I. DISPOSICIONES GENERALES
Consejería de Medio Ambiente y Ordenación Territorial

97 DECRETO 183/2004, de 21 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de gestión y ejecución del sistema de planeamiento de Canarias.

El Título III del Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias regula la ejecución del planeamiento de ordenación de los recursos naturales, territorial y urbanística.

Así, el artículo 88.2 de dicho texto legal establece que en los sistemas de ejecución privada y en las intervenciones aisladas en suelo urbano, la ejecución del planeamiento incumbe a los particulares, sean propietarios o no del suelo. Estos sistemas, enunciados en el artículo 96.2 del Texto Refundido citado son los de concierto, compensación y ejecución empresarial.

El artículo 88.3 establece que en los sistemas de ejecución pública y en los sistemas generales, la ejecución del planeamiento incumbe a las Administraciones Públicas. Por su parte, estos sistemas son los de cooperación, expropiación y ejecución forzosa, señalados en el referido artículo 96.2 de dicho Texto Refundido.

La Disposición Transitoria Décima del Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias establece la aplicación transitoria del Reglamento de Gestión Urbanística estatal, hasta tanto se dicten las disposiciones reglamentarias en materia de gestión.

El presente Reglamento desarrolla el citado Título III del referido Texto Refundido, y se estructura en diez títulos, que regulan los principios y fines de la gestión urbanística; las actuaciones de gestión urbanística; los diferentes sistemas de ejecución, y la ejecución de los sistemas generales y locales. Además, se establecen las determinaciones de las áreas de gestión integrada, la ejecución directa de actuaciones urbanísticas y las especialidades urbanísticas del instituto de la expropiación forzosa.

Por otro lado, se diseñan los presupuestos de la intervención administrativa en el uso del suelo y la edificación y se regulan los patrimonios públicos de suelo, así como los convenios urbanísticos de colaboración y cooperación.

En su virtud, a propuesta del Consejero de Medio Ambiente y Ordenación Territorial, visto dictamen del Consejo Consultivo de Canarias y previa deliberación del Gobierno en su sesión del día 21 de diciembre de 2004,

D I S P O N G O:

Artículo único.- Aprobar el Reglamento de gestión y ejecución del sistema de planeamiento de Canarias que figura como anexo al presente Decreto.

DISPOSICIONES FINALES

Primera.- A partir de la entrada en vigor del presente Reglamento dejará de aplicarse en Canarias el Reglamento de Gestión Urbanística estatal, aprobado por Real Decreto 3.288/1978, de 25 de agosto.

Segunda.- El Registro de Explotación a que hace referencia el artículo 238 de este Reglamento deberá crearse y constituirse en el plazo de un año desde la entrada en vigor del presente Reglamento.

Tercera.- El presente Decreto entrará en vigor a los veinte días de su publicación.

Dado en Santa Cruz de Tenerife, a 21 de diciembre de 2004.

EL PRESIDENTE

DEL GOBIERNO,

Adán Martín Menis.

EL CONSEJERO DE MEDIO AMBIENTE

Y ORDENACIÓN TERRITORIAL,

Augusto Lorenzo Tejera.

A N E X O

REGLAMENTO DE GESTIÓN Y EJECUCIÓN

DE CANARIAS

TÍTULO I

DE LOS RECURSOS NATURALES, TERRITORIAL

Y URBANÍSTICA

CAPÍTULO I

Artículo 1.- Objeto de la actividad de gestión y ejecución.

La actividad de gestión y ejecución de la ordenación de los recursos naturales, territorial y urbanística comprende los procesos, actuaciones, operaciones y acciones que sean precisos para organizar, aplicar y materializar las determinaciones contenidas en los distintos instrumentos de ordenación que conforman el sistema de planeamiento, de acuerdo a lo dispuesto en el Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias y en el presente Reglamento.

Artículo 2.- Principios y fines de la actividad de gestión y ejecución.

1. De conformidad a lo establecido en el artículo 4 del Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias, se deben considerar como principios específicos de la actividad de gestión y ejecución, los siguientes:

a) La adecuada ponderación de la totalidad de los intereses implicados en la ejecución de la ordenación.

b) La participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la actividad urbanística de los entes públicos.

c) La distribución equitativa de beneficios y cargas derivados del planeamiento.

d) La proporcionalidad de los beneficios y cargas derivados de la ejecución del planeamiento.

e) La publicidad en la elaboración y aplicación de los instrumentos de gestión y ejecución.

f) El libre acceso a la consulta de los instrumentos de ejecución urbanísticos conforme a la normativa vigente.

g) La no indemnización por la ordenación urbanística, en cuanto a la actividad de gestión y ejecución de sus determinaciones.

h) La utilización del suelo conforme al interés general.

i) La utilización racional de todos los recursos naturales.

j) La utilización del suelo y la edificación conforme a la ordenación de los recursos naturales, territorial y urbanística.

k) La participación de los ciudadanos y de las entidades por éstos constituidas en la formulación, tramitación y gestión del planeamiento de los recursos naturales, territorial y urbanística.

l) La función social de la propiedad urbana.

m) La ordenación de los recursos naturales, territorial y urbanística como función pública.

n) El sometimiento de cualquier actuación pública a los diferentes planes e instrumentos de ordenación, que conformarán un sistema de planeamiento integrado.

o) La cooperación interadministrativa para alcanzar la coordinación de las diversas actuaciones sobre el territorio.

2. Son fines específicos de la actividad de gestión y ejecución, de acuerdo a lo previsto en el artículo 6.1 del citado Texto Refundido, los siguientes:

a) Garantizar la adecuada participación de la comunidad en las plusvalías generadas por las actuaciones urbanísticas o por la ejecución de las obras públicas que impliquen mejoras o repercusiones positivas en las propiedades afectadas.

b) Evitar la especulación con el suelo y la vivienda.

c) Impedir la desigual atribución de cargas y beneficios en situaciones iguales, imponiendo su distribución equitativa y proporcional entre los que intervengan en la actividad transformadora del suelo.

d) Asimismo, se aplicarán a la gestión urbanística los fines previstos en el artículo 5 del citado Texto Refundido.

3. La actividad de gestión y ejecución del planeamiento se llevará a cabo en cualquier caso de acuerdo al régimen jurídico y urbanístico establecido legalmente según la clase y categoría del suelo de que se trate y al contenido del derecho de propiedad derivado del mismo, debiendo cumplir en todo caso las determinaciones incluidas en el instrumento de ordenación que habilita el ejercicio de tal actividad.

Artículo 3.- Sujetos legitimados para ejercer la actividad de gestión y ejecución.

1. Los actos jurídicos y materiales de gestión y ejecución de la ordenación sólo podrán realizarse por los sujetos públicos y las personas físicas o jurídicas privadas que estén legitimados para ello, conforme a lo establecido en el Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias, según el régimen jurídico aplicable y las condiciones previstas en el planeamiento y, en su caso, de acuerdo al sistema de ejecución determinado para el desarrollo del ámbito, sector o unidad de actuación de que se trate.

2. Corresponden a las Administraciones Públicas, dentro de sus respectivos ámbitos de competencia:

a) La dirección, inspección y control, en los términos establecidos legalmente, de toda la actividad de gestión y ejecución, ejercida de forma pública o privada, a fin de asegurar que las actuaciones se produzcan de conformidad con la ordenación del territorio y la urbanística, así como, en su caso, según los correspondientes instrumentos de gestión y ejecución.

b) La ejecución material del planeamiento en actuaciones urbanísticas aisladas cuya ejecución no corresponda a los propietarios, o en ámbitos de sistemas generales o sujetos a rehabilitación integral, en los supuestos y en los términos que correspondan según lo establecido en el presente Reglamento.

c) La gestión urbanística y la ejecución material del planeamiento en ámbitos, sectores o unidades de actuación cuando se haya establecido un sistema de ejecución pública.

d) De acuerdo a lo expresado en el número anterior, las Administraciones Públicas competentes ejecutarán o, en su caso, velarán por la correcta ejecución de la ordenación en los términos establecidos en la legislación aplicable, en su desarrollo reglamentario, y según lo dispuesto en los instrumentos que correspondan.

3. La actuación de las Administraciones Públicas competentes en la actividad de ejecución del planeamiento comprende:

a) La determinación por la Administración actuante de la forma de gestión de su propia actividad, en los supuestos de sistemas de ejecución pública.

b) La organización temporal de la ejecución cuando no se contenga ya en el planeamiento o proceda modificarla.

c) La delimitación de la unidad de actuación o, en su caso, del área de gestión integrada y la elección del sistema de ejecución, o, en el caso de los sistemas generales, la fijación de las fases y del procedimiento de realización de las obras.

d) La realización de las obras de urbanización cuando el sistema de ejecución sea público y de las obras públicas ordinarias pertinentes en las actuaciones urbanísticas aisladas cuya ejecución no corresponda a los propietarios; y la exigencia, dirección, inspección y control de dicha realización, en los términos de la regulación del sistema de ejecución privada establecido, en otro caso.

e) La ejecución de la edificación de los sistemas generales y locales de dotaciones públicas y, en su caso, de las que se realicen en parcelas del patrimonio público de suelo.

f) La conservación de las obras de urbanización y de la edificación que les correspondan, así como de las medidas ambientales.

4. La Administración Pública de la Comunidad Autónoma, los Cabildos Insulares y los Ayuntamientos podrán utilizar, para la gestión de la actividad de ejecución que sea de su respectiva competencia, todas las formas o modalidades admitidas por la legislación de régimen jurídico y de contratación de las Administraciones Públicas, y de régimen local.

5. Las Administraciones Públicas, en el ámbito de sus respectivas competencias, deben facilitar y promover la iniciativa privada en el desarrollo de la actividad de gestión y ejecución del planeamiento, en las formas y con el alcance previstos en el Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias.

Artículo 4.- Tipos de actuaciones de gestión y ejecución.

1. La actividad de gestión y ejecución para el desarrollo efectivo de la ordenación establecida en los instrumentos de planeamiento, se desarrollará a través de los siguientes tipos de actuaciones:

A) Actuaciones urbanísticas mediante sistemas de ejecución, en los siguientes supuestos:

a) Actuaciones en ámbitos o unidades de actuación de suelo urbano no consolidado por la urbanización.

b) Actuaciones en sectores de suelo urbanizable o, en su caso, en las unidades de actuación en las que éstos se dividan.

c) Actuaciones en unidades de actuación en suelo rústico de asentamientos rurales, en los casos previstos por el artículo 97.b).2 del Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias.

B) Actuaciones de ejecución en suelo urbano consolidado por la urbanización, de carácter individualizado, para la ejecución de sistemas generales no adscritos a suelo urbanizable, para la obtención del suelo y la ejecución de las dotaciones locales previstas y, en su caso, para completar las obras de urbanización del viario.

C) Actuaciones urbanísticas aisladas en suelo rústico, que podrán llevarse a cabo:

a) Para el desarrollo de Calificaciones Territoriales en suelo rústico.

b) Para el desarrollo de Proyectos de Actuación Territorial en suelo rústico.

c) Para la ejecución de Proyectos de Sistemas Generales situados en suelo rústico.

D) Actuaciones en áreas de gestión integrada, que podrán coincidir con una o varias de las anteriores, según la clase y categoría de suelo que desarrollen.

2. Según el alcance y contenido de las actuaciones a desarrollar en los diferentes supuestos relacionados en el número anterior, éstas podrán ejercitarse: mediante actos de ejecución material en suelo urbano consolidado o en suelo rústico de asentamientos rurales excluido de unidades de actuación; o bien realizarse a través de las operaciones, técnicas, instrumentos de gestión y proyectos de ejecución que desarrollan los sistemas de ejecución previstos legalmente.

Artículo 5.- Requisitos para iniciar la actividad de gestión y ejecución.

1. El ejercicio de la actividad de gestión y ejecución, cualquiera que sea el sujeto legitimado, requerirá la previa aprobación del planeamiento que establezca la ordenación pormenorizada completa y detallada exigible de acuerdo al Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias y a los Reglamentos que lo desarrollan, según la clase y categoría de suelo, sin perjuicio de los supuestos en los que el ejercicio de tal actividad comience con la presentación de iniciativas que contengan el desarrollo completo de dicha ordenación pormenorizada.

2. Cuando el ejercicio de la actividad tenga por objeto la ejecución sistemática del planeamiento en suelo urbano no consolidado y en suelo urbanizable sectorizado, además del requisito establecido en el número anterior, será necesaria la delimitación de la unidad de actuación que corresponda y la determinación del sistema de ejecución para su desarrollo.

CAPÍTULO II

Sección 1ª

Actividad pública de gestión propia

Artículo 6.- Formas de gestión propia de la Administración actuante.

1. La Administración de la Comunidad Autónoma, los Cabildos Insulares y los Ayuntamientos están habilitados para ejercer las potestades de gestión urbanística mediante formas de gestión propia a través de alguno de los siguientes medios:

a) Atribuyendo el ejercicio de las correspondientes competencias a un órgano ya existente.

b) Creando un órgano diferenciado, que adoptará la forma de gerencia de urbanismo, sin personalidad jurídica propia.

c) Creando un ente instrumental dotado de personalidad jurídica propia e independiente. Ello puede llevarse a cabo mediante la creación de:

- Organismos autónomos de carácter gerencial.

- Sociedades mercantiles públicas o mixtas de capital íntegramente público o mixto, de duración limitada o por tiempo indefinido y con carácter general o sólo para determinadas actuaciones.

d) Cualesquiera otros instrumentos que permita la legislación en materia de régimen jurídico y de contratación de las Administraciones Públicas, y de régimen local.

Artículo 7.- Gerencias de urbanismo.

1. Las Administraciones Públicas actuantes podrán constituir gerencias de urbanismo para el mejor desarrollo de las competencias administrativas propias, cuyo objeto sea la realización de actividades, generales o específicas, en materia de ordenación del territorio y urbanismo en todo el ámbito territorial de la Administración constituyente o en áreas determinadas del mismo.

2. En la determinación de su régimen jurídico, podrán tenerse en cuenta las siguientes reglas:

a) La gerencia implica diferenciación orgánica, funcional o ambas a la vez, respecto de la organización y funciones del ente público que la constituya.

b) Puede configurarse como órgano administrativo individual o colegiado, sin personalidad jurídica propia, o como entidad de derecho público, con personalidad y patrimonio autónomos.

c) En su creación se observarán las disposiciones aplicables a la Administración que la constituya.

d) Su duración puede ser indefinida o temporal, extinguiéndose en este caso al finalizar los trabajos encomendados.

e) Serán dirigidas por el gerente, que realizará las funciones ejecutivas, de asesoramiento y de apoyo a la gestión.

f) No se pueden delegar, desconcentrar o descentralizar en ella funciones de dirección superior o de fiscalización de la gestión que se le encomiende.

3. Las Administraciones constituyentes podrán otorgar a las gerencias urbanísticas, de entre las que sean de su competencia, todas o algunas de las siguientes funciones:

a) Funciones instrumentales de carácter técnico, tales como:

1) Elaborar proyectos de planes de ordenación, estudios de detalle y proyectos de urbanización e instrumentos de gestión.

2) Gestionar y ejecutar planes y programas.

3) Redactar, tramitar y gestionar proyectos de expropiación forzosa.

4) Preparar y proponer a las autoridades competentes para su tramitación cualquier clase de documentos y proyectos de naturaleza urbanística.

b) Funciones que impliquen el ejercicio de autoridad y que les sean transferidas por vía de descentralización funcional o por delegación, tales como: señalamiento de rasantes y alineaciones, concesión de licencias urbanísticas, expedición de cédulas urbanísticas, ejercicio de la función inspectora.

c) La gestión del patrimonio público del suelo, que se le encomiende expresamente a cuyo fin podrá adquirir, poseer, reivindicar, gravar y enajenar toda clase de bienes, así como constituir titularidades fiduciarias de disposición, correspondiendo las dominicales a la Administración constituyente, con los requisitos establecidos en el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales.

Artículo 8.- Sociedades mercantiles públicas o mixtas de objeto urbanístico.

Las Administraciones Públicas podrán crear sociedades, o participar en las ya creadas, según la normativa mercantil vigente, para alguno de los fines señalados en el artículo 92.1 del Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias. En todo caso, la ejecución material de las obras deberá adjudicarse a un tercero en régimen de libre concurrencia.

Sección 2ª

Actividad pública en régimen de cooperación

entre Administraciones

Artículo 9.- Formas de gestión pública en régimen de cooperación interadministrativa.

1. Las Administraciones Públicas canarias ejercerán cuando sea necesario las funciones de gestión urbanística en colaboración o con el apoyo de otras Administraciones Públicas utilizando para ello, bien las técnicas de alteración intersubjetiva del ejercicio de la competencia o su ejercicio de carácter intersubjetivo, o bien los mecanismos de participación conjunta interadministrativa.

2. La gestión en régimen de cooperación supone el establecimiento por las Administraciones Públicas de los mecanismos de concertación y cooperación contemplados en el artículo 92.2 del Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias.

Artículo 10.- Consorcios urbanísticos.

1. Cuando la gestión de un convenio de colaboración y de cooperación para la gestión y ejecución del planeamiento haga necesario crear una organización común, ésta podrá adoptar la forma de consorcio urbanístico dotado de personalidad jurídica propia, conforme se dispone en el artículo 93 del Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias.

2. Los consorcios que tengan por objeto la gestión de un Área de Gestión Integrada, se regirán, además, por lo establecido en el Capítulo II del Título V de este Reglamento.

Artículo 11.- Delegación de competencias entre Administraciones Públicas.

1. Toda delegación de competencias entre Administraciones Públicas habilitará para el pleno ejercicio de éstas mientras no se produzca su revocación, debiéndose contemplar los medios personales, materiales y económicos necesarios para su adecuado ejercicio. La delegación, y en su caso la revocación, precisan para su eficacia de la publicación del acuerdo correspondiente en el boletín oficial correspondiente.

2. Pueden ser beneficiarios de delegaciones intersubjetivas de competencias, además de las Administraciones territoriales, las entidades públicas de carácter gerencial creadas por ellas y los consorcios urbanísticos.

3. Los actos dictados en ejercicio de la delegación de competencias se imputarán jurídicamente al delegante, haciendo constar que el mismo se dicta por delegación.

Sección 3ª

Intervención privada en la actividad

de gestión y ejecución

Artículo 12.- Formas de intervención privada en la gestión y ejecución.

La participación de los particulares en la actividad de gestión y ejecución de la ordenación de los recursos naturales, territorial y urbanística, podrá tener lugar:

a) En régimen de colaboración con las Administraciones Públicas, a través de su participación en consorcios, sociedades mixtas o entidades urbanísticas de cooperación.

b) En régimen de adjudicatarios de la gestión y ejecución del planeamiento, bien directamente o a través de sociedades mercantiles constituidas al efecto, o de entidades urbanísticas de gestión, según el sistema de ejecución privada que se establezca y la forma de gestión que adopten, de acuerdo a la regulación establecida en el Título III de este Reglamento para cada uno de los sistemas previstos legalmente.

c) Asumiendo directamente la ejecución material del planeamiento para el cumplimiento total de los deberes y obligaciones derivados del régimen del suelo y de la ordenación urbanística.

Artículo 13.- Participación de particulares en la actividad pública de gestión.

1. Los particulares pueden participar en la actividad pública de gestión a través de las siguientes formas de carácter mixto:

a) Sociedades urbanísticas mixtas. Las Administraciones actuantes pueden constituir sociedades anónimas o empresas de capital en parte público y en parte privado, así como adquirir acciones de sociedades que se hallen constituidas, con el fin de llevar a cabo actuaciones de gestión urbanística.

b) Consorcios urbanísticos con incorporación de particulares. Los consorcios regulados en el artículo 10 anterior son entidades asociativas a las que también pueden incorporarse particulares, en calidad de colaboradores, o entes privados que persigan fines de interés público concurrentes con las Administraciones actuantes cuando así se estime necesario para los fines consorciales. El régimen de participación de los particulares quedará definido en los convenios de adhesión y los estatutos del consorcio.

2. La participación de los particulares en la actividad pública de gestión y ejecución del planeamiento también podrá establecerse, en su caso, a través de la participación de los propietarios de suelo en las entidades urbanísticas de cooperación o en las sociedades mercantiles de capital mixto previstas específicamente para el desarrollo del sistema de ejecución pública por cooperación.

3. Además, las Administraciones Públicas y sus organismos dependientes o adscritos, los consorcios y las entidades mercantiles creadas por aquéllas, podrán suscribir convenios con particulares, colectivos sociales y asociaciones profesionales o empresariales con fines de colaboración y de cooperación en la gestión y ejecución de planeamiento, en los términos autorizados por la legislación administrativa general y de acuerdo a lo dispuesto en el Capítulo IV del Título VII del Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias.

4. También las empresas privadas y los profesionales competentes pueden participar de forma indirecta, adquiriendo la condición de contratista respecto de aquellas tareas de gestión y ejecución que contraten las Administraciones actuantes.

5. En todo caso, los ciudadanos tienen el derecho a participar en los procedimientos de aprobación de los instrumentos de gestión mediante la formulación de alegaciones en el período de información pública al que preceptivamente deban ser sometidos tales instrumentos, así como mediante el ejercicio de la acción pública ante los órganos administrativos y judiciales para exigir el cumplimiento de la legalidad.

CAPÍTULO III

Y EJECUCIÓN DEL PLANEAMIENTO

Artículo 14.- Organización temporal para el desarrollo del planeamiento.

1. Los instrumentos de ordenación de los recursos naturales, territorial y urbanística establecerán la organización y programación temporal para el desarrollo de la actividad pública de gestión y ejecución, estableciendo las prioridades y los plazos previstos para cumplir sus propias determinaciones, de acuerdo a la normativa que resulte aplicable, en su caso, y a las condiciones vinculantes de los instrumentos de mayor rango.

2. De forma específica, el planeamiento deberá establecer:

a) La programación temporal y las previsiones relativas a las actuaciones necesarias para la ejecución de los sistemas generales y de las dotaciones locales que tengan la consideración de elementos de urbanización.

b) La programación temporal de las medidas protectoras y correctoras de carácter ambiental que se establezcan, fijando el orden de prioridades y los plazos previstos para su ejecución.

3. El planeamiento establecerá los plazos y las prioridades para su desarrollo y ejecución atendiendo a las características sociales y económicas de la población en el área de ordenación, de su dinámica demográfica, de la proyección prevista de crecimiento poblacional, y demás criterios que se consideren relevantes; así como a los que puedan derivarse de los instrumentos de rango superior.

Artículo 15.- La determinación por el planeamiento de plazos máximos para la actividad de gestión y ejecución.

Los planes de ordenación deberán incluir la fijación de plazos máximos para realizar las siguientes actuaciones:

a) Para presentar a trámite los instrumentos de ordenación que deban formularse para determinar o, en su caso, desarrollar la ordenación pormenorizada de los ámbitos y sectores que delimite.

b) Para presentar a trámite los instrumentos o proyectos técnicos necesarios para la ejecución material de la ordenación pormenorizada de los ámbitos, sectores y, en su caso, unidades de actuación.

c) Para presentar a trámite los instrumentos de gestión urbanística que desarrollen el sistema de ejecución elegido para los sectores y unidades de actuación que se delimiten.

d) Para el cumplimiento efectivo de los deberes urbanísticos que correspondan en desarrollo de un sistema de ejecución privada o de una actuación urbanística aislada a ejecutar por el propietario de los terrenos.

e) Para solicitar la aprobación de los Proyectos de Urbanización, y para realizar las obras de urbanización precisas para la ejecución de la ordenación pormenorizada en los ámbitos, sectores y unidades de actuación que delimite el planeamiento. Estos plazos serán computados a partir de la aprobación definitiva del instrumento de planeamiento que contenga la ordenación pormenorizada completa. La aprobación de los Proyectos de Urbanización incluirá de forma expresa los plazos máximos para el inicio y ejecución de todas las obras y actuaciones contenidas en los mismos.

f) Para solicitar la licencia de edificación de los terrenos que tengan o adquieran la condición de solar, así como para el inicio y terminación de las obras de edificación, y el plazo máximo de suspensión de las mismas.

Artículo 16.- Condiciones para establecer los plazos máximos.

1. El planeamiento no podrá establecer plazos máximos para su gestión y ejecución superiores a los establecidos en el presente artículo, salvo que contenga una justificación expresa para ello basada en la conveniencia de ampliar el período de ejecución de acuerdo al programa de actuación incluido en el instrumento correspondiente.

2. A efecto de lo establecido en el número anterior y con carácter subsidiario, se determinan los siguientes plazos máximos para la gestión y ejecución de planeamiento:

a) Para presentar a trámite la iniciativa para el establecimiento del sistema de ejecución privada, con la documentación y los instrumentos de gestión y ejecución material requeridos por este Reglamento: cuatro años, contados desde la entrada en vigor del planeamiento que delimite el correspondiente ámbito, sector o, en su caso, unidad de actuación. Cuando no se cuente con la ordenación pormenorizada completa, el plazo máximo para presentar tal iniciativa será el fijado para tramitar el correspondiente instrumento de planeamiento de desarrollo.

b) Para el cumplimiento efectivo de los deberes de cesión y distribución equitativa de los beneficios y cargas derivados del planeamiento: dos años, contados desde la notificación del acuerdo de establecimiento del sistema de ejecución privada o del inicio del procedimiento del sistema de cooperación.

c) Para la realización material y completa de las obras de urbanización precisas según lo dispuesto en el planeamiento: dos años desde el inicio de las obras, que deberán comenzar en el plazo máximo de un año desde la aprobación del Proyecto de Urbanización, sin que al propio tiempo la terminación de las obras pueda exceder de cinco años contados a partir de la aprobación definitiva del instrumento de planeamiento que contenga la ordenación pormenorizada completa.

d) Para solicitar la licencia de edificación en parcelas incluidas en ámbitos, sectores o unidades de actuación: cuatro años, contados desde la notificación del acuerdo que estableció el sistema de ejecución privada y adjudicó la gestión y ejecución correspondiente.

e) Para solicitar licencia de edificación en parcelas de suelo urbano consolidado: dos años, desde la entrada en vigor del planeamiento que la legitime; sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 148 del Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias.

f) Para iniciar y terminar las obras de edificación: un año y dos años, respectivamente, desde la fecha de concesión de la licencia.

Artículo 17.- Incumplimiento de los plazos máximos de ejecución.

1. Cuando la actividad de ejecución del planeamiento se realice por un sistema de ejecución privada, el transcurso de los plazos máximos que se determinen de conformidad con lo dispuesto en los artículos anteriores, legitima a la Administración Pública actuante para declarar formalmente el incumplimiento de los deberes y obligaciones urbanísticas, y sustituir el sistema de ejecución establecido por otro de ejecución pública, incluso el de ejecución forzosa, mediante el procedimiento y con las condiciones y efectos establecidos en los artículos 121 y siguientes de este Reglamento.

2. En los supuestos de incumplimiento de los plazos máximos determinados por el planeamiento o, en su caso, los señalados en el artículo anterior, las actuaciones urbanísticas podrán iniciarse o proseguirse hasta tanto se notifique al adjudicatario de la actividad de gestión y ejecución y a las personas afectadas la resolución para la declaración expresa de tal incumplimiento, que agotará la vía administrativa, sin perjuicio de la regulación sobre infracciones y sanciones contenida en el Título VI del Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias.

3. El incumplimiento de los plazos máximos establecidos por el planeamiento para la actividad de gestión y ejecución en un ámbito, sector o unidad de actuación para el que se haya establecido el sistema de cooperación, habilitará a los propietarios a solicitar el cambio a los sistemas de ejecución privada, de acuerdo al procedimiento establecido en el artículo 55.5 de este Reglamento.

4. El incumplimiento de los plazos máximos establecidos por el planeamiento para solicitar licencia de edificación, o en su caso los determinados en el artículo anterior, en las áreas delimitadas conforme a lo dispuesto en los artículos 148 del Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias y 214 de este Reglamento, tendrá los efectos que se deriven de la declaración del incumplimiento y de la ejecución forzosa de la edificación por sustitución del propietario mediante concurso público convocado al efecto.

Artículo 18.- Determinación de plazos mínimos para iniciar el desarrollo de sectores turísticos.

1. Los instrumentos de ordenación urbanística podrán establecer plazos mínimos para el inicio de la actividad de gestión y ejecución de los sectores del suelo urbanizable turístico.

2. Tal determinación deberá estar suficientemente justificada de acuerdo al programa de actuación del propio planeamiento que la incluya, cuando existan circunstancias que aconsejen su aplicación para pautar los nuevos desarrollos turísticos de acuerdo a los índices de crecimiento de la oferta alojativa que se hayan establecido para el municipio y para lograr que las actuaciones guarden coherencia con las prioridades del modelo de ordenación estructural y con las previsiones de ejecución de los sistemas generales de comunicaciones y de infraestructuras.

3. La determinación de plazos mínimos para el inicio de la actividad de gestión y ejecución de sectores de suelo urbanizable turístico no podrá establecerse cuando se trate de sectores colindantes con áreas o ámbitos de suelo urbano consolidado de uso predominantemente turístico.

4. En el caso de que el planeamiento incluya plazos mínimos de acuerdo a lo regulado en este artículo, la Administración actuante no admitirá a trámite ninguna iniciativa de gestión y ejecución de un sector de suelo urbanizable turístico hasta tanto se cumpla el plazo establecido para ello en el instrumento de ordenación correspondiente.

TÍTULO II

CAPÍTULO I

OBJETO Y ÁMBITOS DE APLICACIÓN

Artículo 19.- Objeto de las actuaciones de gestión urbanística.

Las actuaciones de gestión urbanística incluyen los procesos, actuaciones, operaciones y actos jurídicos y materiales necesarios para:

a) La materialización efectiva de la ordenación pormenorizada establecida por el planeamiento para los ámbitos, sectores o unidades de actuación que delimiten.

b) El cumplimiento de los deberes legales que resulten exigibles.

c) La distribución equitativa y proporcional de los beneficios y cargas derivados del planeamiento.

Artículo 20.- Elementos básicos de las actuaciones de gestión urbanística.

Las actuaciones de gestión urbanística se desarrollarán siempre mediante alguno de los sistemas de ejecución establecidos legalmente y regulados en el presente Reglamento, y necesariamente estarán referidas a una unidad espacial concreta delimitada por el planeamiento.

Artículo 21.- Unidades de referencia para actuaciones de gestión urbanística.

1. Los ámbitos y sectores delimitados por el planeamiento o, en su caso, las unidades de actuación en que éste los divida, actúan como unidades espaciales de referencia para desarrollar en ellos las actuaciones y operaciones jurídicas y materiales precisas para la ejecución efectiva y completa de la ordenación, garantizando el cumplimiento conjunto de los deberes y obligaciones establecidos legalmente y la distribución equitativa y proporcional de los beneficios y las cargas derivados del planeamiento, incluido el coste de la gestión y ejecución, realizándose todo ello a través del sistema de ejecución que se determine.

2. A los efectos de la regulación contenida en este Reglamento se consideran unidades de referencia para la gestión urbanística:

a) Los ámbitos de suelo urbano no consolidado que el planeamiento delimite y considere a efectos de su gestión y ejecución como una sola unidad de actuación o, en su caso, las unidades de actuación en las que el planeamiento divida dichos ámbitos.

b) Los sectores de suelo urbanizable ordenado delimitados por el planeamiento o establecidos a través del procedimiento para la sectorización, y que se consideren a efectos de su gestión y ejecución como una unidad de actuación en sí mismos o, en su caso, las unidades de actuación en las que el planeamiento divida un sector de suelo urbanizable ordenado.

c) Las unidades de actuación delimitadas por el planeamiento en suelo rústico de asentamientos rurales, en los casos previstos por el artículo 97.b).2 del Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias.

3. Los ámbitos de suelo urbano sujetos a renovación urbana o a rehabilitación integral, se considerarán unidades de gestión urbanística cuando así lo determine el planeamiento que los delimite. Cuando este instrumento lo permita expresamente, el planeamiento de desarrollo que, en su caso, contenga la ordenación pormenorizada completa, podrá dividir tales ámbitos en dos o más unidades de actuación diferenciadas, según las características de dicha ordenación y de la programación que se determine para su ejecución.

Artículo 22.- Condiciones para el desarrollo de las unidades de actuación.

1. El ejercicio de la actividad de gestión y ejecución en unidades de actuación, cualquiera que sea el sujeto legitimado, requerirá la previa aprobación del planeamiento que establezca la ordenación pormenorizada que legitime la actividad de ejecución, según la clase y categoría de suelo de que se trate, así como la determinación del sistema de ejecución para su desarrollo, según lo dispuesto en el presente Reglamento.

2. En los ámbitos delimitados en suelo urbano no consolidado y en sectores de suelo urbanizable se aplicarán las respectivas determinaciones del planeamiento sobre el aprovechamiento urbanístico correspondiente a cada ámbito, con referencia al aprovechamiento urbanístico del área en la que se incluyan, de conformidad con lo dispuesto en el Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias y en su desarrollo reglamentario.

3. En las unidades de actuación delimitadas en suelo rústico de asentamientos rurales, en los casos previstos por el artículo 97.b).2 del citado Texto Refundido, se aplicarán las disposiciones legales sobre condiciones y aprovechamiento urbanístico, las determinaciones de ordenación establecidas en el planeamiento que corresponda y la regulación específica contenida en el presente Reglamento.

Artículo 23.- Requisitos para delimitar unidades de actuación.

1. La delimitación de las unidades de actuación se realizará siempre por el instrumento de planeamiento habilitado para ello, o su modificación, según la clase y categoría de suelo de que se trate, de conformidad con lo dispuesto legal y reglamentariamente. En el supuesto de realizarse la delimitación por instrumentos de planeamiento de desarrollo, éstos deberán realizarla de acuerdo a las condiciones básicas establecidas en el planeamiento general o territorial que desarrollen.

2. En ámbitos de suelo urbano no consolidado, y en asentamientos rurales en suelo rústico, en los casos previstos por el artículo 97.b).2 del Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias, las unidades de actuación que se delimiten podrán ser discontinuas, cuando con ello se facilite la ejecución del planeamiento, y siempre que se garantice la distribución equitativa de beneficios y cargas derivados de la ordenación entre los propietarios afectados.

3. Dentro de un mismo sector de suelo urbanizable no podrán delimitarse unidades de actuación cuyo aprovechamiento medio difiera entre sí en más de un 15 por ciento, salvo que se justifique una mayor diferencia de aprovechamiento para compensar el exceso que pueda existir con respecto a la asunción de cargas urbanísticas entre las distintas unidades de actuación delimitadas en el sector.

4. Cuando no sea precisa la realización de obras de urbanización referidas a varias parcelas, su ámbito puede reducirse a la superficie de una sola parcela.

5. Las unidades de actuación deberán responder en su delimitación a la finalidad de hacer viable la ejecución del planeamiento, el cumplimiento de los deberes y obligaciones urbanísticas y la distribución equitativa de los beneficios y cargas entre los propietarios incluidos en su ámbito.

6. En cualquier caso, al delimitar unidades de actuación deberán aplicarse criterios de racionalidad y proporcionalidad, debiendo justificar su viabilidad técnica, económica y de gestión, así como la capacidad para garantizar en su caso el realojo de los ocupantes legítimos de viviendas que tengan derecho al mismo.

7. Los instrumentos de gestión que desarrollen la unidad de actuación podrán realizar reajustes puntuales que no supongan una variación mayor del 5 por ciento de la superficie del ámbito delimitado por el planeamiento, sin que ello se considere modificación del mismo, cuando se deriven de una medición más precisa de las fincas incluidas en el ámbito, o se justifiquen por nuevos datos sobre la estructura de la propiedad o bien por exigencia de la definición o modificación del trazado y características del sistema viario general o local.

8. Sólo se admitirán los reajustes mencionados en el número anterior cuando con ello se facilite la gestión urbanística, no se altere la clasificación del suelo ni se desvirtúe la ordenación prevista y el resultado no perjudique sustancialmente a los propietarios afectados. Tales condicionantes deberán justificarse suficientemente en el instrumento de gestión que contenga los citados reajustes, que surtirán efecto con la aprobación del mismo.

Artículo 24.- División de ámbitos o sectores en unidades de actuación.

1. El planeamiento de desarrollo que ordene pormenorizadamente un ámbito de suelo urbano no consolidado por la urbanización o un sector de suelo urbanizable turístico no podrá dividirlo en unidades de actuación, salvo que lo permita expresamente el instrumento de ordenación al que desarrolla y de acuerdo a los criterios y condiciones que se establezcan.

2. La división en dos o más unidades de actuación de un ámbito de suelo urbano no consolidado o de un sector de suelo urbanizable, se podrá realizar de forma que el conjunto de todas las unidades delimitadas complete la totalidad del ámbito o sector correspondiente, admitiéndose únicamente que no queden incluidos en alguna unidad los terrenos de dominio público ocupados por sistemas generales o locales ya existentes que sean conformes con la ordenación prevista y con las determinaciones que sobre ellos establezca el planeamiento y no sea innecesaria su renovación.

3. El planeamiento que practique la división de un sector en dos o más unidades de actuación, deberá justificar expresamente la incorporación a las distintas unidades de terrenos externos al sector, cuando se trate de la obtención de sistemas generales.

4. El aprovechamiento proveniente de una misma finca registral externa al sector y adscrita al mismo deberá adjudicarse preferentemente en una sola unidad de actuación.

Artículo 25.- Alteración de las unidades de actuación.

1. La alteración de la delimitación de una o más unidades de actuación requerirá la modificación del planeamiento de ordenación que las haya establecido, salvo el supuesto regulado en el apartado 7 del artículo 23 anterior. Dicha modificación tendrá el alcance de modificación del Plan Operativo o de la ordenación pormenorizada.

2. Mediante la modificación de la ordenación pormenorizada del Plan podrán delimitarse unidades de actuación cuando resulte conveniente para viabilizar el desarrollo de ámbitos o sectores que no fueron divididos originariamente en unidades.

Artículo 26.- Efectos de la inclusión de terrenos en unidades de actuación.

1. La inclusión de terrenos en un ámbito, sector o unidad de actuación, los vincula al proceso urbanizador y edificatorio a desarrollar en cada caso y al cumplimiento de los deberes legales según el régimen jurídico aplicable y la ordenación prevista en el planeamiento; debiendo asumir como carga, en la parte proporcional que corresponda, los gastos de gestión y ejecución de la actuación, de acuerdo a lo establecido legalmente y a lo dispuesto en el artículo 39 del presente Reglamento.

2. Los terrenos incluidos en una unidad de actuación o sector para la que no se haya establecido el sistema de expropiación, quedarán sometidos a las operaciones de reparcelación y distribución equitativa entre sus propietarios de los beneficios y cargas derivados del planeamiento, lo que se realizará de acuerdo al sistema de ejecución que se determine y según los procedimientos establecidos en cada caso.

3. Una vez entra en vigor el planeamiento que delimita una unidad de actuación, los terrenos incluidos en la misma quedan en situación de reparcelación, salvo que se declare su innecesariedad según lo dispuesto en el Capítulo siguiente o se establezca el sistema de ejecución pública por expropiación, con prohibición del otorgamiento de licencias de parcelación y edificación hasta la firmeza en vía administrativa del instrumento reparcelatorio, con las salvedades expresadas en el presente Reglamento.

CAPÍTULO II

Y DISTRIBUCIÓN EQUITATIVA

Sección 1ª

Disposiciones generales

Artículo 27.- Concepto de reparcelación urbanística.

Como se dispone en el artículo 84 del Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias, se entiende por reparcelación urbanística la agrupación de las fincas comprendidas en el ámbito de una unidad de actuación para su nueva división ajustada al planeamiento, con adjudicación de las nuevas resultantes, constitutivas urbanísticamente de parcelas o solares, a los que deban ser beneficiarios en proporción a sus respectivos derechos.

Artículo 28.- Aplicación de las operaciones de reparcelación urbanística.

1. Las técnicas y operaciones propias de la reparcelación urbanística serán las utilizadas en las actuaciones de gestión urbanística con las que se lleva a cabo la ejecución jurídica y material de la ordenación, el cumplimiento conjunto de los deberes urbanísticos y la distribución equitativa entre los propietarios de los beneficios y cargas derivados del planeamiento, en los ámbitos, sectores o unidades de actuación que éste delimite a tales efectos.

2. La aplicación de las técnicas y operaciones de reparcelación urbanística sólo queda exceptuada en los supuestos señalados en el artículo siguiente y según lo establecido legal y reglamentariamente.

3. Las operaciones de reparcelación se llevarán a cabo a través de los mecanismos, procedimientos e instrumentos de gestión que correspondan según el sistema de ejecución determinado para desarrollar el ámbito, sector o unidad de actuación; siendo de aplicación las reglas de carácter general contenidas en este Capítulo y las de carácter específico incluidas en el Título III de este Reglamento para los diferentes sistemas de ejecución.

4. Las operaciones de reparcelación urbanística se deberán documentar en el correspondiente instrumento de gestión, formalizado notarialmente, de acuerdo a lo establecido en el Título III de este Reglamento y según el sector o ámbito que se haya establecido para el desarrollo de la unidad. Tales instrumentos podrán redactarse en forma de proyectos o de convenios urbanísticos de gestión, teniendo únicamente capacidad reparcelatoria los que expresamente se determinan en el presente Reglamento.

5. En todo lo no contenido en este Reglamento, se aplicarán supletoriamente a la reparcelación urbanística, según el contenido de que se trate, las normas reguladoras de la expropiación forzosa y las Normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el registro de la propiedad de actos de naturaleza urbanística aprobadas por Real Decreto 1.093/1997, de 4 de julio, del Ministerio de Justicia.

Artículo 29.- Supuestos de innecesariedad de la reparcelación.

No será necesario realizar operaciones de reparcelación en los siguientes supuestos:

a) Actuaciones en ámbitos, sectores o unidades de actuación para cuyo desarrollo se haya establecido el sistema de ejecución pública por expropiación, sin perjuicio de que posteriormente deban realizarse las pertinentes operaciones para adaptar las fincas originales a la ordenación prevista en el planeamiento.

b) Cuando se trate de la ejecución de sistemas generales en terrenos no incluidos ni adscritos a ámbitos o sectores.

c) Actuaciones en suelo urbano consolidado a ejecutar mediante obras públicas ordinarias o directamente por el propietario de los terrenos para que éstos adquieran la condición de solar.

d) Actuaciones en suelo rústico de asentamientos rurales no incluidos en unidades de actuación.

e) Cuando se trate de actuaciones en suelo rústico a desarrollar a través de Calificaciones Territoriales.

Artículo 30.- Objeto de la reparcelación urbanística.

1. La reparcelación urbanística puede tener cualquiera de los siguientes objetos:

a) Instrumentalizar la distribución de los beneficios y cargas derivados del planeamiento entre los propietarios afectados.

b) La regularización de las fincas existentes, adaptando su configuración a la ordenación contenida en el planeamiento.

c) La localización del aprovechamiento urbanístico lucrativo en suelo apto para la edificación conforme al planeamiento.

d) La creación de las nuevas parcelas destinadas por el planeamiento a sistemas generales y sistemas locales, y su adjudicación al Ayuntamiento por cesión obligatoria y gratuita.

e) La adjudicación al Ayuntamiento como suelo de cesión obligatoria y gratuita, de fincas o parcelas resultantes, constitutivas de solares, en las que materializar el aprovechamiento urbanístico lucrativo que le corresponde en concepto de participación de la comunidad en las plusvalías.

f) La adjudicación de fincas resultantes, constitutivas de parcelas o solares, a los beneficiarios del aprovechamiento urbanístico correspondiente, en función de su participación en la unidad o en su ejecución, y de acuerdo al sistema de ejecución establecido.

g) La adjudicación de fincas resultantes, constitutivas de parcelas o solares, a propietarios de suelo destinado a un sistema general incluido o adscrito a la unidad de actuación o sector de que se trate.

h) La sustitución en el patrimonio de los propietarios, en función de los derechos de éstos y, en su caso, forzosa, de las fincas iniciales por las fincas resultantes de la reparcelación, constitutivas de parcelas o solares de acuerdo al planeamiento.

2. La sustitución patrimonial a que se refiere la letra h) del número anterior se producirá de forma efectiva con la inscripción registral del Proyecto de Reparcelación o instrumento de gestión urbanística que corresponda, una vez aprobado definitivamente. Tal operación deberá realizarse con arreglo a los criterios establecidos en el presente Reglamento, mediante la adjudicación a los beneficiarios de la actuación de la parcela o parcelas resultantes que resulten suficientes para materializar en ellas el aprovechamiento urbanístico que les corresponda, quedando afectadas al pago de los gastos de gestión y urbanización proporcionales, salvo que éstos se asuman en todo o en parte a través de disminuir la superficie de parcela a adjudicar.

3. La reparcelación también tiene por objeto la determinación de las cargas con las que queda afectada cada una de las parcelas resultantes de la operación, como garantía del cumplimiento de las obligaciones urbanísticas que se determinen según las bases establecidas para desarrollar el sistema de que se trate; así como, en su caso, las compensaciones económicas y las indemnizaciones precisas para cumplir correctamente la distribución equitativa y proporcional de los beneficios y las cargas derivados del planeamiento. En todo caso, quedarán exentas de cargas o de afección las parcelas que se adjudiquen a la Administración municipal, en concepto de participación de la comunidad en las plusvalías.

Artículo 31.- Tipos de reparcelación.

Según el alcance y contenido de las operaciones que instrumenten, las operaciones de reparcelación pueden diferenciarse según los siguientes tipos:

a) Reparcelación urbanística material: cuando contiene la reestructuración jurídica de las fincas iniciales existentes en la unidad por las de nueva creación, ajustada al planeamiento, y la redistribución de la titularidad de éstas de acuerdo a los derechos proporcionales de cada beneficiario.

b) Reparcelación económica: cuando se limita al establecimiento de las indemnizaciones sustitutorias y las compensaciones económicas por diferencias de adjudicación de aprovechamiento, y en su caso, a la rectificación de linderos de las fincas iniciales y las adjudicaciones que procedan a favor de los beneficiarios, así como, a la redistribución de los terrenos en que no concurran las circunstancias justificativas de su carácter económico.

c) Reparcelación material y económica: las reparcelaciones urbanísticas materiales pueden tener también contenido económico, a partir de lo regulado al respecto en el presente Capítulo.

Artículo 32.- Instrumentos de gestión con capacidad reparcelatoria.

De acuerdo a los contenidos, limitaciones y efectos determinados para cada caso según el sistema que desarrollan, podrán incluir operaciones de reparcelación urbanística los siguientes instrumentos de gestión:

a) Convenios urbanísticos de gestión concertada.

b) Proyectos de Compensación.

c) Convenios urbanísticos de ejecución empresarial.

d) Proyectos de Reparcelación.

Sección 2ª

Criterios aplicables a las operaciones

de reparcelación

Artículo 33.- Criterios sobre las fincas de origen.

1. Las operaciones de reparcelación afectarán a las fincas y partes de fincas incluidas dentro de los límites del ámbito, sector o unidad de actuación, y en su caso a las fincas y partes de fincas que el planeamiento haya adscrito a éstos.

2. De existir fincas incluidas parcialmente, la segregación correspondiente se practicará en el propio instrumento reparcelatorio, debiendo contener al efecto un apartado específico para la descripción del resto de la finca no afectada por la reparcelación. En el caso de que el propietario desee anticipar la segregación, deberá obtener la correspondiente licencia, quedando excluida la parte de la finca no sujeta a operación reparcelatoria.

3. Las fincas de origen incluidas en un ámbito, sector o unidad de actuación se valorarán para la cuantificación de la cuotas de participación de cada propietario según la superficie de las respectivas fincas con respecto al total de la superficie de la unidad de gestión, salvo que por unanimidad de todos los propietarios afectados se adopte otro criterio distinto, siendo excluidos los terrenos de dominio público ya existentes que permanezcan como tales.

4. Los criterios voluntariamente establecidos no podrán ser ni contrarios a la Ley o a la ordenación urbanística aplicable, ni lesivos de derechos de terceros o del interés público.

5. La valoración económica de las fincas de origen a efectos de no integración del propietario en el proceso reparcelatorio se realizarán conforme a los criterios establecidos en la legislación general aplicable.

6. En caso de discordancia entre los títulos de propiedad y la realidad física de las fincas de origen, prevalecerá ésta sobre aquéllos en el expediente, debiendo realizarse las correcciones pertinentes en el propio instrumento de gestión de acuerdo a lo establecido en la normativa aplicable sobre inscripción registral de la propiedad de los actos de naturaleza urbanística.

Artículo 34.- Reglas específicas sobre casos dudosos de las fincas de origen.

En los supuestos de titular desconocido, doble inmatriculación o propiedad litigiosa, así como en los casos de reanudación del tracto sucesivo interrumpido, titularidades limitadas o condicionadas, y derechos o gravámenes inscritos sobre las fincas de origen, se estará a lo dispuesto en las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el registro de la propiedad de actos de naturaleza urbanística.

Artículo 35.- Supuesto de existencia de bienes de dominio público.

1. Cuando en la unidad de actuación existan bienes de dominio y uso público obtenidos de forma onerosa, el aprovechamiento urbanístico correspondiente a su superficie pertenecerá a la Administración titular de aquellos.

2. En el supuesto de obtención por cesión gratuita, cuando las superficies de los bienes de dominio y uso público anteriormente existentes, fueran iguales o inferiores a las que resulten como consecuencia de la ordenación prevista en el planeamiento, se entenderán sustituidas unas por otras.

3. Cuando en la unidad de actuación existan bienes de dominio público de otras Administraciones y el destino urbanístico de éstos sea distinto del fin al que estén afectados, la Administración municipal deberá proceder a tramitar y resolver o, en su caso, a instar ante la Administración competente el procedimiento que legalmente proceda para la mutación demanial o la desafectación, según proceda.

4. Las vías no urbanas que queden comprendidas en el ámbito de la unidad de actuación se entenderán de dominio público, salvo prueba en contrario.

5. Las vías urbanas comprendidas en la unidad de actuación que deban desaparecer se entenderán sustituidas por las nuevas previstas por el planeamiento en ejecución y transmitidas de pleno derecho al Ayuntamiento.

Artículo 36.- Criterios sobre las parcelas resultantes y su adjudicación.

1. Las parcelas resultantes se valorarán con criterios objetivos y generales para toda la unidad de actuación, con arreglo a su uso y edificabilidad y en función de su situación, características, grado de urbanización, y destino de las edificaciones a construir en ellas.

2. Toda la superficie de la unidad de actuación que, según la ordenación establecida por el planeamiento, sea susceptible de propiedad privada, tenga asignado o no aprovechamiento edificatorio, deberá formar parte de parcelas resultantes y ser objeto de adjudicación entre los propietarios afectados y, en su caso, quienes tengan derecho a ello por intervenir en la actuación, en proporción a sus respectivas cuotas de participación; todo ello sin perjuicio de la adjudicación a la administración municipal de parcelas en las que materializar el aprovechamiento que legalmente le corresponde.

3. No podrán adjudicarse como parcelas resultantes superficies inferiores a la parcela mínima edificable o que no reúnan la configuración y características adecuadas para su edificación conforme al planeamiento.

4. Se procurará que las parcelas resultantes adjudicadas a los diferentes propietarios estén situadas en el lugar más próximo posible a las fincas de origen de cada uno de ellos.

5. El aprovechamiento urbanístico susceptible de ser materializado en una parcela resultante adjudicada a un propietario habrá de ser proporcional al aprovechamiento al que éste tenga derecho por razón de la superficie de su finca de origen con respecto a la superficie total de la unidad, excluidos los terrenos de dominio público existentes, salvo cuando los gastos de gestión y urbanización se asuman mediante una disminución del aprovechamiento que le corresponda.

6. Cuando la escasa cuantía de los derechos de algunos propietarios no permita que se adjudiquen fincas independientes a todos ellos, las parcelas resultantes se adjudicarán en pro indiviso a tales propietarios. Esta regla también será de aplicación cuando el derecho de un propietario no quede agotado con la adjudicación de parcelas resultantes independientes que en su favor se haga. En uno y otro supuesto, los propietarios podrán optar por la cuantificación económica de la diferencia de aprovechamiento, en defecto o exceso, y su incorporación a la cuenta de liquidación provisional.

7. La superficie o el aprovechamiento de la parcela adjudicada a un propietario podrá ser superior a su derecho cuando se trate de mantener en su propiedad al dueño de fincas de origen con construcciones compatibles con la ordenación, imponiendo en tal caso la compensación monetaria sustitutoria correspondiente a la diferencia en exceso del aprovechamiento, que será reflejada en la cuenta de liquidación provisional.

8. Siempre que no sea obstáculo para las operaciones reparcelatorias y no afecte a terceros o éstos lo admitan expresamente, la regla expresada en el número anterior podrá aplicarse incluso para posibilitar la adecuación al planeamiento de las edificaciones que existan en la finca de origen.

9. No serán objeto de nueva adjudicación, conservándose las propiedades primitivas, sin perjuicio de la regularización de fincas cuando fuese necesario y de las compensaciones económicas que procedan:

a) Los terrenos edificados con arreglo al planeamiento que se ejecuta.

b) Los terrenos con edificación no ajustada al planeamiento cuando la diferencia entre el aprovechamiento que les corresponda conforme al Plan y el que correspondería al propietario en proporción a su derecho en la reparcelación sea inferior al 15 por ciento de este último.

10. La adjudicación de parcelas resultantes se producirá, con arreglo a los criterios señalados en este Reglamento, en cualquiera de los siguientes términos:

a) La superficie precisa para servir de soporte al entero aprovechamiento o que cubra su valor de indemnización sustitutoria a que tenga derecho el propietario, quedando aquélla afecta al pago de las cargas de urbanización.

b) La superficie precisa para servir de soporte a la parte de aprovechamiento o del valor correspondiente al propietario que reste una vez deducida la correspondiente al valor de todas o parte de las cargas de urbanización.

11. Se adjudicarán a la administración municipal las parcelas resultantes necesarias para materializar en ellas el aprovechamiento urbanístico lucrativo que le corresponde, además de los terrenos correspondientes a las cesiones obligatorias y gratuitas determinadas en el planeamiento.

Artículo 37.- Diferencias en la adjudicación de aprovechamientos.

No se podrán realizar adjudicaciones de parcelas cuyo aprovechamiento exceda del 15 por ciento de los derechos que correspondan a los adjudicatarios, salvo que viniere impuesto por la conservación de la edificación existente con arreglo a lo expresado en el artículo anterior, o se admita en las bases de actuación o en los criterios manifestados por la mayoría de los propietarios.

Artículo 38.- Criterios sobre las indemnizaciones.

1. Será indemnizable el valor de las plantaciones, instalaciones, construcciones y usos existentes en los terrenos originarios que tengan que desaparecer necesariamente para poder llevar a cabo la ejecución de la ordenación contenida en el planeamiento, salvo que se hayan realizado sin la autorización o la licencia preceptiva y sean contrarias al planeamiento vigente que le fuera de aplicación.

2. Las plantaciones, obras, edificaciones, instalaciones, derechos de arrendamiento, servidumbres y cargas que no puedan conservarse se valorarán, con independencia del suelo, con arreglo a los criterios de la legislación general aplicable. Su importe se satisfará a los propietarios o titulares interesados, con cargo al proyecto reparcelatorio en concepto de gastos de urbanización. Se entenderá que no pueden conservarse los elementos mencionados, cuando sea necesaria su eliminación para realizar las obras de urbanización previstas en el plan, cuando estén situados en una superficie que no se deba adjudicar íntegramente a su mismo propietario o cuando su conservación sea radicalmente incompatible con la ordenación, incluso como uso provisional.

3. La tasación de estos elementos se efectuará en el propio Proyecto de Reparcelación, con arreglo a las normas de la legislación general aplicable o, en su caso, a las que rigen la expropiación forzosa.

4. Las indemnizaciones resultantes serán objeto de compensación en la cuenta de liquidación provisional, con las cantidades de las que resulte deudor el interesado por diferencia de adjudicación o por gasto de gestión y urbanización.

Sección 3ª

Criterios para definir y cuantificar las cargas

urbanísticas

Artículo 39.- Gastos de gestión y ejecución.

1. Los propietarios de los terrenos incluidos en una unidad de actuación están obligados a sufragar, en la parte proporcional que les corresponda, las gastos de gestión y ejecución que se produzcan para la completa y total ejecución y desarrollo de la ordenación prevista en el planeamiento y del proceso de distribución equitativa de los beneficios derivados del mismo según el sistema de que se trate.

2. Los gastos de ejecución que deben asumirse por la propiedad del suelo o, en su caso, por quien lleve a cabo la actividad de gestión y ejecución, serán todos los necesarios para que las parcelas resultantes de la ordenación resulten inscritas en el registro de la propiedad como fincas independientes a favor de los respectivos adjudicatarios y adquieran la condición de solar, y para la correcta y completa ejecución de la urbanización con cumplimiento de la totalidad de las determinaciones contenidas en el planeamiento, incluyendo las medidas ambientales que en su caso se establezcan.

3. Los gastos de gestión y ejecución que en cualquier caso deben asumir los propietarios de terrenos incluidos en una unidad de actuación, salvo que hayan adquirido mayores compromisos y sin perjuicio de los gastos específicos inherentes al sistema concreto, son los que se relacionan de forma pormenorizada a través de los siguientes conceptos:

a) Gastos de honorarios profesionales relacionados con el sistema de ejecución privada, instrumentos de gestión, proyectos de urbanización y de instalaciones o infraestructuras, y en su caso, instrumentos de planeamiento de desarrollo. Estos gastos de honorarios también incluyen los que puedan producirse por levantamiento topográfico, planimetría digitalizada, estudios de contenido ambiental y cualesquiera otros que sean convenientes para la adecuada calidad del resultado de los trabajos, así como los honorarios de la dirección técnica de las obras que se ejecuten.

b) Gastos de gestión administrativa derivados de la preparación de la documentación requerida para tramitar los pertinentes expedientes que resulten necesarios, cuando se correspondan con la globalidad de la unidad. En otro caso deberán ser asumidos de forma individual por aquellos propietarios que requieran tales gestiones.

c) Gastos derivados de la tramitación administrativa de los instrumentos de gestión y de los proyectos y planes, en su caso; incluyendo las tasas e impuestos que sean de aplicación.

d) Gastos producidos por los documentos notariales y las inscripciones registrales o mercantiles que haya que realizar, en su caso.

e) Coste de las obras de urbanización, referidos al menos a lo siguiente:

1) Ejecución o acondicionamiento de las vías públicas, incluida la pavimentación de calzadas y aceras, señalización y jardinería, tanto de las vías rodadas como de las peatonales.

2) Ejecución o adecuación de las redes e instalaciones de las infraestructuras y los servicios urbanos exigibles conforme al planeamiento urbanístico, y que deberán ser al menos los siguientes:

- Abastecimiento de agua potable, depósito, tratamiento y distribución, así como las instalaciones de riego.

- Saneamiento, incluidas las conducciones y colectores de evacuación, los sumideros para la recogida de aguas pluviales y las instalaciones de depuración.

- Suministro de energía eléctrica, incluidas las instalaciones de conducción, transformación, distribución y alumbrado público.

- Canalización e instalación de los demás servicios exigidos en cada caso por el planeamiento.

3) Ejecución de los espacios libres públicos, incluidos la urbanización de los paseos, el mobiliario urbano, alumbrado público, jardinería, elementos de juegos infantiles y plantación de arbolado y demás especies vegetales, así como el tratamiento necesario para la supresión de barreras físicas.

4) Ejecución de los servicios urbanísticos e infraestructuras previstos y exteriores a la unidad y, en su caso, de los de sistemas generales incluidos, así como los gastos de demolición.

5) Cualesquiera otros expresamente asumidos en desarrollo del sistema de ejecución de que se trate.

f) Las indemnizaciones que sean procedentes para compensar los derechos, construcciones, plantaciones, obras e instalaciones que no puedan conservarse y cumplan con lo dispuesto en el artículo 38 anterior.

g) Gastos de financiación y, en su caso, de promoción.

h) Gastos previstos para el mantenimiento de la urbanización hasta su recepción o hasta cumplimentar el deber de conservación de la misma.

4. Los particulares afectados por obras de urbanización en una unidad de actuación podrán reintegrarse de los gastos de instalación de las redes de abastecimiento de agua, saneamiento, energía eléctrica y telecomunicaciones con cargo a las empresas que prestaren los servicios, salvo la parte que deban contribuir los usuarios según la reglamentación de tales servicios. La determinación de tales gastos se reflejará en la cuenta de liquidación provisional y se repercutirá la cuota correspondiente a la empresa suministradora por importe del coste de primera instalación que sea exigible conforme a su legislación específica. Su cobro, en caso de impago, podrá realizarse por la vía de apremio, de acuerdo al procedimiento legalmente previsto.

5. El pago de estos gastos podrá realizarse, previo acuerdo con los propietarios interesados, cediendo éstos, gratuitamente y libres de cargas, terrenos edificables en la proporción que se estime suficiente para compensarlos, o con la disminución del aprovechamiento urbanístico objeto de adjudicación.

Artículo 40.- Gastos de ejecución material de los sistemas generales.

1. Cuando un sistema general tenga la consideración de elemento de urbanización de la ordenación establecida por el planeamiento para el sector en el que esté incluido o al que esté adscrito, el coste de la ejecución material se computará como gasto de urbanización en el procedimiento de distribución equitativa de beneficios y cargas, debiendo actuarse de acuerdo al sistema de ejecución que corresponda. A estos efectos, se entenderán como elementos de urbanización las obras referidas a los espacios libres públicos, salvo determinación contraria recogida expresamente en el propio planeamiento.

2. Asimismo, será computable como carga del sector, en el procedimiento de distribución equitativa de beneficios y cargas, el coste de ejecución de la conexión material del sector con los sistemas generales, adscritos o no a los mismos, que estén a su servicio. Todo ello sin perjuicio de la posibilidad de repercusión de dichos costes, por parte de los propietarios incluidos en el sector, a las compañías suministradoras de los servicios.

Artículo 41.- Cálculo provisional y coste real de las obras.

1. El coste de las obras de urbanización a asumir por los propietarios será el que realmente se haya generado por su ejecución, con independencia de que se realice un cálculo provisional del mismo.

2. El coste de las obras de urbanización se calculará con arreglo a los presupuestos de los proyectos de urbanización aprobados y, en su defecto, mediante una cifra estimativa que establecerá razonadamente el propio Proyecto de Reparcelación partiendo de datos objetivos. En dicho cálculo provisional se tendrá en cuenta el costo de la ejecución por contrata.

3. Las obras de urbanización preexistentes que sean compatibles y acordes a la ordenación prevista en el planeamiento se considerarán, en su caso, como gasto anticipado por el propietario que las hubiera costeado, quien tendrá derecho a que se le compense por el correspondiente anticipo.

Artículo 42.- Cuenta de liquidación provisional.

1. Será preceptivo el reflejo económico del coste de la totalidad de las operaciones reparcelatorias en una cuenta de liquidación provisional, que contendrá la relación pormenorizada de gastos y el saldo individualizado correspondiente a cada propietario o adjudicatario privado de parcela resultante.

2. En la cuenta de liquidación provisional del proyecto se incluirán las indemnizaciones que correspondan y las diferencias de adjudicación que se hayan producido, tanto por defecto, como por exceso, y cualquiera que sea su cuantía, valorándose de acuerdo a la legislación general aplicable.

3. Los saldos de la cuenta de liquidación del instrumento reparcelatorio se entenderán provisionales y a buena cuenta, hasta que se apruebe la liquidación definitiva de la reparcelación.

4. Los errores y omisiones que se adviertan, así como las rectificaciones que se estimen procedentes, se tendrán en cuenta en la liquidación definitiva, pero no suspenderán la exigibilidad de los saldos provisionales aprobados y establecidos como carga urbanística de las parcelas resultantes.

Sección 4ª

Contenido básico de los instrumentos

reparcelatorios

Artículo 43.- Contenido documental mínimo de los instrumentos de gestión.

1. Las operaciones de reparcelación y distribución equitativa se formularán en el instrumento de gestión que corresponda según el sistema de ejecución de que se trate.

2. El contenido básico de la reparcelación y distribución equitativa se concretará en un proyecto o convenio, en su caso, que constará de los siguientes documentos referidos a la operación reparcelatoria:

a) Memoria descriptiva y justificativa.

b) Relación de propietarios e interesados y descripción de las fincas de origen, así como los documentos acreditativos de la titularidad de sus derechos y en su caso, la información catastral.

c) Descripción y propuesta de adjudicación de las parcela resultantes.

d) Cuenta de liquidación provisional.

e) Estudio de viabilidad económica.

f) Planos de información y de reparcelación.

3. Los instrumentos de gestión deberán presentarse en el soporte digital y formato que se establezca en la correspondiente Norma Técnica del Planeamiento Urbanístico.

Artículo 44.- Contenido sustancial de los instrumentos reparcelatorios.

Los instrumentos de gestión con capacidad reparcelatoria, sin perjuicio de los requisitos exigidos por este Reglamento según el sistema de ejecución que desarrollen y por la normativa hipotecaria que regula la inscripción en el Registro de la Propiedad de los actos de naturaleza urbanística, deberán incluir al menos el siguiente contenido sustancial:

a) La Memoria deberá contener la descripción de la unidad de actuación y de las determinaciones de ordenación establecidas en el planeamiento, indicando la fecha de la aprobación definitiva del mismo y la de su publicación en el boletín oficial correspondiente. La Memoria también deberá contener los criterios de aplicación con respecto a las operaciones reparcelatorias.

b) La descripción de cada una de las fincas de origen de las partes de fincas incluidas en la unidad de actuación o adscritas a ésta deberá especificar también su titularidad y las cargas y gravámenes inscritas sobre las mismas, y en su caso, sus datos registrales; especificando respecto de cada finca de origen las modificaciones que se produzcan en su descripción, en su superficie o en su titularidad, cuando los datos resultantes del Registro de la Propiedad no coincidieren con los del instrumento reparcelatorio. También deberán describirse las construcciones y obras existentes, incluso aunque no hubieran sido objeto de previa inscripción registral.

c) Se deberán relacionar las cargas y derechos inscritos sobre las fincas de origen que han de ser objeto de traslado a las parcelas resultantes o de cancelación en su caso.

d) En el caso de que se lleve a cabo la agrupación instrumental de la totalidad de las fincas de origen que forman parte de la unidad de actuación, se describirá la finca agrupada.

e) Descripción de las parcelas resultantes formadas en virtud de las operaciones de reparcelación y distribución equitativa, bien por sustitución de las fincas de origen o bien por segregación de la agrupada instrumentalmente a estos efectos. En ambos casos, deberá indicarse cuando sea posible la correspondencia entre las superficies o aprovechamientos de las fincas de origen con las de las parcelas resultantes adjudicadas a los titulares de las primeras.

f) En la descripción de las parcelas resultantes deberán describirse, en su caso, las construcciones preexistentes que se mantienen.

g) La determinación de la cuota que se atribuya a cada una de las parcelas resultantes deberá expresarse tanto en la descripción de las mismas como en la cuenta de liquidación del instrumento reparcelatorio.

h) La adjudicación de las parcelas resultantes deberá expresar si es por Título de subrogación, por otro derecho derivado del desarrollo del sistema de ejecución o por cesión obligatoria. En caso de propiedades en proindiviso se deberá expresar el porcentaje de cada titular.

Artículo 45.- Contenido planimétrico de los instrumentos reparcelatorios.

1. Los planos de información a incluir en los instrumentos reparcelatorios, serán al menos los siguientes:

a) Plano de situación del ámbito, sector o unidad de actuación donde, en su caso, deberá estar referenciada el área territorial o de ordenación urbanística en la que se sitúa.

b) Plano de delimitación de la unidad reparcelable, con inclusión de las edificaciones y demás elementos existentes sobre el terreno.

c) Plano expresivo de la ordenación pormenorizada con respecto al ámbito, sector o unidad de actuación y su entorno.

2. Los planos de reparcelación a incluir en los instrumentos reparcelatorios, serán al menos los siguientes:

a) Plano de las fincas de origen.

b) Plano de las parcelas resultantes, con expresión de su aprovechamiento y condiciones urbanísticas.

c) Plano de los elementos a indemnizar, en su caso.

d) Plano de las obras de urbanización a ejecutar y, en su caso, fases de ejecución de las mismas.

e) Los planos se elaborarán a una escala comprendida entre 1:500 y 1:2.000, de forma que puedan percibirse los linderos y demás grafismos. El plano de información sobre la situación de la unidad podrá realizarse a escala 1:5.000.

3.- La cartografía base a utilizar, así como la simbología gráfica y la numeración de las parcelas, deberán presentarse en el soporte digital y formato que se establezca en la correspondiente Norma Técnica del Planeamiento Urbanístico.

Artículo 46.- Reglas sobre la reparcelación económica.

1. Cuando se den los supuestos previstos en el artículo 86 del Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias y no resulten necesarias otras operaciones reparcelatorias de redistribución de los beneficios y cargas sino las referidas exclusivamente a regularizar la configuración física de las fincas de origen para adaptarlas a las exigencias del planeamiento, se podrá actuar a través de la reparcelación económica.

2. La reparcelación económica y las consiguientes rectificaciones en la configuración y linderos de las fincas originales con objeto de llevar a cabo su normalización, se tramitarán conforme al sistema de ejecución de que se traten y, en su caso, de acuerdo a las reglas previstas para el supuesto de reparcelación voluntaria y unánime de todos los propietarios.

3. El contenido de la reparcelación económica se podrá concretar en cualquiera de los instrumentos de gestión que tienen capacidad reparcelatoria, limitándose su contenido documental a lo establecido en el artículo 43 anterior.

4. La normalización de fincas deberá realizarse en cualquier caso por manzanas completas o unidades urbanas equivalentes y se limitará a definir los nuevos linderos de las fincas de origen para su adaptación a la ordenación prevista en el planeamiento. Su contenido documental será el establecido en el artículo 43 de este Reglamento.

5. Tanto a la reparcelación económica como a la normalización de fincas deberán acompañarse las oportunas certificaciones registrales de titularidad y cargas y, en caso de fincas no inmatriculadas, el testimonio de los títulos justificativos de las respectivas titularidades. Además, serán exigibles en cada caso los documentos relativos a los contenidos específicos del sistema de ejecución que se esté desarrollando.

Sección 5ª

Normas comunes de procedimiento

Artículo 47.- Normas comunes de tramitación y aprobación de la reparcelación.

1. Aprobado inicialmente el instrumento de gestión correspondiente, se abrirá un plazo mínimo de veinte días para información pública y audiencia a los interesados, con citación personal de éstos, excepto en los supuestos expresamente determinados en este Reglamento. Este trámite se anunciará en el boletín oficial correspondiente, en el tablón de anuncios del Ayuntamiento y en dos periódicos diarios de los de mayor difusión de ámbito insular.

2. Los servicios competentes del Ayuntamiento o Administración actuante emitirán informe sobre las alegaciones presentadas durante el período de información pública, en un plazo máximo de veinte días. Sin necesidad de nueva información pública, se dará trámite de audiencia por un plazo de diez días a los titulares de fincas no tenidos en cuenta en la elaboración del instrumento reparcelatorio y, en su caso, a aquellos que resulten afectados por modificación acordada tras el período de información pública.

3. Cuando como consecuencia de las alegaciones presentadas y del informe de los servicios técnicos, el órgano competente para aprobar definitivamente la reparcelación acordase rectificar su contenido en términos que lo modifiquen sustancialmente o que perjudiquen a la mayor parte de los propietarios, será necesario repetir el trámite de audiencia a quienes estuvieren afectados.

4. La aprobación de la reparcelación a iniciativa privada se producirá pura y simplemente. En el caso de ser necesarias modificaciones, se retrotraerán las actuaciones a la fase inmediatamente anterior, a fin de que se integre la iniciativa con tales modificaciones.

5. En el supuesto previsto en el número anterior, la aprobación deberá producirse en el plazo máximo de tres meses desde la presentación de la totalidad de la documentación exigible o, en su caso, del único requerimiento posible de subsanación de deficiencias de la aportada, que sólo podrá practicarse dentro de los quince días siguientes a aquella presentación. La falta de notificación de la resolución expresa dentro del indicado plazo máximo autoriza para entenderla aprobada por silencio administrativo.

6. La resolución definitiva que recaiga será notificada a todos los interesados y publicada en el boletín oficial correspondiente y en dos de los periódicos diarios de ámbito insular, con expresión en ambos casos del régimen de recursos que corresponda.

7. Las normas de procedimiento contenidas en este artículo se aplicarán de forma análoga en los sistemas de ejecución privada y en el sistema de cooperación, en todo aquello que no vaya contra la regulación específica de cada uno de ellos contenida en el Título III de este Reglamento.

Artículo 48.- Normas comunes de formalización de la operación reparcelatoria.

1. Una vez firme en vía administrativa el acuerdo de aprobación definitiva del instrumento reparcelatorio, el órgano que lo hubiere adoptado procederá a otorgar certificación acreditativa de la aprobación definitiva del proyecto de reparcelación con los requisitos y contenido señalados en el artículo 7 de las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el registro de la propiedad de actos de naturaleza urbanística, aprobadas por Real Decreto 1.093/1997, de 4 de julio, del Ministerio de Justicia.

2. El documento previsto en el número anterior, que podrá protocolizarse notarialmente conforme se establece en las citadas normas complementarias o, en su caso, la escritura pública otorgada por todos los titulares de las fincas y aprovechamientos incluidos en la unidad, a la que se acompañe certificación de la aprobación definitiva de las operaciones de reparcelación realizadas, se presentará para su inscripción en el Registro de la Propiedad dentro de los quince días siguientes a la expedición de la certificación, o formalización de la escritura pública.

3. Las operaciones jurídicas complementarias que sean del caso, que no se opongan al instrumento de reparcelación ni al planeamiento que se ejecute, se aprobarán por la Administración actuante, y se procederá conforme a lo previsto en los apartados 1 y 2 anteriores.

Artículo 49.- Inscripción registral.

1. Las normas de formalización e inscripción registral serán de aplicación a los sistemas de ejecución privada y al sistema de cooperación, en lo que resulte procedente y no sea contrario a la regulación específica que para cada sistema se contiene en el Título III del presente Reglamento.

2. La inmatriculación de fincas, rectificaciones de datos descriptivos, reanudación del tracto interrumpido y la cancelación de derechos incompatibles se efectuará en la forma que dispone la normativa sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística.

Artículo 50.- Efectos jurídico-reales.

Los efectos jurídicos-reales de la firmeza del acuerdo de reparcelación son los siguientes:

a) La subrogación, con plena eficacia real, de las antiguas parcelas por las nuevas, sustituyendo sin solución de continuidad, a las inicialmente aportadas, en su mismo estado y condiciones, sin perjuicio de la extinción de los derechos y cargas que resulten incompatibles con el planeamiento.

b) La transmisión al municipio de todos los terrenos de cesión obligatoria, en pleno dominio y libre de cargas.

c) La afección de las parcelas resultantes al cumplimiento de las cargas urbanísticas y pago de los gastos inherentes al proyecto de reparcelación aprobado, a excepción de las parcelas adjudicadas al Ayuntamiento en concepto de cesión gratuita.

Artículo 51.- Efectos económicos.

1. Las partidas que comprenda la cuenta de liquidación para cada interesado quedarán compensadas cuando sean de distinto signo, siendo exigibles únicamente los saldos resultantes. Los saldos adeudados por los adjudicatarios podrán compensarse con la cesión de terrenos o la disminución del aprovechamiento o las parcelas a adjudicarles, previo acuerdo con los interesados.

2. Las adjudicaciones de terrenos y las indemnizaciones sustitutorias a que dé lugar la reparcelación gozarán, cuando se efectúen en favor de los propietarios o titulares de otros derechos comprendidos en la correspondiente unidad de actuación, de las exenciones y bonificaciones fiscales en los impuestos que graven, por cualquier concepto, los actos documentados y las transmisiones patrimoniales, previstas o autorizadas por la legislación general, autonómica y local.

TÍTULO III

CAPÍTULO I

DISPOSICIONES GENERALES

Artículo 52.- Sistemas de ejecución.

Los sistemas de ejecución legalmente establecidos son los siguientes:

a) Sistemas de ejecución privada:

1. Concierto.

2. Compensación.

3. Ejecución empresarial.

b) Sistemas de ejecución pública:

1. Cooperación.

2. Expropiación.

3. Ejecución forzosa.

Artículo 53.- Elección por el planeamiento entre ejecución pública y ejecución privada.

1. Para cada ámbito, sector o, en su caso, unidad de actuación, el planeamiento que contenga su delimitación determinará su ejecución por un sistema de ejecución pública o por uno de ejecución privada.

2. La elección por el planeamiento de la ejecución pública o la ejecución privada, deberá estar motivada, y se realizará de acuerdo a los criterios de preferencia establecidos en el artículo 97 del Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de los Espacios Naturales de Canarias, y de conformidad con lo que se establezca reglamentariamente.

Artículo 54.- Determinación del sistema de ejecución.

1. Cuando el planeamiento haya optado por la ejecución pública, se determinará expresamente el sistema concreto, estableciendo el de cooperación o el de expropiación.

2. Cuando la opción elegida haya sido la de ejecución privada, el planeamiento no determinará el sistema de ejecución concreto. Dicha determinación se establecerá mediante el procedimiento regulado en el Capítulo siguiente del presente Título. En todo caso, el planeamiento podrá incluir criterios y directrices para la valoración de las iniciativas y, en su caso, alternativas, que se presenten para el establecimiento del sistema concreto entre los de ejecución privada.

Artículo 55.- Cambio de la opción establecida en el planeamiento sobre la ejecución pública o privada.

1. El cambio de la opción elegida entre los sistemas de ejecución pública o de ejecución privada para un ámbito, sector o unidad de actuación, no se considerará modificación del instrumento de planeamiento, debiendo someterse al procedimiento regulado al efecto en este mismo artículo y, en su caso, a los criterios establecidos en el planeamiento aplicable.

2. En el caso de que el planeamiento hubiese optado por determinar la ejecución privada, se admitirá el cambio a ejecución pública, siempre que el acuerdo se adopte antes de iniciarse el procedimiento para el establecimiento del sistema concreto de ejecución privada. Para la validez de tal acuerdo, se requerirá la decisión favorable de los propietarios que representen más del 50 por ciento de la superficie total afectada.

3. Si el planeamiento hubiera optado por un sistema de ejecución pública, será posible el cambio a ejecución privada si la Administración actuante lo formula de oficio, o cuando lo soliciten propietarios que representen más del 50 por ciento de la superficie total del ámbito, sector o unidad, y se justifique de acuerdo a los criterios aplicables según las condiciones y circunstancias que concurran.

4. A petición de los propietarios que representen más del 50 por ciento de la superficie total del ámbito, sector o unidad, y lo justifiquen debidamente en base a las condiciones y circunstancias que concurran, será posible también el cambio de un sistema público de ejecución a otro sistema público.

5. Cuando el planeamiento hubiera determinado la ejecución pública por el sistema de cooperación, y se incumplan los plazos previstos para el inicio del desarrollo del ámbito, sector o unidad, por causa imputable a la Administración actuante, cualquiera de sus propietarios podrá solicitar el cambio a ejecución privada.

6. La modificación de la opción adoptada requiere la tramitación de procedimiento dirigido a tal fin, conforme a las siguientes reglas:

a) Incoado el expediente, de oficio o a instancia de parte, y tras los oportunos informes administrativos, se acordará la realización del trámite de información pública por el plazo mínimo de veinte días, con publicación del acuerdo en el boletín oficial correspondiente, y con notificación personal a los propietarios incluidos en el ámbito, sector o unidad de actuación.

b) Finalizada la información pública, y tras el estudio y los informes pertinentes sobre las alegaciones presentadas durante dicho período, el Pleno del Ayuntamiento adoptará la resolución que proceda.

c) El acuerdo se publicará y notificará en la forma antes descrita y se incorporará a la documentación del plan correspondiente.

Artículo 56.- Efectos de la determinación por el planeamiento de los sistemas de ejecución.

1. El establecimiento del sistema de ejecución determinará la afectación real de la totalidad de los terrenos incluidos en el ámbito, sector o unidad de actuación al cumplimiento de las actuaciones inherentes al sistema de que se trate y de los deberes y obligaciones legales derivados del régimen jurídico aplicable al suelo de que se trate, según su clase y categoría y el tipo de sistema que se determine, con inscripción de tal afección en el Registro de la Propiedad conforme a la normativa vigente.

2. Cuando el planeamiento opte por un sistema de ejecución pública, el órgano designado por la Corporación Municipal o, en su caso, por la Administración actuante, en el plazo de seis meses desde la entrada en vigor del instrumento de planeamiento, deberá ordenar las actuaciones pertinentes y solicitar la información registral y catastral oportuna, para formalizar ante el Registrador de la Propiedad la solicitud de inscripción referida en el número anterior.

3. Cuando el planeamiento opte por los sistemas de ejecución privada, las inscripciones en el Registro de la Propiedad de la afección de los terrenos incluidos en el ámbito, sector o unidad de actuación, se solicitarán según lo regulado en el procedimiento previsto en el artículo 101 y siguientes del Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias.

CAPÍTULO II

Sección 1ª

Iniciativas para establecer el sistema

concreto de ejecución privada

Artículo 57.- Concreción del sistema de ejecución privada.

1. Cuando el planeamiento opte por la ejecución privada de un ámbito, sector o unidad de actuación, la determinación del concreto sistema de ejecución privada se realizará por el Ayuntamiento o, en su caso, por el órgano competente de la Administración actuante, a través de los procedimientos y de acuerdo a las reglas contenidas en el presente Capítulo.

2. No podrá determinarse el concreto sistema de ejecución privada sin adjudicar la actividad de gestión y ejecución del ámbito, sector o unidad de actuación a alguno de los sujetos que intervengan en el procedimiento correspondiente.

Artículo 58.- Sujetos legitimados para presentar iniciativas de ejecución privada.

1. Para el establecimiento del concreto sistema de ejecución privada y la adjudicación de la actividad de gestión y ejecución de un ámbito, sector o unidad de actuación, podrán formularse y presentarse iniciativas, o en su caso, alternativas:

a) Por cualquier propietario de suelo incluido en el ámbito, sector o unidad de actuación con independencia del porcentaje que ostente sobre la superficie total.

b) Por cualquier persona, aunque no sea propietaria de suelo, siempre que haya transcurrido un año desde la publicación del acuerdo de aprobación definitiva del planeamiento que haya delimitado el ámbito, sector o unidad de actuación y éste sea de uso residencial, industrial o terciario no turístico.

2. La titularidad de los terrenos podrá acreditarse por cualquier medio admitido en la legislación aplicable, atendiendo en su caso a las reglas establecidas en la normativa que regula la inscripción en el Registro de la Propiedad de los actos de naturaleza urbanística y a lo expresado en este Reglamento.

3. Para la determinación de los porcentajes de titularidad de cada propietario y su aplicación con referencia a lo regulado en este Título, se tomará como referencia la superficie total del ámbito, sector o unidad de actuación excluidos los terrenos de dominio público preexistentes.

4. Las disposiciones contenidas en los números anteriores y en los artículos siguientes de este Capítulo se aplicarán también para las alternativas que, en su caso, pudieran presentarse frente a la iniciativa propuesta.

Artículo 59.- Participación en la iniciativa de no propietarios.

1. Las iniciativas o alternativas formuladas por no propietarios de suelo podrán incluir la participación de personas que no tengan tal condición, indicando el modo, régimen y funciones con los que intervienen y los derechos y obligaciones que les corresponden.

2. Las propuestas formuladas por no propietarios podrán incluir la conformidad o adhesión de todos o parte de los propietarios del suelo, con indicación de los derechos que les correspondan; sin que tengan, en ningún caso, la condición de iniciativas formuladas por propietarios a los efectos de lo dispuesto en esta Sección.

Artículo 60.- Alcance de las iniciativas de ejecución privada.

Las iniciativas para el establecimiento del concreto sistema de ejecución privada, y en su caso las alternativas que se presenten a aquéllas, responderán a los siguientes supuestos:

a) En ámbitos, sectores o unidades de actuación que cuenten con la ordenación pormenorizada completa y precisa para legitimar la ejecución del planeamiento, la iniciativa se referirá exclusivamente al establecimiento del concreto sistema de ejecución privada, a la adjudicación o atribución de la actividad de ejecución, y a la aprobación de los pertinentes instrumentos de gestión y proyectos de urbanización.

b) En ámbitos, sectores o unidades de actuación que no cuenten con la ordenación pormenorizada completa y precisa para legitimar la ejecución del planeamiento, se deberá aportar además, para su tramitación, el correspondiente instrumento de planeamiento de desarrollo.

Artículo 61.- Circunstancias que condicionan la formulación de iniciativas.

Las iniciativas para el establecimiento del concreto sistema de ejecución privada deberán atender en su elaboración y formulación a las siguientes circunstancias:

a) Que sea presentada por el propietario único o la totalidad de los propietarios de los terrenos, o por una parte de ellos; debiendo distinguirse también la iniciativa en la que participan personas que no son titulares de terrenos; o bien que esté suscrita directamente por persona que no ostenta la condición de propietario, diferenciándose entre ellas las que se presentan con la conformidad expresa de uno o varios propietarios.

b) Los supuestos relacionados en el artículo anterior sobre si el ámbito, sector o unidad de actuación cuenta o no con la ordenación pormenorizada precisa para legitimar la actividad de ejecución del planeamiento; siendo condicionante también el régimen jurídico que resulte de aplicación por la clase y categoría de suelo, y las condiciones y determinaciones contenidas en el planeamiento.

c) Las diferencias existentes de contenido y formas de gestión dependiendo del sistema concreto de ejecución privada que se proponga.

Artículo 62.- Reglas generales de tramitación de iniciativas.

1. Para iniciar el trámite de una iniciativa de ejecución privada, se aplicarán las siguientes reglas de carácter general:

a) Las iniciativas para establecer el sistema de concierto sólo podrán ser formuladas por el propietario único de los terrenos o por la totalidad de los propietarios del ámbito, sector o unidad de actuación.

b) Las iniciativas para establecer el sistema de compensación podrán formularse por propietarios de suelo incluido en el ámbito, sector o unidad de actuación, siempre que no representen la totalidad de su superficie.

c) Las iniciativas para establecer el sistema de ejecución empresarial podrán formularse por propietarios de suelo que representen menos del 50 por ciento de la totalidad de la superficie del ámbito, sector o unidad de actuación, y por cualquier persona que no ostente la condición de propietario siempre que haya transcurrido un año de la entrada en vigor del planeamiento correspondiente y se cumplan los requisitos establecidos en este Reglamento.

2. Para admitir a trámite las iniciativas de ejecución privada, las propuestas deberán incluir los contenidos sustantivos y documentales requeridos en los artículos siguientes de esta Sección.

Artículo 63.- Reglas generales de admisibilidad de alternativas.

1. Cuando se trate de procedimientos de tramitación de iniciativas para establecer el sistema de concierto, no se admitirá ninguna alternativa.

2. Cuando se trate de procedimientos de tramitación de iniciativas para establecer el sistema de compensación durante el primer año de vigencia del planeamiento, se seguirán las siguientes reglas:

a) Si la iniciativa viene suscrita por propietarios de suelo que representen más del 50 por ciento de la totalidad de la superficie del ámbito, sector o unidad, o se alcanza dicho porcentaje por adhesión a la iniciativa en el período de información pública, no se admitirán alternativas.

b) Si la iniciativa está suscrita por propietarios que representen el 50 por ciento de la superficie total, sólo se admitirá la alternativa que pudieran presentar los propietarios que representen el otro 50 por ciento de los terrenos incluidos en el ámbito, sector o unidad de actuación.

c) Si la iniciativa está suscrita por propietarios que representen menos del 50 por ciento de la superficie total, y no se alcanza la adhesión de los propietarios que representen el 50 por ciento del suelo, se dará preferencia a la alternativa que haya obtenido mayor respaldo, con establecimiento del sistema de ejecución empresarial.

3. Cuando se trate de procedimientos de tramitación de iniciativas para establecer el sistema de ejecución empresarial presentadas durante el primer año de vigencia del planeamiento por propietarios que representen menos del 50 por ciento de la superficie total, se admitirán:

a) Las alternativas para establecer el sistema de compensación que presenten propietarios que representen al menos el 50 por ciento de la superficie total de los terrenos.

b) Las alternativas que presenten y realicen otros propietarios a la propuesta de sistema de ejecución empresarial.

4. Cuando se trate de procedimientos de tramitación de iniciativas para establecer el sistema de ejecución empresarial presentadas una vez transcurrido el primer año de vigencia del planeamiento se admitirán:

a) Las alternativas para establecer el sistema de concierto que presenten el propietario único o la totalidad de los propietarios.

b) Las alternativas para establecer el sistema de compensación que presenten los propietarios, que representen al menos el 50 por ciento de la superficie de los terrenos.

c) Las alternativas sobre el sistema de ejecución empresarial que presente cualquier propietario o cualquier persona que no ostente tal condición.

Artículo 64.- Documentación y contenido mínimo de las iniciativas de ejecución privada.

1. Las iniciativas para el establecimiento del concreto sistema de ejecución privada deberán formalizarse mediante la presentación en el Ayuntamiento correspondiente de los siguientes documentos:

A) Escrito de solicitud en el que debe expresarse y exponerse al menos lo siguiente:

1) Identificación y datos de la persona o personas, físicas o jurídicas, que presentan la iniciativa.

2) En su caso, los datos personales de quienes suscriben la iniciativa en nombre y representación de otros, indicando los documentos que legitiman la capacidad para tal intervención, que deberán adjuntarse al escrito debidamente autentificados.

3) Referencia del ámbito, sector o unidad respecto al cual se presenta la iniciativa.

4) Relación de propietarios de suelo afectados con indicación de su cuota de participación en la superficie total y el sistema concreto de ejecución privada que se propone.

5) Relación completa de los documentos, instrumentos y proyectos que se acompañan para su tramitación.

B) Anexo con los documentos, originales o testimoniados, sobre los datos y circunstancias referidos en la letra A) anterior.

C) En caso de iniciativa formulada por un propietario o varios, certificaciones registrales acreditativas de la titularidad y cargas de los terrenos de su propiedad y copias del documento de pago del último recibo del impuesto de bienes inmuebles, salvo que no sea exigible o que se presente certificación acreditativa de la imposibilidad de pago. En caso de fincas no inmatriculadas podrá admitirse el testimonio de los títulos justificativos de las respectivas propiedades.

D) Documento de iniciativa de ejecución privada.

La Memoria justificativa de propuesta que se formula para el establecimiento del sistema de ejecución privada, que deberá contener y desarrollar aquellos aspectos que resulten de interés para analizar y valorar la propuesta que se realiza, expresando al menos lo siguiente:

- La situación y superficie total del ámbito de gestión, sector o unidad de actuación señalando la clase y categoría de suelo, su calificación, régimen jurídico, aprovechamiento medio y, en su caso, las determinaciones y condiciones establecidas por la ordenación pormenorizada.

- Descripción sucinta del estado actual de los terrenos.

- Datos referidos a la estructura y circunstancias de la propiedad de los terrenos, de los propietarios y titulares de derechos reales o de otro tipo que existan sobre cada una de las fincas y el porcentaje de cada propietario sobre la superficie total del ámbito, sector o unidad, mencionando en su caso los terrenos destinados a sistemas generales adscritos.

- Relación concreta e individualizada de los datos personales y el domicilio de los propietarios e interesados.

- En caso de que la iniciativa incorpore el instrumento de planeamiento para establecer o completar la ordenación pormenorizada del ámbito, sector o unidad de actuación, una síntesis descriptiva de la solución urbanística aportada y condiciones principales.

- Las previsiones sobre la viabilidad económica de la actuación urbanística a desarrollar y las garantías que se ofrecen para el cumplimiento de las obligaciones urbanísticas y de cualquier otra índole que se derivan del planeamiento y de la iniciativa presentada.

- Justificación de la propuesta sobre el sistema de ejecución privada.

E) Los documentos y propuestas de instrumentos de gestión para llevar a cabo los actos preparatorios de establecimiento del sistema que proponga la iniciativa, según lo dispuesto en los números siguientes y con el alcance señalado en el presente Título, así como los que resulten exigibles según lo previsto en la regulación de cada uno de los sistemas de ejecución.

F) Proyecto de Urbanización de todo el ámbito, sector o unidad, o bien de la primera fase a ejecutar según la programación prevista en el planeamiento, siempre que la actuación a desarrollar en dicha fase pueda ser funcionalmente autónoma del resto del sector. Cuando se trate de sectores de suelo urbanizable no ordenado, se podrá admitir la presentación junto con el instrumento de planeamiento, de anteproyectos o proyectos básicos que contengan al menos la descripción de las obras a ejecutar, expresando los aspectos más relevantes de las mismas, los materiales a emplear y la calidad de los mismos, las etapas o fases de ejecución previstas, y el presupuesto de las obras, incluyendo tal contenido en la correspondiente Memoria y planos.

G) Instrumento de planeamiento que corresponda, cuando el ámbito de gestión no cuente con la ordenación pormenorizada precisa y completa para legitimar la ejecución del planeamiento.

Según la clase y categoría del suelo y lo que determine el planeamiento general o, en su caso, el territorial, el instrumento de planeamiento que deberá aportarse en las iniciativas sobre ámbitos de gestión no ordenados, podrá ser alguno de los siguientes: Planes Parciales de Ordenación de sectores de suelo urbanizable, Planes Parciales o Planes Especiales de Ordenación de ámbitos de suelo urbano no consolidado y, en su caso, Estudios de Detalle.

En cada caso, el instrumento de planeamiento que acompañe a la iniciativa deberá cumplimentar el contenido documental establecido en el Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias y en su Reglamento de Planeamiento, así como las determinaciones del planeamiento general y del territorial que resulten aplicables.