de los espacios libres y demás dotaciones del plan, con diferente criterio al adoptado. En este sentido la ordenación propuesta entiende que los espacios libres deben centralizarse de modo que puedan prestar un servicio equilibrado a la población que va a residir en las grandes parcelas que la circundan, evitando los grandes recorridos dadas las dificultades topográficas ya señaladas y constituyendo una unidad dotacional conjuntamente con la parcela residencial-terciaria colindante.

Resulta evidente, pues, que la dimensión superficial del Plan y de su acotación perimetral por el acantilado litoral, la carretera, la parcela hotelera consolidada y el viario ejecutado, en suma, posibilita muy pocas alternativas a la ordenación.

< Ver anexos - Página/s 2457-2458 >
En cualquier caso queda acreditado que la solución que se propone está perfectamente conectada con las áreas colindantes mediante la adecuada relación con su estructura urbana (viaria y dotacional), y complementa a la unidad funcional del barrio de Trincheras del que forma parte el ámbito del Plan.

7. Medidas urbanístico-ambientales previstas para la reducción o compensación de los efectos negativos de la ordenación sobre el medio ambiente y el paisaje.

Se sintetizan a continuación las diversas medidas adoptadas en relación a los distintos componentes de la ordenación:

7.1. Red de comunicaciones.

La red viaria proyectada cumple con las secciones mínimas previstas en el Plan General vigente.

El presente Plan adapta el viario al máximo a las circunstancias del terreno, evitando desmontes y terraplenes excesivos y discurriendo en lo posible con pendientes muy suaves o en horizontalidad.

Los terraplenes y desmontes, en su caso en las zonas en que hayan de resultar aparentes una vez consolidada el área por la edificación, se resolverán mediante paredes de piedra del lugar.

Con ello se reduce el posible impacto paisajístico.

Por cuanto a la fase de obras y en evitación de la emisión de polvo, se determina como Normas de Urbanización la obligatoriedad de efectuar un riego continuado de las áreas de trabajo, así como la cubrición pertinente de los transportes de las tierras a los lugares de vertido, en su caso.

7.2. Asignación de usos pormenorizados y sus intensidades.

El uso global del sector es el residencial. Con el objeto de minimizar los efectos negativos de la ocupación del suelo por la urbanización y la edificación, desde el propio Plan General queda muy reducida la intensidad del uso residencial a 0,2112 m2/m2.

Además, las áreas libres de uso público del Plan (zonas verdes) y en general los espacios no ocupables por la edificación en aplicación de las Ordenanzas, se distribuyen de forma tal que disminuye la densidad aparente.

Por otro lado la tipología de edificación Ciudad Jardín (aislada y en colonias) con densidades netas entre 0,20 y 0,56 m2/m2, como ya se ha señalado, habrá de producir una imagen general poco impactante.

7.3. Ordenación de volúmenes edificatorios e integración con el tejido urbano y entorno colindantes.

Como se señaló en el punto anterior, los volúmenes edificatorios se distribuyen en el territorio de forma dispersa en tipologías de ciudad jardín aislada, en función de los criterios de máxima adaptación a la topografía, con bajos coeficientes de ocupación sobre parcela neta y retranqueos mínimos de tres metros al viario, al objeto de que siga dominando el verde de las zonas privadas y públicas ajardinadas, sobre los cuerpos edificados.

Se produce, pues, la integración con el entorno agrícola y red viaria colindantes por cuanto, por un lado, la trama viaria se enhebra perfectamente con esta última y, por otro, las tipologías edificatorias, poseen características similares a las de los asentamientos rurales y menos densidad que las actuales en el entorno.

Paisajísticamente se anula el paisaje agrícola tradicional (abandonado) al sustituirse por un paisaje urbano. Sin embargo se mantienen determinados aspectos culturales de la agricultura actual, tales como el respeto al abancalamiento existente a poniente, accesos, etc. e hitos morfológicos, liberando de edificación el borde del acantilado.

7.4. Condiciones ambientales del Proyecto de Urbanización.

Criterios para el empleo de materiales y elementos de urbanización y edificación.

Con el fin de evitar que las obras de urbanización en sí produzcan efectos ambientales negativos acumulables a los de la propia ordenación, se deberá redactar un Programa de Vigilancia Ambiental que atenderá tanto a la fase operativa como a la de obras.

Los controles mínimos que dicho Programa habrá de prever en la Fase de Obras son los siguientes:

- Los relativos a las molestias derivadas de la ejecución de los trabajos (ruidos, producción de polvo, etc.).

- Los relacionados con la localización de maquinaria, oficinas, almacenamiento de materiales, acopio de productos de las excavaciones, etc.

- La programación de las distintas fases de los trabajos a efectos de que la imagen de deterioro consustancial con los mismos sea en cada momento de su ejecución lo menos amplia posible y con un período de duración mínimo.

- Control de la calidad de los materiales de urbanización que habrán de ser acordes con los criterios establecidos en esta Memoria, de las instalaciones y del agua de riego y para el consumo.

- Control de las especies vegetales a introducir en las áreas ajardinadas, que habrán de ser aquellas que el Proyecto de Urbanización defina en función de la no provocación de riesgos de hibridación con los taxones de la zona, así como de especies ornamentales en los jardines privados.

- Control de los materiales de edificación, acordes con las determinaciones de las Ordenanzas del presente Plan Parcial.

Durante la Fase Operativa se establecerán controles para el mantenimiento de los espacios públicos (áreas libres de uso público, red viaria, etc.), e instalaciones (alumbrado público, red de alcantarillado, sistema de depuración, red de abastecimiento de aguas, almacenamiento, red de riego, etc.), a efectos de controlar la calidad de las aguas para uso doméstico, los vertidos de aguas residuales, los ruidos procedentes de las edificaciones y de la red viaria, el nivel lumínico en relación a lo establecido en la Ley 31/1988 para la protección de la calidad astronómica de los observatorios del Instituto Astrofísico de Canarias, el mantenimiento de la vegetación y el mobiliario urbano, etc.

7.5. Características básicas de las infraestructuras viaria, de abastecimiento y evacuación, energía eléctrica y telecomunicaciones, y Actuaciones positivas de contenido ambiental.

7.5.1. Características de la red viaria.

Las rasantes del viario se adecuan pues a las pendientes naturales del terreno compensando, en la medida de lo posible, en todos los casos, los volúmenes de terraplenes y desmontes, consiguiendo con ello la máxima adecuación de las rasantes resultantes de las vías con las cotas en que quedan las parcelas que se han de servir de ellas, siempre dentro de las limitaciones propias del terreno.

Los Proyectos de Urbanización que se redacten para el desarrollo de las obras previstas en el Plan habrán de observar las siguientes reglas generales:

- Las calzadas se proyectarán con bombeo simétrico del 2% de pendiente hacia las aceras, a fin de obtener la correcta evacuación de las aguas pluviales hacia los imbornales que habrán de preverse en la red de alcantarillado.

- Los cambios de alineación vertical en los distintos tramos de la red viaria se resolverán con acuerdos parabólicos.

- Las calzadas de las vías se proyectarán con firmes flexibles de acuerdo a la normativa establecida en la Instrucción de Carreteras.

- Se proyectará un único firme para las calzadas de uso rodado, compuesto por capa de rodadura de mezcla asfáltica D-12, capa intermedia de mezcla asfáltica S-20, base granular de mezcla asfáltica G-25 y sub-base granular de zahorra artificial.

- La pavimentación de las redes peatonales más inmediatas a las áreas libres de uso público colindantes será preferentemente de tierra batida y/o aglomerados asfálticos coloreados y hormigones con áridos de color lavados, así como elementos pétreos naturales.

7.5.2. Red de abastecimiento de agua potable.

La red de agua potable se conectará a la red municipal, almacenándose convenientemente en los depósitos municipales para su tratamiento previo al suministro, debiéndose garantizar en todo caso un suministro equivalente a 300 litros persona y día.

Las conducciones serán de series normalizadas según las Normas UNE, que garanticen en todo momento la imposibilidad de corrosiones internas o externas y la impermeabilidad de los acoples, llaves, etc.

Las obras previstas consisten en la instalación de la conexión con la red general con un diámetro 200 mm en tubería de fundición dúctil centrifugada y con diámetro 150 mm en las derivaciones para suministro de cada manzana e hidrantes.

La red habrá de adaptarse al trazado de las calles e irá situada bajo el pavimento de las aceras a una profundidad mínima de 80 cm, salvo la conducción principal de 200 mm que irá bajo la calzada. Se adopta el esquema mixto -ramificado y en anillos-, aislándose los distintos tramos mediante llaves de compuerta con las secciones que correspondan.

A lo largo de la red se dispondrán todos aquellos elementos accesorios necesarios para su instalación, mantenimiento y buen funcionamiento, como ventosas, desagües, bocas de incendio, filtros, etc.

Las acometidas a las parcelas se proyectarán con diámetros mínimos de 2.5", estando compuestas por las reducciones correspondientes para la conexión a la red, grifo macho, filtro C/B, by-pass y válvula reductora, alojados en arqueta de 20 x 20 cm, con tapa de fundición.

7.5.3. Red de evacuación de aguas pluviales y residuales.

Se canalizarán convenientemente -en su caso- los cauces de los drenajes naturales de terreno, bajo los viales de la urbanización.

El incremento de población que posibilita el presente Plan -en torno a los 1.500 habitantes según el Plan Parcial que se modifica- supone un consumo de agua potable de 450 m3 diarios (164.250 m3/año) así como una mayor producción de aguas residuales que verterán al sistema municipal para su canalización y depuración.

Se prohíbe expresamente la evacuación directa de las aguas residuales al subsuelo (pozos negros) sin depuración previa, obligándose a ejecutarse acometidas de cada parcela a la red de saneamiento.

La red de alcantarillado discurrirá por las distintas vías de la urbanización según el esquema representado en el plano correspondiente, generalmente por el centro de la calzada, con los diámetros que resulten de los cálculos que habrá de efectuarse en el Proyecto de Urbanización en base a una hipótesis de consumo de agua mínimo de cien litros por habitante y día y a las pendientes que habrá de tomar la red en función de la del viario.

Las conducciones serán circulares, en tubería de PVC, sobre camas de lapilli.

A la red general se acometerá desde las distintas parcelas mediante tuberías de 200 mm de diámetro, también de PVC.

La red dispondrá de los pozos de registro necesarios, colocados a distancias inferiores a cincuenta metros y, además, en las intersecciones y cambios de dirección de la red.

Los pozos serán circulares, de dos metros de profundidad media, con tapa de fundición y patés para su acceso.

Se dispondrán, además, los imbornales sifónicos necesarios para la recogida de aguas pluviales.

7.5.4. Redes de alumbrado público, baja tensión y telecomunicaciones.

Las redes de electricidad, alumbrado público y telecomunicaciones serán subterráneas y la estación de transformación de la tensión eléctrica se ubicará en construcción acorde con las tipologías y utilizando los materiales propios del lugar.

Se prohibirá el adosamiento de conductores de electricidad, alumbrado público y telecomunicaciones a las fachadas de las edificaciones.

Las canalizaciones subterráneas de energía eléctrica, alumbrado público y red de telecomunicaciones, estarán formadas por tuberías de PVC de 110 mm de diámetro.

Las arquetas para telefonía serán de los tipos D y BP, según normas de la Compañía suministradora, colocadas en cambios de dirección y cruces.

Se colocarán báculos homologados cuya altura y luminarias se correspondan con lo establecido en la Ley 31/1988 para la protección de la calidad astronómica de los observatorios del Instituto Astrofísico de Canarias.

7.5.5. Red de riego.

El Plan Parcial contiene el esquema de los trazados previstos para la red de riego.

La red acometerá de la red general y discurrirá bajo las aceras de las vías, con tubería de polietileno de 63 mm de diámetro mínimo.

Las redes dispondrán de todos aquellos elementos y accesorios necesarios para su instalación, mantenimiento y funcionamiento.

7.5.6. Jardinería y mobiliario urbano.

En los espacios libres de uso público (parques y plazas), así como en las zonas de la red viaria en que resulte posible sin generar merma de las condiciones de accesibilidad (aceras y espacios residuales), se habilitarán alcorques para la plantación, bancos, fuentes, papeleras, esculturas, pérgolas, etc. y todos aquellos elementos propios de tales espacios, que coadyuven a la mejora de la calidad y funcionalidad de la propuesta urbanística y con el fin de minimizar los impactos negativos propios de la urbanización.

7.6. Otras medidas correctoras a observar en los Proyectos de Urbanización.

- Los residuos sólidos urbanos tendrán un lugar de recogida que deberá contemplarse en el proyecto de urbanización.

- Durante la ejecución de las obras de movimientos de tierras se habilitará un sistema de riego que eliminen los focos de proyección de partículas al medio.

- Los residuos inertes deberán ser evacuados a vertederos legalmente establecidos.

- Los residuos peligrosos generados durante las obras, incluidos los fibrocementos, habrán de ser cedidos al gestor autorizado, o a la autoridad competente.

- Los residuos metálicos procedentes de las obras, habrán de ser cedidas al chatarrero autorizado.

- El suelo vegetal necesario para las zonas verdes habrá de ser de procedencia de canteras legalmente establecidas.

- En los préstamos necesarios para la explanación para viales y edificación habrá de tenerse en cuenta la vegetación existente, que -en su caso- será retirada y reintegrada al medio en la medida de lo posible.

Alajeró, marzo de 2005.- Por EGS, Arquitectos, S.L., Epifanio Gómez Sánchez, Arquitecto-Administrador.

ANEXOS A LA MEMORIA DE ORDENACIÓN

A. Cuadros de características técnicas de la ordenación.

< Ver anexos - Página/s 2462-2464 >
B. Evolución económica.

ANEXO B) EVALUACIÓN ECONÓMICA DE LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN.

De acuerdo a lo establecido en el artículo 63.1 y según las determinaciones del artículo 55, ambos del Reglamento de Planeamiento, toda vez que no se ha redactado el correspondiente Proyecto de Urbanización, se evalúan a continuación las obras de urbanización y de implantación de los servicios previstos en el ámbito del Plan Parcial, haciendo estimaciones con base en los Precios de Referencia del Colegio Oficial de Arquitectos de Canarias:

Costes económicos de la urbanización de la red viaria y áreas libres de uso público:

< Ver anexos - Página/s 2465 >
Asciende la evaluación provisional de las Obras de Urbanización de la red viaria rodada y peatonal del ámbito del Plan Parcial, así como las de complemento y adecuación de las áreas libres de uso público, a los referidos ocho millones cuatrocientos cuarenta y cinco mil novecientos cincuenta y siete euros.

C. Delimitación de Unidades de Actuación, Sistema de Actuación y Plan de Etapas.

ANEXO C.- ETAPAS DE EJECUCIÓN.

1. El Plan General de Ordenación Urbanística de Alajeró de aplicación establece un plazo de ocho años para la gestión y desarrollo de todo el sector ámbito del Plan Parcial.

Se mantiene el Plazo máximo y se establecen las siguientes Etapas de desarrollo:

PRIMERA ETAPA:

Duración máxima: dos años a partir de la Aprobación de la Modificación del Plan.

Obras que comprende: todas las necesarias para el remate de las obras de la urbanización de las zonas señaladas en el plano (entorno de las Manzanas R-6, R-7, R-8 y T-2).

Durante esta etapa se pondrán en servicio el centro de transformación de la energía eléctrica a baja tensión, el alumbrado público del viario interior al ámbito señalado, suministro de energía eléctrica, canalización de telefonía y abastecimiento de agua a todas las parcelas pertenecientes a la misma, red de saneamiento y depuración de aguas residuales.

SEGUNDA ETAPA: Urbanización del resto del ámbito del Plan.

Duración máxima: seis años.

Obras que comprende: las necesarias para completar la urbanización del Sector. Toda vez que las obras de la Primera Etapa se iniciaron antes de la presente Modificación del Plan Parcial, se iniciará paralelamente a la culminación del desarrollo de la misma la urbanización de la manzana ELP-4, que contendrá las dotaciones de Interés Público y Social, las Docentes y Culturales y Espacios Libres de Uso Público en la cuantía señalada en el Cuadro de Características Técnicas de la Ordenación.

2. De acuerdo a lo previsto en el apartado 2 del artículo 54 del Reglamento de Planeamiento de la Ley del Suelo, se podrá producir una alteración de las previsiones temporales y espaciales del Plan de Etapas, incluso el fraccionamiento de la Segunda Etapa, en función de circunstancias sobrevenidas que lo justifiquen, siempre que se mantenga la coherencia del Plan, se garantice la prestación de servicios y dotaciones a medida que se urbanice, así como la ejecución y financiación del conjunto de las previsiones de la ordenación.

3. A los efectos de gestión se mantiene todo el sector como una sola Unidad de Actuación.

D. Compromisos a contraer entre el Urbanizador y el Ayuntamiento.

1. COMPROMISOS A ADQUIRIR ENTRE EL URBANIZADOR Y EL AYUNTAMIENTO.

Los compromisos a adquirir se sintetizan en lo siguiente:

- Los plazos de ejecución y obras que comprende cada uno de ellos son los señalados en el anexo C de Plan de Etapas.

- No se prevé la construcción de ningún edificio destinado a dotaciones comunitarias con cargo al Urbanizador.

- La conservación de la urbanización correrá a cargo del Ayuntamiento una vez recibida por el mismo.

El Ayuntamiento podrá exigir a los promotores avales bancarios como garantía de la ejecución de las obras según establece la legislación aplicable.

2. MODO DE EJECUCIÓN DE LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN.

Tal como se señala en el artículo 3 de las Ordenanzas Reguladoras, el sistema previsto para el desarrollo del sector es el de Ejecución Privada.

En consecuencia, el sector se desarrollará la urbanización bien por la propia Junta de Compensación actualmente constituida y de acuerdo a sus Bases y Estatutos, o bien mediante otro sistema privado (Concierto), si se producen los convenios pertinentes entre los propietarios y el Ayuntamiento de Alajeró. Todo ello en base al Proyecto de Urbanización que habrá de tramitar la actual Junta de Compensación.

E. Garantías y Medios Económicos.

1. GARANTÍAS.

De acuerdo a lo preceptuado en el apartado c) del artículo 46 del Reglamento de Planeamiento, en el momento que el Ayuntamiento así lo requiera se establecerá una garantía del 6% del coste que resulta para la implantación de los servicios y ejecución material de las obras de urbanización del Sector, prestándose la misma como se convenga reglamentariamente entre el Urbanizador y la Corporación Municipal.

2. MEDIOS ECONÓMICOS.

Para el desarrollo y financiación de la urbanización los promotores del Plan Parcial cuentan con la propiedad del suelo del sector, recursos propios y los que provengan de la venta anticipada y simultánea de parcelas en el mismo.

Santa Cruz de Tenerife, marzo de 2005.- El Arquitecto, EGS Arquitectos, S.L., Epifanio Gómez Sánchez.- Conforme la Propiedad.

II. ORDENANZAS REGULADORAS.

II.1.- Normativa Urbanística general.

Artículo 1.- Ámbito de aplicación.

1.1. Las presentes Ordenanzas serán de aplicación en todo el ámbito del Plan Parcial "Santa Ana-I", resultando subsidiariamente aplicable la Normativa Urbanística del Plan General de Ordenación Urbanística del municipio de Alajeró (en adelante PGOU), aprobadas definitivamente en 2004, así como las Ordenanzas Municipales de Edificación y Urbanización. Se complementan con las prescripciones particulares contenidas en la Memoria de Ordenación y en los planos de ordenación del presente Plan Parcial.

1.2. Los términos urbanísticos empleados se corresponden plenamente con los propios del PGOU y Ordenanzas Municipales según su definición, clasificaciones, grados, categorías, etc.

Artículo 2.- Vigencia.

2.1. El Plan Parcial entrará en vigor al día siguiente de la fecha de publicación de su aprobación definitiva y del texto completo de sus Ordenanzas, en los términos previstos en el artículo 70.2 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, de Bases del Régimen Local.

2.2. Sus Normas y determinaciones tendrán vigencia indefinida, sin perjuicio de las modificaciones que puedan proceder con arreglo a lo dispuesto en la legislación urbanística aplicable.

Artículo 3.- Interpretación.

3.1. La interpretación de la documentación del Plan Parcial corresponde al Ayuntamiento de Alajeró.

3.2. Los criterios de interpretación de aplicación son los propios del Plan General de Ordenación Urbanística de Alajeró contenidos en el artículo 1.6 de su Normativa Urbanística.

Artículo 4.- Desarrollo y Ejecución del Plan.

4.1. El sistema de ejecución previsto para el desarrollo del Sector es el de Ejecución Privada, de acuerdo a lo establecido en el Plan General de Ordenación y según se dispone en el artículo 96.1 del Decreto Legislativo 1/2000 (Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y Ley de Espacios Naturales de Canarias) y concordantes del Reglamento de Gestión y Ejecución.

El procedimiento para el desarrollo se regirá por lo dispuesto en el citado Decreto Legislativo 1/2000, Reglamentos de Planeamiento y de Gestión y Ejecución del sistema de planeamiento de Canarias (Decreto 183/2004) y Normas Urbanísticas del citado PGOU.

4.2. La iniciativa para el establecimiento del concreto sistema de ejecución privada -salvo que la actual Junta de Compensación opte por mantener el Sistema de Compensación actualmente en desarrollo, y sin perjuicio de la necesaria revisión del Proyecto de Compensación vigente-, según establece el artículo 58 del Decreto 183/2004, podrá ser adoptada por cualquiera de los propietarios de suelo incluido en el sector durante el año inmediato siguiente a la publicación del acuerdo de aprobación definitiva del planeamiento. Transcurrido un año desde la referida publicación, además, cualquier persona aunque no sea propietaria de suelo.

4.3. En función de lo que establece el artículo 133 del Decreto Legislativo 1/2000, el incumplimiento de los plazos y deberes u obligaciones legales o voluntariamente asumidas para el desarrollo del plan facultará al Ayuntamiento de Alajeró, previa apreciación del interés urbanístico y declaración formal del incumplimiento, para formular directamente los instrumentos urbanísticos de desarrollo que procedan, modificar la delimitación de los ámbitos de actuación de que se trate, sustituir el Sistema de Actuación aplicable y someter al régimen de ejecución forzosa, en su caso, los terrenos que fuera preciso.

4.4. Los instrumentos de ejecución serán los Proyectos de Urbanización y de Edificación regulados en el Título Segundo de las Ordenanzas Municipales de Edificación y Urbanización de Alajeró.

El Proyecto de urbanización habrá de contemplar los criterios generales de diseño y ejecución enunciados en la Memoria Justificativa de la Ordenación (apartado 7).

Artículo 5.- Régimen Urbanístico General.

5.1. Se estará a lo dispuesto en el Título Quinto de las Ordenanzas Municipales de Edificación y Urbanización de Alajeró y Títulos Séptimo, Noveno y Décimo del Plan General de Ordenación Urbanística del Municipio.

5.2. Ponderación relativa de usos y tipologías.- Dadas las condiciones ya aprobadas en el Proyecto de Compensación vigente, según las cuales se ha efectuado la adjudicación de las fincas resultantes en su apartado 11.2 de Criterios específicos, en el que se establece que en base a la homogeneidad urbanística de las fincas la valoración de derechos sería directamente proporcional a la superficie de las mismas, y toda vez que la presente Modificación de Plan se limita a redistribuir la ubicación de esos derechos sin cambios sustanciales, dadas las características topográficas del suelo en que se implanta la edificación y la similar situación y características urbanísticas del territorio ordenado, el presente Plan, en aplicación de lo determinado en el artículo 60.2 de la LOTCA, establece -en una sola área diferenciada- como coeficientes de ponderación relativa de usos y tipologías edificatorias los siguientes:

USOS	- Residencial	1
	- Turístico (hotelero)	1
	- Equipamiento Privado	1
TIPOLOGÍAS	- Abierta	1
	- Ciudad jardín en colonias	1
	- Ciudad jardín (aislada)	1

5.4. Aprovechamiento Medio.- Del cuadro A.1 (Anexo a la Memoria), se deduce el aprovechamiento medio del sector en los términos establecidos en el artículo 60.4 de la LOTCA:

Edificabilidad x Coeficiente de Ponderación Tipologías:

Aprovechamiento urbanístico del Sector: 62.150 m2© x 1 = 62.150 u.d.a.

Aprovechamiento Medio del Sector: 62.150 u.d.a./302.789,33 = 0,2052 u.d.a./m2.

II.2.- NORMATIVA URBANÍSTICA PARTICULAR.

Artículo 6.- Tipología, Altura Máxima y Uso Principal.

6.1. Las diferentes parcelas adoptarán la Tipología Edificatoria señalada en el Plano de Ordenación ORD.1 y en las presentes Ordenanzas, con las Edificabilidades, Ocupación y Alturas máximas y retranqueos mínimos que se determinan para cada tipología y/o cada manzana o grupo delimitado. El resto de determinaciones tipológicas son las particulares contenidas en los artículos siguientes y en los planos de ordenación, complementadas subsidiariamente con las contenidas para cada una de ellas en el Título Décimo de la Normativa Urbanística del Plan General vigente.

6.2. El uso principal o calificación de las distintas parcelas será, asimismo, el señalado en el plano de ordenación ORD.1.

6.3. Se resumen a continuación, por manzanas o grupos señalados en el Plano ORD.1, las determinaciones principales:

< Ver anexos - Página/s 2468 >
Artículo 7.- Usos Compatibles con el Principal.

En todos los grupos de uso principal Residencial Colectivo (R.2, R/Ter y R.9), se autorizan los Usos Comerciales en categoría 3ª (Comercio Medio), de Oficinas en categorías 2ª (de escaso acceso de público) y 1ª (Profesionales anejas a la vivienda del titular), Salas de Reunión de categoría 4ª, el Equipamiento Comunitario en todas sus categorías, así como el Uso Industrial de producción artesanal y Oficios artísticos según las condiciones reguladas en el Capítulo 3 de las Normas Urbanísticas del PGOU.

En el resto de las manzanas residenciales sólo resultarán compatibles los usos de Oficinas en categoría 1ª (Despachos profesionales anejos a la vivienda del titular).

En las áreas libres de uso público se autorizan el comercial en categoría 1ª de kioscos y comercios ocasionales con edificabilidad no superior a 0,005 m2/m2 sobre la superficie total del área o espacio delimitado.

Artículo 8.- Usos Prohibidos.

Serán prohibidos todos los usos no declarados expresamente compatibles con el principal en las Normas Urbanísticas del Plan General.

Artículo 9.- Condiciones dimensionales mínimas de las parcelas y parámetros reguladores de la ocupación de la edificación.

En función de las condiciones particulares del territorio y de los objetivos del Plan, se establecen los siguientes parámetros reguladores:

9.1. Edificación en tipología Ciudad Jardín.

a) La superficie mínima de la parcela será la señalada en el cuadro del artículo 6.3.

b) En la parcela mínima deberá poderse inscribir un círculo cuyo diámetro tenga como mínimo una dimensión de quince metros.

c) El frente mínimo hacia el viario y/o espacios libres públicos de las parcelas será de diez (10,00) metros.

d) La ocupación máxima y los retranqueos a vías y espacios públicos y linderos serán los señalados en el cuadro del artículo 6.3.

e) La edificación en Ciudad Jardín en Agrupaciones podrá formarse con la incorporación de las tipologías de Adosadas, Aisladas o Pareadas, debiendo retranquearse como mínimo tres (3) metros de sus linderos y diez/cinco metros entre los distintos cuerpos que integre, según se señala en el cuadro 6.3. El número máximo de viviendas se establece en función de la relación ciento cinco metros construidos sobre rasante por vivienda.

f) La edificación en tipología Ciudad Jardín en las modalidades de Aislada (Unifamiliar) y en Colonias cumplirá además el resto de determinaciones particulares contenidas en el Título Décimo de las Normas Urbanísticas del PGOU.

9.2. Edificación en tipología Abierta.

Además de lo señalado en el cuadro del artículo 6.3 cumplirá el resto de determinaciones particulares contenidas en el Título Décimo de las Normas Urbanísticas del PGOU.

Artículo 10.- Tratamiento de los espacios libres de parcela.

10.1. Estas superficies estarán destinadas a estancia, jardín y aparcamiento al aire libre. En ellas se permite la construcción de pérgolas, fuentes, terrazas y en general las construcciones propias de su destino, sin sobrepasar la altura de una planta: kioscos, piscinas descubiertas, campos de tenis, baloncesto y similares.

Artículo 11.- Parámetros reguladores de la edificabilidad.

11.1. La edificabilidad máxima de cada una de las parcelas queda señalada en el cuadro incorporado al artículo 6.3 de las presentes Ordenanzas en función de la tipología que se les asigna, con un coeficiente que expresa el número máximo de metros cuadrados construibles por cada metro cuadrado de parcela neta (m2/m2).

11.2. Computan dentro de la edificabilidad máxima autorizada sólo los cuerpos edificados que se consideran habitables. A estos efectos un volumen edificado se considera habitable cuando se halle en una planta que tenga al menos una fachada -paramento vertical- hacia el exterior (red viaria, espacio libre público o espacio libre privado) en la que sea posible técnicamente la apertura de un hueco de ventilación e iluminación directa de un metro de altura. No se consideran habitables los espacios abancalados resultantes de la preparación de la parcela mediante paredes ciegas de mampostería de piedras según se describe en los apartados siguientes.

11.3. Si una planta está semisumergida en relación a la rasante exterior (cota de suelo de la parcela) al menos en un metro de su altura de piso a techo y es posible la apertura de los huecos a que se refiere el apartado anterior, sólo computará como volumen habitable -y en consecuencia como edificabilidad consumida- el que corresponda a la superficie formada por todos los puntos situados a una distancia igual o menor de doce metros de aquellos paramentos en que sea posible la apertura de huecos señalada.

11.4. En las parcelas situadas ladera arriba en relación con la vía de acceso, en que para alcanzar la rasante del viario sea necesario desmontar en más de dos metros de altura el terreno natural (medidos en la alineación oficial), se permitirá la formación de un bancal de modo que el muro de contención se sitúe en la alineación a la vía, con una altura no superior a tres metros.

En este último caso -a efectos de evitar desmontes innecesarios y lograr una mayor adecuación de la edificación al territorio-, se autoriza la ubicación de garajes en línea con la la vía tras los citados muros de contención sin que computen como edificabilidad por su no condición de volumen habitable, cumpliendo las siguientes condiciones:

11.5. En el frente de estos muros sólo se permite abrir un hueco de acceso con anchura no superior a cuatro metros, para cada promoción edificatoria objeto de una licencia, salvo que por la propia naturaleza o superficie del garaje creado sea preceptiva la existencia de mayor anchura en el acceso o su duplicidad.

El resto del paramento hacia la vía habrá de tratarse como zócalo ciego, con revestimiento a piedra vista u otros materiales pétreos de modo que resulte evidente su carácter de basamento de la edificación propiamente dicha que se implanta sobre el mismo.

11.6. El forjado de cubierta de esta pieza-garaje deberá tratarse como jardín y no sobrepasará la altura de tres (3,00) metros medidos en cualquier punto de la fachada.

11.7. El cuerpo de garaje así obtenido no podrá tener profundidad mayor que la máxima autorizada para la edificación sobre rasante, salvo en las tipologías en ciudad jardín en que podrán tener un coeficiente de ocupación mayor pero sin extenderse a los espacios correspondientes al resto de los retranqueos obligatorios.

Su ventilación habrá de resolverse por medios mecánicos o cenitalmente.

11.8. En parcelas que se sirvan de un viario situado aguas arriba, a efectos de facilitar la máxima proximidad de la rasante de la edificación con la rasante de la calle, se permitirá sobreelevarla del terreno natural tres metros como máximo, medidos en el extremo más bajo de la parcela, con la condición de que el basamento así creado no posea huecos de conexión con el exterior ni de iluminación y los paramentos que lo conforman se ejecuten con acabado de mampostería de piedra en los alzados que vayan a resultar aparentes.

- El forjado de cubierta de esta pieza sótano-basa deberá tratarse como jardín y no sobrepasará la altura de tres (3,00) metros medidos en cualquier punto de la fachada.

- El cuerpo así obtenido podrá tener profundidad mayor (lindero de fondo) que la máxima autorizada para la edificación sobre rasante, pero sin extenderse a los espacios correspondientes al resto de los retranqueos obligatorios (alineación a la vía).

Artículo 12.- Altura de las edificaciones.

12.1. Tal como se determina en el cuadro contenido en el artículo 6, la altura máxima de la edificación medida en cualquier punto del plano de referencia (rasante del viario o espacio público y/o rasante de los espacios libres interiores de parcela en su caso) al intradós del último forjado, será de dos plantas y siete metros, con una tolerancia del diez por ciento de la ocupación máxima, que podrá alcanzar las tres plantas.

12.2. No computarán como planta ni como edificabilidad los volúmenes creados según los apartados 11.4 y 11.5 anteriores.

12.3. En las tipologías Abierta y Ciudad Jardín, en los supuestos de escalonamiento de la edificación, la edificabilidad asignada a una parcela deberá distribuirse en su interior de tal modo que ningún alzado de los cuerpos edificados supere en más de dos metros la altura máxima permitida.

Artículo 13.- Otras condiciones de implantación en la parcela. Muros.

13.1. Cuando por desniveles del terreno una parcela deba presentar muros de contención hacia las colindantes -y/o hacia el viario y espacios libres-, se permitirá la construcción de los mismos siempre que la altura que vaya a resultar aparente no supere los tres metros. Para desniveles aún mayores se precisarán abancalamientos a cuarenta y cinco grados, siendo la dimensión mínima de los bancales dos metros y medio (2,50 m) y necesariamente ajardinados.

13.2. En estos casos, la separación de las edificaciones de la parte alta al lindero común con parcelas situadas a cota inferior, o entre una parcela y el espacio libre público, no será inferior al desnivel total salvado por los muros de contención, con un mínimo de tres metros.

Artículo 14.- Tratamiento de fachadas y cubiertas.

Las fachadas y los materiales que se utilicen para su ejecución habrán de cumplir las siguientes condiciones y criterios:

a) Se admiten enfoscados con la textura y color de los dominantes en la zona (blancos, gama de los ocres y claros en general).

b) Los aplacados, en su caso, habrán de ejecutarse con piedra natural en piezas de formato regular. Los materiales cerámicos podrán admitirse siempre que sean de tonos uniformes y colores no discordantes con los tradicionales del entorno.

c) Las proporciones de los huecos serán análogas a las correspondientes a la edificación tradicional, de modo que la dimensión dominante sea siempre la vertical.

e) Las cubiertas se adaptarán a las de las zona, permitiéndose las cubiertas horizontales (planas) y a varias aguas. En todo caso deberá considerarse como una fachada más del edificio, por lo que no habrán de resultar aparentes los depósitos de agua, instalaciones, tendederos, etc.

No se autorizan las cubiertas de pizarra ni las que por su diseño y materiales que la componen resulten ajenas al paisaje. La pendiente máxima de las cubiertas inclinadas no superará el 35 por ciento.

f) A todos los efectos será de aplicación lo establecido en el artículo 98 del Reglamento de Planeamiento de la Ley del Suelo (adecuación de las construcciones a las características del paisaje en que se emplacen), correspondiendo al Ayuntamiento la obligación de fiscalizar su cumplimiento.- Alajeró, marzo de 2005.- EGS Arquitectos, S.L., Epifanio Gómez Sánchez, Arquitecto Administrador.

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