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R E S U E L V O:
Ordenar la inserción en el Boletín Oficial de Canarias del Acuerdo de la Comisión de Urbanismo y Medio Ambiente de Canarias, de 20 de agosto de 1990, por la que se aprueba definitivamente la revisión del Plan General de Ordenación Urbana del municipio de Pájara, cuyo texto se adjunta.
Las Palmas de Gran Canaria, a 27 de noviembre de 1990.- El Director General de Urbanismo, Francisco Montesdeoca Santana.
La Comisión de Urbanismo y Medio Ambiente de Canarias, en sesión de 20 de agosto de 1990, adoptó, entre otros, el siguiente Acuerdo:
"Aprobar definitivamente la revisión del Plan General de Ordenación Urbana del municipio de Pájara, de acuerdo con el artē. 132 del Reglamento de Planeamiento Urbanístico y artē. 56 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, con las siguientes modificaciones:
1ē.- SUELO URBANO
- En el sector del Puertito de la Cruz se establece como edificabilidad máxima la de 0,8 m2/m2, si bien este sector quedará en suspenso para realizar un estudio más pormenorizado del crecimiento y tipologías, habida cuenta que se encuentra incluido en un espacio natural. El Plan Rector de Uso y Gestión del Parque, actualmente en fase de concurso y formulación, establecerá la compatibilidad de usos y su definitiva ordenación.
- El Plan Especial de la zona portuaria deberá coordinarse con el suelo urbano colindante. Las ordenanzas que regulan este suelo deberán contener determinaciones estéticas respecto de las cubiertas.
- Los límites del Plan Especial de Ordenación del Litorial deberán incluir las parcelas afectadas, por la zona de protección de la Ley de Costas.
- En el sector S-M se deberá completar el viario rodado de la zona de la parcela social.
- En el sector Solana-Matorral clasificado como rústico en el proyecto de Revisión del Plan General de Pájara que no pertenece al Paraje Natural de El Saladar ni al Dominio Público Marítimo-Terrestre, identificado en el documento remitido por el Ayuntamiento en parte como Sistema General 1-4 y sistema viario, debe mantener su clasificación como suelo urbano en base a su actual clasificación en el Plan General vigente ya que reúne las condiciones del artē. 78 de la Ley del Suelo, consecuentemente con lo anterior, si el Ayuntamiento mantiene su objetivo de conseguir un parque urbano en dicho suelo, se deberá prever el sistema de gestión y la correspondiente indemnización, valoración o compensación de las restricciones del aprovechamiento en el estudio económico-financiero, salvo su obtención mediante convenio.
Esta documentación deberá ser remitida por el Ayuntamiento en el plazo de un mes, a partir de la notificación del presente Acuerdo, para proceder a su ratificación y su posterior incorporación al Texto Refundido.
- Sector Stella Canaris, esta ampliación de suelo urbano se clasifica de suelo urbanizable programado, con uso residencial turístico, incorporándose al sector urbanizable colindante. El Texto Refundido deberá justificar en su caso el grado de consolidación o servicios para su clasificación como urbano, extremos que no han resultado acreditados en la documentación remitida, al incumplir el artē. 78 de la vigente Ley del Suelo (ver anexo nē 8).
- En el sector Aldiana se establece un techo máximo de 1.000 camas turísticas.
- En el sector Esquinzo-Acebuche se desclasifica parte de él, quedando el suelo urbano que se desarrolla a través de un Plan Especial 2 con el perímetro que figura en el anexo nē 1 de este Acuerdo, por no cumplir con el artē. 78 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, en cuanto a los requisitos necesarios para su clasificación.
- En el Polígono de Actuación del sector de Esquinzo se mantiene la clasificación urbana propuesta, debiendo establecerse en la ordenanza de edificación un retranqueo de 100 metros desde el deslinde de la zona marítimo-terrestre.
- Los sectores de Los Canarios, Ventura Beach y Montaña Rayada se desclasifican como suelo urbano, quedando las edificaciones existentes fuera de ordenación.
- En el sector de Los Gorriones se deberán corregir los planos, pues éstos no coinciden con la ficha de Areas de Desarrollo del Plan, en lo que a superficie de viales y equipamientos se refiere. En cuanto a la gestión de la ejecución de la zona verde y el peatonal deberá ir con cargo a los propietarios del suelo.
- En el sector de Playa Esmeralda se mantienen las determinaciones del Plan General de Ordenación Urbana vigente, es decir, suelo rústico en fuera de ordenación.
- En el sector de Cañada del Río deberá plasmarse la ordenación efectuada a través de los estudios de detalle, como determinaciones propias del Plan General de Ordenación Urbana en suelo urbano, sin que pueda superarse el techo de edificabilidad establecido en el primitivo Plan Parcial que era de 284.906 m2 (198.610 concentrada y 86.296 dispersas).
- En el sector de La Pared deberá desarrollarse el suelo a través de un Plan Especial que ordene y equipe adecuadamente el sector.
- El sector de Majadaboya se clasifica como Suelo Urbanizable No Programado, ampliándose hasta el sector de esta misma categoría de suelo Los Canarios, unificándose con éste, formando un solo sector, de acuerdo con el anexo nē 2 de este Acuerdo.
- Los sectores PA-1 y PA-2 se ordenan de acuerdo con la ordenación aprobada por esta Comisión sobre el expediente de modificación puntual del Plan General de Ordenación Urbana en el ámbito de estos sectores.
- El sector PA-3 deberá ordenarse ubicando los viarios y equipamientos necesarios, haciendo constar en la ordenanza de edificación un retranqueo de 100 tm de acuerdo con la Ley de Costas. El uso será hotelero de la máxima categoría (4 o 5 estrellas). Teniendo como techo máximo de camas turísticas el de 566 c.t.
- El sector PA-6 se clasifica como Suelo Urbanizable con la ordenación y usos propuestos en el documento municipal, y tipologías turísticas de la máxima categoría. El Texto Refundido deberá justificar en su caso el grado de consolidación o servicios para su clasificación como urbano, extremos que no han resultado acreditados en la documentación remitida.
2ē.- SUELO URBANIZABLE PROGRAMADO
A) Delimitación de sectores
La necesidad de recualificar la oferta turística en el municipio, la armonización con el resto de la isla y la afección en muchos casos de los distintos sectores a valores naturales protegidos, obliga a esta Comisión a variar sensiblemente algunas delimitaciones, características y densidades de esta categoría de suelo, y así:
- En los sectores 6 y 7 se delimitan de acuerdo con el anexo nē 3, unificándolos en un solo sector, debiendo reordenarlos adaptándolos a la difícil topografía existente, debiendo, asimismo, tratar el borde del sector colindante con el suelo urbano existente, estableciéndose para dicha reordenación como techo máximo de cama el de 1.389 c.t., estableciéndose una tipología de vivienda unifamiliar aislada. La edificabilidad residencial techo es de 41.670 m2.
- El sector 9 se delimita de acuerdo con el anexo nē 4, incorporando terrenos del sector 8 para facilitar la gestión y ampliando el suelo urbanizable programado para poder realizar un campo de golf, cuya edificabilidad residencial máxima será de 128.000 m2 que corresponden a 67.200 m2 del primitivo sector 9, 8.800 m2 de la parte del sector 8 que se une al 9 y 48.000 m2 al campo de golf. El techo máximo de camas es de 4.266 c.t.
- El sector 10 se redelimita de acuerdo con el anexo nē 5 para acomodarlo a su desarrollo previsible y a la Ley de Espacios Naturales, estableciéndose como edificabilidad máxima la de 0,16 m2/m2.
- El sector 13 se desclasifica como Suelo Urbanizable, pasando a clasificarse como Suelo Rústico de Protección Paisajística, habida cuenta de la importancia de esta zona para las aves marinas puesto de manifiesto por el informe emitido por los servicios técnicos, así como por tratarse de un sector turístico descolgado del resto de los asentamientos de este tipo.
- El sector 14 se desclasifica como Suelo Urbanizable Programado pasando a clasificarse como Suelo Rústico. Se trata de un sector turístico colindante con el municipio de Tuineje cuya justificación clasificatoria consistía en contribuir al remate de un sector existente en el municipio colindante. Al haber sido reducido éste, no está justificada su clasificación y además no está en consonancia con el modelo territorial elegido ni con la estructura territorial prevista.
- El sector 15 se clasifica como Suelo Urbanizable No Programado, al que se le añade una porción de terrenos de suelo rústico colindantes, con la finalidad de posibilitar una implantación turística de calidad. Su superficie y delimitación definitiva será la contemplada en el anexo nē 6 a este Acuerdo.
- La clasificación del sector 4 se considera adecuada, así como su uso industrial, sin embargo se redelimitará en función de la topografía, debiendo contener el Plan Parcial que lo desarrolle medidas que minimicen su impacto visual.
- El sector 3 queda ordenado de acuerdo con la modificación puntual del Plan General de Ordenación Urbana de Pájara, aprobado por esta Comisión en el ámbito de este sector.
- Los sectores 2 y 5 se clasifican como Suelo Rústico al no estar justificada su clasificación de Suelo Urbanizable Programado tanto por cuestiones de estructura urbana, al no ser conveniente asentamientos turísticos al otro lado del Sistema General, como por aspectos topográficos y del modelo territorial elegido.
- Los sectores 0 y 1 se unifican en un solo sector, que deberá complementarse con un campo de golf de 18 hoyos. Su delimitación será la establecida en el anexo nē 7. El número de camas turísticas es de 6.600 c.t. máximo y una edificabilidad residencial techo de 198.000 m2. Además de las condiciones generales establecidas para este tipo de sectores, el Plan Parcial que desarrolle este sector deberá incluir en la 1Ē etapa la ejecución del campo de golf como elemento primordial de la urbanización.
- El sector 8 se añade o unifica con el sector de Stella Canaris y se resta una franja del sector 9, conformando un solo sector con una densidad de 20 viv./ha y 0,24 de edificabilidad. Su delimitación definitiva será la establecida en el anexo nē 8.
- Los sectores 11 y 12 de Suelo Urbanizable Programado de población de servicios en la zona de La Lajita se desclasifican parcialmente debido a su excesivo dimensionado, manteniéndose la clasificación de la parte industrial del sector 11 y la parte del sector 12 situada en la margen derecha del barranco de acuerdo con el anexo nē 9 a este Acuerdo.
B) Condiciones generales sectores turísticos
A-1) GARANTIAS DE EJECUCION
- Las etapas en que se habrá de dividir la ejecución de las obras de urbanización tendrán una duración máxima de 2 años cada una.
- El plazo total de ejecución de la actuación será, como máximo, de 4 años, para las actuaciones con superficie no superior a 50 has. Para las actuaciones con superficie entre 50 y 100 has el plazo de ejecución no superará los 6 años. Para los de superficie superior a 100 has el plazo máximo será de 8 años a partir de la aprobación del Plan Parcial.
- La inversión programada en la primera etapa de ejecución del Plan no podrá ser inferior a la cantidad que resulte de dividir el costo total de la urbanización (incluidas expropiaciones, sistemas generales y la totalidad de las obras de urbanización precisas) por el número de etapas establecidas. De forma que sea lo más autónoma posible a nivel de infraestructura y equipamientos.
- El Plan Parcial habrá de presentarse en el plazo de 1 año a partir de la aprobación definitiva del Plan General. El proyecto de urbanización habrá de presentarse antes de los 6 meses de la aprobación definitiva del Plan Parcial, comenzando los plazos de las etapas del Plan a los tres a partir del día siguiente de la aprobación definitiva del proyecto de urbanización.
- El incumplimiento de cualquiera de los plazos previstos en el presente Acuerdo, facultará a la Administración actuante a la modificación o desclasificación de los terrenos sin derecho a indemnización.
- No podrán dar comienzo las obras de urbanización de una etapa, sin haber concluido las de la etapa anterior.
A-2) PLAZO DE EDIFICACION
Las licencias de edificación habrán de solicitarse antes de los seis primeros meses de terminada la urbanización de la etapa correspondiente.
A-3) USOS
Las tipologías turísticas serán de la máxima categoría: de 4 a 5 estrellas en el caso de uso hotelero y de 5 o 4 llaves si de bungallows y villas se tratara. Se prohibe expresamente la tipología de apartamentos turísticos.
A-4) EQUIPAMIENTOS
Los equipamientos mínimos establecidos en el artē. 10 del anexo del Reglamento de Planeamiento para suelos urbanizables se incrementarán en los sectores turísticos en un 50% el parque deportivo; en un 50% los jardines y un 50% el equipamiento social, debiendo este último, en desarrollo del Reglamento de Planeamiento, distinguir especialmente los usos concretos de reserva destinados al uso cultural, recreativo y de ocio tales como espectáculos, discotecas, cines, teatros, gimnasios, saunas y salones de masaje, minigolf, piscina de recreo, botánico o salones de juegos.
Estos excesos de equipamiento por encima de los mínimos establecidos por el anexo del Reglamento de Planeamiento, artē. 10, podrán ser tanto públicos como privados, debiéndose hacer constar tal extremo en las determinaciones del Plan Parcial.
- El equipamiento relativo al sistema de centros docentes podrá acumularse al sistema de servicios de interés público y social excepto los destinados a preescolar y guarderías.
- Los campos de golf privados incluidos en la 1Ē etapa de los Planes Parciales que desarrollen sectores turísticos, podrán computar su superficie o parte de ella en la destinada al exceso de equipamiento del sistema de servicios de interés público y social y parque deportivo de los sectores turísticos.
- Cuando en el ámbito municipal se hubieran ejecutado o estén en las últimas fases de ejecución al menos dos campos de golf, que desaconseje la implantación de nuevos campos, los sectores que tengan esta obligación dentro de las determinaciones del presente Plan General podrán, previa justificación fehaciente, destinar dicha superficie de suelo a otros y otros equipamientos de ocio a través de los correspondientes Planes Parciales, sin que dicha modificación pueda suponer en ningún caso aumento de edificabilidad o densidad residencial.
3ē.- SUELO URBANIZABLE NO PROGRAMADO
- Con carácter general, el suelo liberado de acuerdo con las determinaciones del Plan General, a través de los Programas de Actuación Urbanística, tanto los futuros como los anteriores tendrán la calificación de Espacio Libre de cesión gratuita al Ayuntamiento. Estas zonas deberán grafiarse en un plano, que formará parte de las determinaciones del Plan, y que se irá completando con las sucesivas aprobaciones de los Programas de Actuación. Asimismo, se suprime la ubicación de las zonas concentradas, correspondiendo a los Planes de Actuación Urbanística los que definan la situación de los núcleos.
- El sector SUNP nē 4 deberá ubicar los núcleos urbanos fuera de las zonas afectadas por el informe técnico de la Consejería de Política Territorial, posibilitándose la realización de dos sectores de desarrollo.
- El sector SUNP nē 3 se desclasifica de acuerdo con el mencionado informe, al contener dicha zona valores naturales dignos de protección.
4ē.- COSTAS
De acuerdo con el informe emitido por la Dirección General de Puertos y Costas, de 26 de enero de 1990, y en los que resulta materia de su competencia, deberán corregirse las siguientes determinaciones:
De acuerdo con el punto C-1 del informe, la servidumbre de protección será de 20 metros, según lo establecido en la Disposición Transitoria Tercera, al núcleo urbano de La Lajita con la salvedad de que en los terrenos colindantes con la Punta de La Botija, la servidumbre deberá ser de 100 metros.
De acuerdo con el punto C-3 y 3ē, al Plan Parcial Mal Nombre, incluido en la APD 3, le será de aplicación la servidumbre de protección de 20 metros, con base a lo preceptuado por la Disposición Transitoria Tercera 2.b) y 3. El punto C-3.4ē constituye un evidente error material pues dicha información obra en la página 3 del documento normativo.
De acuerdo con el punto C-4 del informe:
- En determinadas áreas del frente costero donde existen fachadas más o menos consolidadas, dentro de la zona de servidumbre de protección, la revisión del Plan General las remite a la redacción de un Plan Especial de Adecuación a la Ley de Costas (P.E.A.C.), cuyos objetivos principales sería conveniente que constasen en la documentación de la misma. El Plan Especial deberá comprender en su ámbito los terrenos suficientes para garantizar la viabilidad del mismo.
- En los suelos urbanizables y en los no urbanizables o rústicos se aplica correctamente la servidumbre de protección de 100 metros, de acuerdo con lo dispuesto en el artē. 23 de la Ley de Costas, apareciendo clasificada en la Revisión del Plan General la citada servidumbre como Suelo Rústico de Litoral y Costero.
- Se observa la invasión del dominio público en la zona denominada Stella Canaris, dentro del ámbito del SUP-9, por el trazado de un vial, en contra de lo establecido en los artículos 31 y 32 de la Ley de Costas.
- Los usos permitidos dentro de la servidumbre de protección de 20 metros o 100 metros estarán a lo dispuesto en los artículos 24, 25 y 26 de la Ley de Costas y así se hará constar en la documentación de la Revisión del Plan General.
- En todo el frente costero se deberá cumplir con lo dispuesto en los artículos 27 y 28 de la Ley de Costas, al objeto de que se garanticen las servidumbres de tránsito y acceso al mar, y así se hará constar en la Revisión del Plan General.
- Se deberá estar a lo dispuesto en el artículo 30 de la Ley de Costas en relación con la zona de influencia o banda de 500 metros de anchura, medida desde el borde interior de la ribera del mar, al objeto de evitar la formación de pantallas arquitectónicas o acumulación de volúmenes, sin que, a estos efectos, la densidad de edificación pueda ser superior a la media del suelo urbanizable programado del término municipal, y así se hará constar en la Revisión del Plan General.
- Se observa el incumplimiento de lo dispuesto en el artículo 44.6 de la Ley de Costas en distintos núcleos urbanos, en relación con las instalaciones de tratamiento de aguas residuales y colectores paralelos a la costa.
- Se observa la existencia de obras e instalaciones en terrenos de dominio público marítimo-terrestre y servidumbre de protección, que estarán a lo establecido en la Disposición Transitoria Cuarta de la Ley de Costas, y así se hará constar en la Revisión del Plan General.
- Se proponen dos puertos sin justificar su ubicación y no se remite la documentación técnica necesaria para ver su idoneidad por la que, si bien se entiende que la localización urbanística es correcta, estas localizaciones quedarán en suspenso hasta que se cumplimente lo solicitado por la Dirección General de Puertos y Costas.
5ē.- SUELO RUSTICO
- La zona que va desde El Tabloncillo hasta la Playa de la Jaqueta es una de las cuatro áreas de importancia para las aves marinas de Fuerteventura. En ella se localizan especies encuadradas en la directiva 79/409/C.EE, siéndoles de aplicación la Ley 4/1989, de 27 de marzo, sobre Conservación de los Espacios Naturales, la Flora y la Fauna Silvestre. Estos valores afectan al sector 13 de Suelo Urbanizable Programado y al sector 4 de Suelo Urbanizable no Programado, calificándose esta zona como Suelo Rústico de Protección Paisajística de acuerdo con el anexo nē 10 a este Acuerdo.
- El suelo rústico que se extiende desde los límites del sector 1 de Suelo Urbanizable Programado hasta el Puertito de la Cruz, calificado como Rústico-Residual, pasarán a calificarse como Rústico de Protección debido a que sus condiciones naturales aconsejan su exclusión futura del proceso urbanizador.
- La Playa de Sotavento de Jandía, que va desde el Risco del Gato hasta la desembocadura del Barranco de Valluelo, es el único biotopo costero con una amplia zona inter mareal limoso-arenosa existente en el Archipiélago, constituyendo una de las localidades más importantes de Canarias para la recalada de aves acuáticas migrantes (especialmente las limícolas). Consecuentemente deberá evitarse la contaminación y deterioro de estos hábitats, prohibiendo el trazado de infraestructura y la construcción de cualquier edificación al menos en una franja de 200 m desde la línea de pleamar.
- Los suelos afectados por el Parque Natural de Jandía en el sector 15 de Suelo Urbanizable Programado y en el sector 10 de La Pared, se clasificará de especial protección al igual que el resto del Parque Natural.
- En general las determinaciones del Plan General relativas al suelo rústico deberán adaptarse tanto en su normativa como procedimiento a lo establecido en la Ley 5/1987, de 7 de abril, sobre la Ordenación Urbanística del Suelo Rústico de la Comunidad Autónoma de Canarias.
- Se mantiene la delimitación del sector de suelo rústico destinado a camping, si bien deberá tramitarse un Plan Especial previo a su ejecución, siendo preceptivo para su aprobación un informe de la Dirección General de Medio Ambiente y Conservación de la Naturaleza, así como de la Dirección General de Infraestructura Turística del Gobierno de Canarias.
6ē.- SISTEMAS GENERALES DE COMUNICACIONES
- Deberá figurar en los planos de estructura orgánica, la variante prevista entre Las Gaviotas y Morro Jable, la contemplada en el Plan Parcial de Butihondo, y la variante que figura en la zona de Costa Calma.
- Deberá diferenciarse en los planos, las carreteras que propone el Plan General de las existentes. Además habrá de diferenciarse el total de la superficie que se protege y la que ocupa la red viaria.
- En el sector de Las Gaviotas y Majadaboya deberán preverse los 25 metros desde el borde de la variante.
- Las superficies de la variante Solana-Stella Canaris de 60.000 m2 y la carretera que va desde el Barranco de Los Canarios hasta el Mirador de Pico Vientos de 60.000 m2 deberán venir grafiadas en los planos. Además el sistema de obtención en este segundo Sistema General será el de expropiación al no ser admisible su inclusión en el mecanismo del aprovechamiento medio.
El Ayuntamiento deberá recoger las rectificaciones emanadas del presente Acuerdo incorporándolas al Plan de forma que constituyan un Texto Refundido que será elaborado y aprobado en el plazo máximo de 3 meses, dando cuenta del mismo a esta Comisión para su toma de conocimiento, publicación y efectiva ejecutoriedad conforme establece el artē. 56 del Texto Refundido de la Ley del Suelo."
Contra este Acuerdo cabe la interposición, en el plazo de un mes a partir del día siguiente al de su publicación, del recurso de reposición ante la Comisión de Urbanismo y Medio Ambiente de Canarias, y contra su desestimación cabe interponer recurso contencioso-administrativo ante la Sala correspondiente del Tribunal Superior de Justicia de Canarias, en el plazo de dos meses a partir de la notificación de la resolución del recurso, si ésta fuera expresa, o de un año, si fuera por silencio administrativo negativo en virtud del artē. 59 de la Ley reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa.
<FALTA IMAGEN>
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